Kaufnebenkosten in NRW: die vollständige Rechnung

Der Kaufpreis steht, die Finanzierung ist zugesagt, und dann fragt der Notar nach dem Konto für die Grunderwerbsteuer. An dieser Stelle sitzen mir jedes Jahr Käufer gegenüber, die blass werden, weil sie mit 30.000 Euro gerechnet hatten und 36.000 brauchen. Die Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes. In Nordrhein-Westfalen sind sie nach dem Kaufpreis der zweitgrößte Posten, und fast nichts davon leiht Dir die Bank.

Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, und zwar bar

Nordrhein-Westfalen erhebt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Das ist zusammen mit einigen anderen Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 19.500 Euro.

Der Ablauf ist immer gleich. Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das Finanzamt schickt Dir einen Steuerbescheid, Du zahlst, und erst danach gibt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Papier darf das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer eintragen, so steht es in § 22 GrEStG.

Käufer und Verkäufer schulden die Steuer nach dem Gesetz gemeinsam. In der Praxis übernimmt sie im Kaufvertrag immer der Käufer. Wichtig für Deine Planung: Der Bescheid kommt oft schon wenige Wochen nach der Beurkundung, meist bevor die Bank auch nur einen Euro auszahlt. Das Geld muss vorher da sein.

Notar und Grundbuch: wie die Gebühren wirklich entstehen

Viele Ratgeber schreiben pauschal „1,5 Prozent für Notar und Grundbuch“. Das stimmt ungefähr, erklärt aber nichts. Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Der Notar darf sich seine Gebühr nicht aussuchen und keinen Rabatt geben. Jeder Notar in Essen kostet exakt gleich viel.

Die Rechnung läuft in zwei Schritten. Erst wird eine Grundgebühr aus dem Kaufpreis abgelesen; diese Tabelle steht als Anlage 2 im GNotKG und heißt Tabelle B. Dann wird sie mit einem Faktor multipliziert, den das Gesetz für jede Amtshandlung festlegt.

Die Tabelle springt in Stufen. Zwischen 200.000 und 500.000 Euro kostet jede angefangene Stufe von 30.000 Euro genau 50 Euro mehr. Deshalb bringt es fast nichts, um 2.000 Euro Kaufpreis zu feilschen, wenn Du damit keine Stufe unterschreitest.

Diese Faktoren sind die wichtigsten:

• Beurkundung des Kaufvertrags, Nummer 21100 des Kostenverzeichnisses: Faktor 2,0
• Vollzug des Vertrags durch den Notar, Nummer 22110: Faktor 0,5
• Betreuung der Abwicklung, Nummer 22200: Faktor 0,5
• Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch, Nummer 14150: Faktor 0,5
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Nummer 14110: Faktor 1,0
• Beurkundung der Grundschuld, Nummer 21200: Faktor 1,0, aber aus dem Darlehensbetrag
• Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, Nummer 14121: Faktor 1,0, ebenfalls aus dem Darlehensbetrag

Zwei Details, die auf der Rechnung überraschen. Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, auf die Gebühren des Grundbuchamts nicht, denn das ist ein Gericht. Und die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner alten Grundschulden.

Maklercourtage und die Pflicht zur Teilung

Seit der Reform des Maklerrechts gelten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen drei Regeln, die in den §§ 656a bis 656d BGB stehen. Sie greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat kauft und nicht gewerblich.

Erstens die Form: Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht nach § 656a BGB Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ein Hinweis, der erst nach der Grußformel in der Signatur steht, reicht laut Bundesgerichtshof nicht.

Zweitens die Doppeltätigkeit: Wird ein Makler für beide Seiten tätig, darf er sich nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe von beiden bezahlen lassen. Erlässt er einer Seite die Courtage, verliert er sie auch gegenüber der anderen. Wer dagegen verstößt, verliert beide Ansprüche.

Drittens die Abwälzung: Hat nur der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen, kann er dem Käufer höchstens die Hälfte aufbürden, so § 656d BGB. Und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen eigenen Anteil schon überwiesen hat. Diesen Nachweis darfst Du verlangen.

Ich rechne im Endkundengeschäft mit 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Käufer und 3,57 Prozent vom Verkäufer. Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten sind es 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die allein der Käufer trägt; für den Verkäufer ist das courtagefrei. Dort greift der Verbraucherschutz der §§ 656c und 656d BGB nicht.

