Auflassung – einfach erklärt

Beim Notartermin liest der Notar einen Satz vor, der nicht klingt wie der Rest des Vertrags: „Die Erschienenen sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundbesitz auf den Käufer übergeht, und bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.“ Das ist die Auflassung. Ohne diesen Satz wird niemand Eigentümer, egal wie viel Geld geflossen ist.

Was ist die Auflassung?

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück jetzt übergehen soll — erklärt vor dem Notar, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten.

Sie steht in § 925 BGB. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück braucht es nach § 873 BGB zweierlei: die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch. Die Auflassung ist genau diese Einigung. Zur Entgegennahme ist jeder Notar zuständig (§ 925 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Wichtig ist der Unterschied zum Kaufvertrag. Der Kaufvertrag verpflichtet nur — er sagt, dass jemand übereignen muss. Die Auflassung überträgt. Deutsches Recht trennt beides streng, auch wenn beides in derselben Urkunde steht.

Wie das in der Praxis aussieht

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Auflassung wird in aller Regel gleich in dieselbe Urkunde aufgenommen; der Notar soll sie ohnehin nur entgegennehmen, wenn die Kaufvertragsurkunde vorliegt oder gleichzeitig errichtet wird (§ 925a BGB).

Der übliche Ablauf in einem Essener Kaufvertrag:

• Kaufvertrag und Auflassung werden zusammen beurkundet.
• Der Notar beantragt zuerst nur die Auflassungsvormerkung für den Käufer.
• Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist, die Lastenfreistellung geklärt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts da ist, reicht der Notar die Auflassung beim Grundbuchamt ein.
• Das Grundbuchamt trägt den Käufer in Abteilung I ein. Jetzt erst ist er Eigentümer.

Läuft die Zahlung ausnahmsweise über ein Notaranderkonto, tritt dessen Verwahrungsanweisung an die Stelle der direkten Fälligkeitsmitteilung. Damit dieser Ablauf funktioniert, enthält der Vertrag meist eine sogenannte Auflassungsvollmacht oder eine Weisung an den Notar, die Auflassung erst zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verwenden. Der Notar soll die beurkundeten Erklärungen einreichen, sobald das möglich ist (§ 53 BeurkG) — die Verwahrungs- und Vollzugsanweisungen im Vertrag bestimmen, wann das der Fall ist.

Warum das für Dich wichtig ist

Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen in der Praxis mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit bist Du als Käufer bereits gebunden und hast womöglich schon gezahlt, bist aber noch nicht Eigentümer. Genau für diese Lücke gibt es die Auflassungsvormerkung.

Für den Verkäufer heißt es umgekehrt: Solange die Auflassung nicht eingetragen ist, bleibt er Eigentümer — mit allen Pflichten. Er haftet weiter als Eigentümer gegenüber der Stadt, muss Versicherungen weiterlaufen lassen und bleibt in der Verkehrssicherungspflicht, sofern der Vertrag den Übergang von Nutzen und Lasten nicht schon vorher regelt. Und der Vertrag regelt das fast immer: Der Besitzübergang wird üblicherweise auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung gelegt, lange vor der Eintragung.

In Essen läuft die Eintragung über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig. Wie der Notartermin selbst abläuft, steht unter Notartermin — Ablauf.

Die häufigsten Fallstricke

Die Auflassung verträgt keine Bedingung

Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt wird, ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB). Du kannst also nicht vereinbaren: „Das Eigentum geht über, sobald der Kaufpreis gezahlt ist.“ Deshalb der Umweg über die Vollzugsanweisung an den Notar — die Auflassung selbst ist unbedingt, nur ihre Einreichung wird gesteuert.

Beide Seiten müssen gleichzeitig da sein

§ 925 Abs. 1 BGB verlangt gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor der zuständigen Stelle. Das heißt nicht, dass beide persönlich erscheinen müssen — Vertretung durch einen Bevollmächtigten oder einen Notariatsmitarbeiter mit anschließender Genehmigung ist üblich. Es heißt aber, dass zwei getrennte Termine an zwei Tagen nicht genügen, wenn niemand beide Seiten vertritt.

