Erbschaftsteuer bei Immobilien berechnen

Eine Zweizimmerwohnung in Rüttenscheid, 85 Quadratmeter, ordentlicher Zustand. Wer so etwas erbt, fragt mich selten zuerst nach dem Wert. Die erste Frage lautet fast immer: „Muss ich die Wohnung jetzt verkaufen, um die Steuer bezahlen zu können?“ Die Sorge ist berechtigt, denn bei Nichten und Neffen wird es teuer. Bei Kindern dagegen passiert meistens gar nichts. Der Unterschied liegt in zwei Zahlen, und die kann man ausrechnen.

Alles hängt am Verwandtschaftsgrad

Die Erbschaftsteuer kennt drei Steuerklassen, und sie richten sich allein danach, wie nah Du dem Verstorbenen standest. § 15 ErbStG teilt ein:

• Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge, also Enkel und Urenkel, sowie Eltern und Großeltern, wenn sie von Todes wegen erwerben.
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und der geschiedene Ehegatte. Auch Eltern gehören hierher, wenn es um eine Schenkung statt um einen Erbfall geht.
• Steuerklasse III: alle Übrigen. Der Lebensgefährte ohne Trauschein steht hier, die beste Freundin steht hier, das Patenkind ohne Verwandtschaft steht hier.

Merk Dir vor allem den letzten Punkt. Wer unverheiratet zusammenlebt, wird steuerlich behandelt wie ein Fremder. Das ist der häufigste böse Überraschungsmoment in diesem Bereich.

Die persönlichen Freibeträge

Jeder Erwerber hat einen Freibetrag nach § 16 ErbStG. Nur was darüber liegt, wird besteuert.

Diese Beträge sind seit der großen Erbschaftsteuerreform unverändert. Die Immobilienpreise sind es nicht. Genau daraus entsteht die Situation, in der eine ganz normale Essener Eigentumswohnung plötzlich Steuer auslöst.

Der Versorgungsfreibetrag kommt obendrauf

Ehegatten und Kinder bekommen zusätzlich einen besonderen Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG. Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erhält 256.000 Euro neben dem Freibetrag des § 16. Bei Kindern hängt der Betrag am Alter zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Ein Haken gehört dazu: Der Versorgungsfreibetrag wird um den Kapitalwert von Versorgungsbezügen gekürzt, die wegen des Todes anfallen und nicht der Erbschaftsteuer unterliegen. Eine Witwenrente frisst ihn also ganz oder teilweise auf.

Die Steuersätze

Was nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb. Er wird auf volle 100 Euro nach unten abgerundet, dann greift der Satz aus § 19 ErbStG.

Der Satz gilt immer auf den gesamten Betrag, nicht stufenweise. Ein einziger Euro über einer Wertgrenze würde deshalb einen riesigen Sprung auslösen. Dagegen gibt es den Härteausgleich in § 19 Abs. 3 ErbStG: Der Mehrbetrag wird nur insoweit erhoben, wie er bei Sätzen bis 30 Prozent aus der Hälfte und bei Sätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln des Betrags gedeckt werden kann, um den die Wertgrenze überschritten ist.

Wie das Finanzamt den Wert der Immobilie ansetzt

Angesetzt wird der gemeine Wert, also grob gesagt der Verkehrswert. Wie er ermittelt wird, steht im Bewertungsgesetz, und § 182 BewG ordnet jeder Immobilienart ein Verfahren zu:

• Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Finanzamt greift dabei auf die Daten des Gutachterausschusses zurück.
• Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, bei denen sich eine übliche Miete ermitteln lässt.
• Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn kein Vergleichswert vorliegt, und für sonstige bebaute Grundstücke.

Diese Verfahren sind typisiert. Sie rechnen mit Durchschnittswerten und kennen weder den Feuchtigkeitsschaden im Keller noch die Heizung aus dem letzten Jahrtausend. Seit der letzten großen Anpassung des Bewertungsgesetzes fallen sie zudem tendenziell höher aus als früher, unter anderem weil die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze abgesenkt und die Gesamtnutzungsdauern verlängert wurden.

Der wichtigste Hebel: der Nachweis eines niedrigeren Werts

Gegen einen zu hohen typisierten Wert gibt es ein klares gesetzliches Werkzeug. § 198 BewG sagt: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.

Zwei Wege führen dorthin. Erstens das Gutachten: Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Hier muss ich ehrlich sein: Meine eigene Wertermittlung als Makler erfüllt diese Anforderung nicht.

Zweitens, und das ist der elegantere Weg: der tatsächliche Kaufpreis. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Wer die geerbte Immobilie also ohnehin verkaufen will und das zügig tut, liefert dem Finanzamt den Beweis frei Haus. Ein realer Kaufpreis schlägt jede Modellrechnung.

Das Familienheim bleibt steuerfrei

Die größte Befreiung im ganzen Gesetz betrifft das selbst bewohnte Haus. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG stellt den Erwerb durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, wenn der Verstorbene die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erwerber sie unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmt. Für Ehegatten gibt es dabei keine Flächenbegrenzung.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG überträgt das auf Kinder und auf Enkel, deren Elternteil vorverstorben ist, allerdings mit einer Grenze: soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Das Wort „soweit“ ist entscheidend. Es gibt kein Fallbeil. Hat das Haus 250 Quadratmeter, bleibt der auf 200 Quadratmeter entfallende Anteil steuerfrei, und nur die restlichen 50 Quadratmeter werden angesetzt.