Wann ein Zweifamilienhaus ein Einfamilienhaus ist

Diese Frage klingt akademisch und entscheidet über mehrere tausend Euro, denn der Schutz der §§ 656c und 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen I ZR 111/25 entschieden, dass ein objektiv als Zweifamilienhaus gebautes Objekt trotzdem als Einfamilienhaus zählen kann, wenn der Käufer es für einen einzigen Haushalt nutzen will und das nach Zuschnitt und Größe realistisch ist. Im entschiedenen Fall ging es um rund 140 bis 160 Quadratmeter Wohnfläche.

Der Haken liegt im Zeitpunkt. Der Käufer muss diese Absicht spätestens beim Abschluss des Maklervertrags klar mitteilen. Wer sie erst bei der Besichtigung erwähnt, kommt zu spät. In dem Fall bekam der Makler die volle Courtage, weil der Käufer geschwiegen hatte.

Praktisch heißt das: Wenn Du ein Zwei- oder Dreifamilienhaus für Deine Familie kaufen willst, schreib das in die erste E-Mail an den Makler. Ein Satz reicht. Er kann Dir mehrere tausend Euro sparen.

Was sonst noch am Konto zieht

Die vier klassischen Posten sind nur der Anfang. Diese Kosten übersehen fast alle:

• Grundschuldbestellung. Deine Bank will eine Sicherheit im Grundbuch. Das kostet einmal die Notargebühr und einmal die Gebühr des Grundbuchamts, beide mit Faktor 1,0 aus dem Darlehensbetrag. Bei 250.000 Euro Darlehen sind das zusammen rund 1.170 Euro.
• Gutachten oder Kaufberatung. Ein Bausachverständiger kostet je nach Umfang einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag. Bei einem Altbau ist das aus meiner Sicht das am besten angelegte Geld im ganzen Verfahren.
• Umzug. Selbst gemacht bleibt es dreistellig, mit Spedition wird es schnell vierstellig.
• Renovierung vor dem Einzug. Böden, Malerarbeiten, oft eine neue Küche. Wer das später machen will, macht es erfahrungsgemäß gar nicht.
• Doppelte Mietzahlung. Die Kündigungsfrist für die alte Wohnung beträgt drei Monate, und die Renovierung braucht Zeit. Zwei Monate doppelt zahlen ist der Normalfall, nicht die Ausnahme.
• Grundsteuer und Hausgeld ab dem Tag des Besitzübergangs. Die Stadt Essen hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zuletzt auf 925 Prozent festgesetzt. Was laufend anfällt, habe ich unter Wie viel Haus kannst Du Dir leisten? aufgeschlüsselt.

Die vollständige Rechnung: eine Wohnung in Frohnhausen

Rechne das an einem echten Essener Wert durch. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Frohnhausen einen Immobilienrichtwert von 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für den Weiterverkauf einer unvermieteten Eigentumswohnung aus. Bei 100 Quadratmetern ergibt das einen Kaufpreis von 235.000 Euro.

Der Geschäftswert von 235.000 Euro fällt in die Tabellenstufe bis 260.000 Euro. Die einfache Gebühr beträgt also 535 Euro. Das Darlehen soll 200.000 Euro betragen, dort ist die einfache Gebühr 435 Euro.

Gut 27.000 Euro auf 235.000 Euro Kaufpreis. In dieser Tabelle steht noch kein Umzugswagen, kein Maler und keine doppelte Miete. Wer realistisch plant, legt auf die 11,7 Prozent noch drei bis fünf Prozent für den Einzug obendrauf.

In teureren Lagen verschiebt sich nur der absolute Betrag. In Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter kostet dieselbe Wohnung 330.000 Euro, und die Nebenkosten liegen bei rund 38.000 Euro.

Was die Bank mitfinanziert und was nicht

Der entscheidende Satz lautet: Die Bank finanziert Werte, keine Kosten. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Courtage schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte.

Wer Renovierungen mitfinanzieren will, legt der Bank Handwerkerangebote vor. Ohne Beleg passiert nichts. Welche Konditionen an welcher Schwelle kippen, steht unter Eigenkapital: wie viel Du wirklich brauchst.