Die Kosten trägt der Käufer

Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür erforderlichen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Das Beurkundungsverfahren löst eine 2,0-Gebühr aus (Nummer 21100 KV GNotKG), die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr (Nummer 14110). Bei 300.000 Euro sind das 1.270 Euro plus 635 Euro nach Tabelle B — dazu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren. Der Überblick steht unter Kaufnebenkosten NRW.

Der Voreigentümer steht noch im Grundbuch

Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn derjenige, dessen Recht betroffen wird, selbst als Berechtigter eingetragen ist (§ 39 Abs. 1 GBO). Nach einem Erbfall muss also erst das Grundbuch berichtigt werden, bevor die Erben auflassen können. Das kostet Zeit — plane es ein, bevor Du den Notartermin machst.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang, erklärt vor dem Notar (§ 925 BGB).
• Eigentum entsteht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
• Der Kaufvertrag verpflichtet, die Auflassung überträgt. Beides steht meist in einer Urkunde.
• Eine Auflassung unter Bedingung ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB).
• Der Notar reicht sie erst ein, wenn Kaufpreis, Lastenfreistellung und Unbedenklichkeitsbescheinigung stimmen.
• Die Kosten der Auflassung und der Eintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Häufige Fragen

Bin ich nach dem Notartermin schon Eigentümer?

Nein. Nach dem Notartermin hast Du einen Anspruch auf Übereignung und — sobald sie eingetragen ist — eine Auflassungsvormerkung. Eigentümer wirst Du erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs (§ 873 BGB). Bis dahin vergehen in der Regel mehrere Wochen bis Monate.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Vormerkung ist nur eine Reservierung im Grundbuch, die Deinen Anspruch darauf sichert, bis die Umschreibung erfolgt. Details unter Auflassungsvormerkung.

Kann ich die Auflassung widerrufen?

Sobald sie notariell beurkundet ist, sind beide Seiten an die Einigung gebunden (§ 873 Abs. 2 BGB). Rückgängig machen lässt sich das nur, wenn der Kaufvertrag selbst wegfällt — etwa durch wirksamen Rücktritt. Dann braucht es eine Rückauflassung, also denselben Vorgang in die Gegenrichtung, mit neuer Beurkundung und neuen Kosten.

Warum wird die Auflassung nicht sofort eingetragen?

Weil der Verkäufer sonst sein Grundstück los wäre, bevor er Geld gesehen hat. Der Notar hält die Auflassung zurück, bis die im Vertrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Zusätzlich sperrt § 22 GrEStG die Eintragung, solange die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts fehlt.

Geht eine Auflassung auch ohne Notar?

Praktisch nein. § 925 Abs. 1 BGB nennt zwar auch den gerichtlichen Vergleich und den rechtskräftig bestätigten Insolvenz- oder Restrukturierungsplan, aber im normalen Immobilienkauf führt kein Weg am Notar vorbei. Wer darf und was er tut, steht unter Notar beim Hausverkauf.

Was passiert, wenn der Verkäufer vor der Eintragung stirbt?

Die Auflassung bleibt wirksam, die Erben treten in den Vertrag ein. Praktisch verzögert es den Vollzug, weil das Grundbuchamt Nachweise braucht. Eine eingetragene Auflassungsvormerkung schützt Dich in diesem Fall besonders wirksam.

Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?

Nicht zwingend. Du kannst Dich vertreten lassen, in der Regel mit notarieller Vollmacht oder durch nachträgliche Genehmigung. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar allerdings darauf hinwirken, dass die Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgegeben werden (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Wie erkenne ich im Grundbuch, dass die Auflassung vollzogen ist?

In Abteilung I steht Dein Name, und in der Spalte über die Grundlage der Eintragung ist der Tag der Auflassung vermerkt (§ 9 Abs. 1 Buchstabe d GBV). Gleichzeitig wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II gelöscht. Wie Du den Auszug liest, steht unter Grundbuchauszug.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.