Unbedenklichkeitsbescheinigung – einfach erklärt

Der Kaufpreis ist bezahlt, der Schlüssel übergeben, die Möbel stehen in der neuen Wohnung. Und dann sagt der Notar: Eingetragen wirst Du noch nicht, es fehlt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ein Wort mit dreißig Buchstaben, das über Deine Eintragung ins Grundbuch entscheidet — und das nichts mit Bausubstanz oder Altlasten zu tun hat, sondern nur mit Steuern.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die schriftliche Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung des Käufers ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen — im Kern also: dass die Grunderwerbsteuer bezahlt oder gesichert ist.

Sie steht in § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes. Der Erwerber eines Grundstücks darf erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn diese Bescheinigung vorgelegt wird. Solange sie fehlt, ist das Grundbuchamt gesperrt — unabhängig davon, wie vollständig alles andere ist.

Im Notariat wird sie meist nur „die UB“ genannt.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Ablauf ist immer derselbe und läuft komplett ohne Dein Zutun:

• Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt an. Das muss er innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung tun (§ 18 Abs. 3 GrEStG), mit einer Abschrift der Urkunde.
• Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und schickt Dir den Steuerbescheid. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
• Du zahlst.
• Das Finanzamt erteilt die Bescheinigung und schickt sie an den Notar. Es hat sie zu erteilen, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG).
• Der Notar reicht sie zusammen mit der Auflassung beim Grundbuchamt ein.

Die Bescheinigung ist schriftlich zu erteilen; eine elektronische Übermittlung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 22 Abs. 2 Sätze 3 und 4 GrEStG). Sie kommt also per Post — das erklärt einen Teil der Wartezeit. Auch der Notar soll Dich schon bei der Beurkundung darauf hinweisen, dass die Eintragung von der Bescheinigung abhängt (§ 19 BeurkG).

Warum das für Dich wichtig ist

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Der Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG liegt zwar bei 3,5 Prozent, aber die Länder dürfen davon abweichen, und NRW hat das getan. Bei einer Eigentumswohnung in Huttrop mit 75 Quadratmetern und einem Immobilienrichtwert von 2.650 Euro je Quadratmeter — also rund 199.000 Euro — sind das etwa 12.900 Euro Steuer. Bei einem Haus in Bredeney mit einem Kaufpreis von 700.000 Euro sind es 45.500 Euro.

Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Im Kaufvertrag wird üblicherweise geregelt, dass der Käufer sie trägt — das ändert aber nichts daran, dass das Finanzamt sich notfalls auch an den Verkäufer halten kann. Für den Verkäufer heißt das: Ein Käufer, der nicht zahlt, ist auch sein Problem.

Zuständig sind in Essen die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord und Essen-Ost. Eingereicht wird die Bescheinigung anschließend beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52 — für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Was sonst noch an Nebenkosten anfällt, steht unter Kaufnebenkosten NRW.

Die häufigsten Fallstricke

Die Wartezeit wird unterschätzt

Zwischen Beurkundung und Bescheinigung liegen in der Praxis oft zwei bis vier Monate: Anzeige, Bearbeitung, Bescheid, Zahlungsfrist von einem Monat, Erteilung, Postweg. Wer eine Anschlussfinanzierung oder eine Weiterveräußerung plant, muss diesen Zeitraum einkalkulieren. Die Zeitachse insgesamt steht unter Zeitachse Immobilienkauf.

Der Steuerbescheid geht an die alte Adresse

Der Bescheid kommt an die Anschrift, die in der Anzeige steht. Wer nach dem Kauf umzieht und keinen Nachsendeauftrag hat, erfährt von der Zahlungsaufforderung erst durch die Mahnung — und die Eintragung verzögert sich um Wochen. Teile dem Finanzamt eine Adressänderung mit.

Mitgekaufte bewegliche Sachen werden nicht ausgewiesen

Einbauküche, Markise oder Gartenhaus sind bewegliches Zubehör und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Vertrag mit einem eigenen, realistischen Betrag ausgewiesen, senkt das die Bemessungsgrundlage. Fantasiebeträge fallen dem Finanzamt allerdings auf — bleib bei nachvollziehbaren Werten.

Rückabwicklung ändert nichts an der Anzeigepflicht

Auch wenn ein Kauf später rückgängig gemacht wird, ist der Vorgang zunächst anzuzeigen und wird besteuert. Es gibt Möglichkeiten der Aufhebung der Steuerfestsetzung, aber sie sind an Fristen und Voraussetzungen gebunden. Lass Dir das vom Notar oder Steuerberater erklären, bevor Du auf die Erstattung baust.

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung als Eigentümer (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
• Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht.
• Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an (§ 18 Abs. 3 GrEStG).
• Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
• Sie wird nur schriftlich erteilt, nicht elektronisch — plane den Postweg ein.

Häufige Fragen

Muss ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung selbst beantragen?

Nein. Der Notar zeigt den Kaufvertrag an, das Finanzamt erteilt die Bescheinigung von sich aus, sobald die Steuer bezahlt ist, und schickt sie an den Notar. Du musst nur den Steuerbescheid zügig bezahlen.

Wie lange dauert es, bis sie da ist?

Rechne insgesamt mit zwei bis vier Monaten ab Beurkundung. Der größte Block ist die Zahlungsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Wer schneller sein will, kann die Steuer nach Erhalt des Bescheids sofort überweisen, statt die Frist auszureizen.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Dann gibt es keine Bescheinigung und keine Eintragung. Du bleibst dann in der Schwebe: bezahlt, im Besitz, aber nicht Eigentümer. Geschützt bist Du in dieser Zeit durch die Auflassungsvormerkung, aber verkaufen oder beleihen kannst Du die Immobilie nicht.

Gibt es Fälle ohne Grunderwerbsteuer?

Ja. Der Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) ist grunderwerbsteuerfrei, ebenso der Erwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Auch dann braucht das Grundbuchamt eine Bescheinigung — das Finanzamt erteilt sie, weil Steuerfreiheit gegeben ist (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG). Mehr dazu unter Verkauf an Angehörige.

Wird die Grunderwerbsteuer auf die Maklerprovision erhoben?

Nein. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das Grundstück, also im Wesentlichen der Kaufpreis samt übernommener Belastungen. Die Maklerprovision gehört nicht dazu. Wohl aber zählt es dazu, wenn Du Verpflichtungen des Verkäufers übernimmst.

Kann ich vor der Bescheinigung schon einziehen?

In aller Regel ja. Der Besitzübergang wird im Kaufvertrag üblicherweise auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung gelegt, also lange vor der Eintragung. Nutzen und Lasten gehen dann auf Dich über, das Eigentum erst später.

Was ist der Unterschied zur Bescheinigung über das gemeindliche Vorkaufsrecht?

Zwei verschiedene Papiere. Das Negativzeugnis der Gemeinde sagt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt; dafür hat sie nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate Zeit. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt vom Finanzamt und betrifft nur die Steuer. Beide müssen vor der Umschreibung vorliegen.

Wer bekommt die Bescheinigung, ich oder der Notar?

In der Regel der Notar, weil er den Vollzug betreibt und sie beim Grundbuchamt einreichen muss. Du kannst Dir eine Kopie geben lassen. Was der Notar sonst übernimmt, steht unter Notar beim Hausverkauf; die weiteren Vollzugsschritte unter Löschungsbewilligung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.