Zwei Stellschrauben, die wirklich etwas bringen

Die erste ist das Inventar. Bewegliche Sachen wie Einbauküche, Markisen oder Lampen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und mit einem Zeitwert bewertet, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 15.000 Euro Inventar sparst Du in NRW 975 Euro. Ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises verlangt das Finanzamt Belege. Eine Nebenwirkung gibt es auch: Der Kaufpreis für die Immobilie sinkt aus Sicht der Bank, Dein Beleihungsauslauf steigt. Bei einer knappen Finanzierung kann das teurer werden als die gesparte Steuer.

Die zweite ist eine Falle, keine Stellschraube. Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernimmst Du rechnerisch den Anteil des Verkäufers an der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Viele glauben, dieser Anteil mindere die Grunderwerbsteuer. Der Bundesfinanzhof hat das unter dem Aktenzeichen II R 49/17 verneint. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer, und geht deshalb gar nicht auf Dich über. Der volle Kaufpreis bleibt Bemessungsgrundlage.

Wovon ich abrate: den Kaufpreis künstlich niedrig anzusetzen und eine Zahlung „außerhalb des Vertrags“ zu vereinbaren. Das ist Steuerhinterziehung, und der Kaufvertrag ist dann insgesamt unwirksam. Was auf der Verkäuferseite an Kosten anfällt, habe ich unter Kosten beim Immobilienverkauf zusammengestellt. Wer eine geerbte Immobilie kauft oder übernimmt, findet die steuerliche Seite unter Erbschaftsteuer berechnen. Und wenn Du wissen willst, was im Grundbuch der Wohnung steht, bevor Du unterschreibst: Grundbuchauszug in Essen.

Fazit

Rechne in Essen mit rund 11 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten und plane den Einzug getrennt obendrauf. Die 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind gesetzt, Notar und Grundbuch folgen einer festen Tabelle im GNotKG und liegen bei gut einem Prozent, und die Courtage muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach den §§ 656c und 656d BGB geteilt werden, wenn Du als Verbraucher kaufst. Fast nichts davon finanziert die Bank mit, weil diese Beträge keinen verwertbaren Gegenwert schaffen. Wer ein Zweifamilienhaus für die eigene Familie kaufen will, sollte das dem Makler schriftlich sagen, bevor der Maklervertrag zustande kommt. Und wer den Betrag früh kennt, verhandelt entspannter, weil er weiß, wie viel Luft im Eigenkapital wirklich steckt.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Essen insgesamt?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher landest Du mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Käufercourtage bei rund 11,25 Prozent des Kaufpreises, mit der Grundschuldbestellung bei knapp 11,7 Prozent.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Das Finanzamt schickt den Bescheid meist wenige Wochen nach der Beurkundung, und ohne Deine Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG und damit auch keine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Kann ich beim Notar sparen, wenn ich einen günstigeren suche?

Nein, denn die Gebühren stehen im GNotKG fest, jeder Notar rechnet identisch ab und darf weder Rabatt geben noch Aufschläge verlangen.

Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch, während der Verkäufer die Löschung seiner alten Grundschulden bezahlt.

Muss der Verkäufer die Maklercourtage immer zur Hälfte tragen?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus und einem Käufer, der Verbraucher ist, ja: Nach § 656d BGB darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachweist.

Gilt die Teilungspflicht auch bei einem Mehrfamilienhaus?

Grundsätzlich nein, aber der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen I ZR 111/25 entschieden, dass ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus gelten kann, wenn der Käufer schon beim Abschluss des Maklervertrags klar sagt, dass er es für einen einzigen Haushalt nutzen will.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Nur bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung, die einige Banken bei sehr sicherem Einkommen anbieten, allerdings mit spürbarem Zinsaufschlag, weil diesen Beträgen keine verwertbare Sicherheit gegenübersteht.

Spare ich Grunderwerbsteuer, wenn die Einbauküche im Vertrag steht?

Ja, denn bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, es muss aber einzeln aufgeführt und mit einem realistischen Zeitwert bewertet sein, und ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises verlangt das Finanzamt in der Regel Belege.

Mindert die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft die Grunderwerbsteuer?

Nein, das hat der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 49/17 entschieden, weil die Rücklage der Gemeinschaft gehört und nicht auf den Käufer übergeht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, in Essen also rund 11 Prozent des Kaufpreises, weil die Bank diesen Teil im Normalfall nicht finanziert.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 489, 490, 502, 656a–656d, 925 BGB, §§ 13, 16, 22 GrEStG, §§ 14, 16 PfandBG und Beleihungswertermittlungsverordnung, §§ 14, 16 ErbStG, § 92a EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.