Und jetzt der Teil, den ich in jedem Erbfall anspreche, weil er direkt mit meiner Arbeit zusammenhängt: die Zehnjahresfrist. Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert. Verkaufen oder vermieten innerhalb dieser zehn Jahre kostet also rückwirkend die gesamte Steuerbefreiung. „Zwingende Gründe“ werden eng ausgelegt; eine Pflegebedürftigkeit, die eine eigenständige Haushaltsführung ausschließt, gehört dazu, ein besseres Angebot oder ein Umzugswunsch nicht.

Ein Detail für Erbengemeinschaften: Wer das Familienheim im Rahmen der Nachlassteilung übernimmt und dafür anderes Nachlassvermögen hingibt, kann die Begünstigung mitnehmen. Wie so eine Auseinandersetzung abläuft, steht unter Erbengemeinschaft auflösen.

Vermietete Wohnungen: zehn Prozent Abschlag

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gibt es keine volle Befreiung, aber einen Bewertungsabschlag: Nach § 13d ErbStG sind solche Grundstücke mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen. Der Abschlag entfällt, soweit der Erwerber das Objekt aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben muss, und gilt nicht für begünstigtes Betriebsvermögen. Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sonst zu beachten ist, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Drei Monate: die Frist, die fast alle übersehen

Nach § 30 ErbStG musst Du jeden Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis dem Finanzamt schriftlich anzeigen. Es gibt zwar eine Ausnahme für Erwerbe, die auf einer von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruhen. Diese Ausnahme hat aber eine Rückausnahme, und die trifft genau unseren Fall: Sie gilt nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört.

Merksatz also: Gehört eine Immobilie zum Nachlass, musst Du immer anzeigen, auch bei eröffnetem notariellem Testament. Hinein gehören unter anderem Name, Steueridentifikationsnummer und Wohnung von Erblasser und Erwerber, Todestag und Sterbeort, Gegenstand und Wert des Erwerbs, der Rechtsgrund, Dein Verhältnis zum Erblasser und frühere Zuwendungen. Für den Essener Bezirk ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer beim Finanzamt Essen-Süd zusammengefasst.

Beispielrechnung: eine Wohnung in Rüttenscheid

Zurück zur Wohnung vom Anfang: 85 Quadratmeter in Rüttenscheid, wo der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf bei 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt. Das ergibt einen Ansatz von rund 248.600 Euro. Vom Erwerb darf pauschal ein Betrag von 15.000 Euro für Bestattung, Grabpflege und Nachlassabwicklung abgezogen werden, ohne dass Du irgendetwas nachweisen musst.

Dieselbe Wohnung, derselbe Wert, drei völlig verschiedene Ergebnisse. Die Tochter zahlt nichts, weil ihr Freibetrag den ganzen Erwerb schluckt. Die Nichte zahlt fast 43.000 Euro, weil sie in Steuerklasse II nur 20.000 Euro Freibetrag hat. Und war die Wohnung vermietet, sinkt der Betrag um knapp 5.000 Euro. Wäre dieselbe Wohnung in Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter gelegen, läge der Ansatz bei rund 280.500 Euro und die Steuer der Nichte um weitere 6.400 Euro höher.

Wenn das Geld für die Steuer fehlt

Der Fall aus dem Anruf am Anfang ist real: Die Steuer ist fällig, das Vermögen steckt aber in der Wohnung. Dafür gibt es § 28 Abs. 3 ErbStG. Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber sie nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann. Bei Erwerben von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben.

Zwei Einschränkungen musst Du kennen. Die Stundung gibt es nur auf Antrag und nur, wenn Du die Steuer wirklich nicht anders aufbringen kannst. Und sie endet, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht. Verkaufst Du also die Wohnung, wird die gestundete Steuer fällig. Das ist kein Nachteil, denn dann ist ja Geld da, aber es gehört in die Planung. Wie ein Verkauf abläuft, steht unter Ablauf beim Hausverkauf, und wie Du den Erbnachweis für das Grundbuchamt führst, unter Immobilie verkaufen ohne Erbschein.

Wo meine Zuständigkeit endet

Ich bin Immobilienmakler, kein Steuerberater. Ich darf Dir keine Steuerberatung geben und tue das auch nicht. Was hier steht, ist der Gesetzestext in verständlichen Worten mit einer Beispielrechnung nach Essener Richtwerten. Sobald es um Deinen konkreten Bescheid geht, um die Frage, ob sich ein Gutachten lohnt, oder um Vorschenkungen aus den letzten zehn Jahren, gehört ein Steuerberater an den Tisch. Was ich beitrage, ist mein Handwerk: eine belastbare Einschätzung des Werts und, wenn Du verkaufen willst, ein Kaufpreis, der als Nachweis nach § 198 Abs. 3 BewG taugt. Weitere Themen rund um den Erbfall findest Du unter Erben und Immobilien.

Rechne Deinen Fall durch: Der Erbschaftsteuer-Rechner läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Fazit

Ob Du Erbschaftsteuer zahlst, entscheidet fast immer der Verwandtschaftsgrad: 500.000 Euro Freibetrag für den Ehegatten, 400.000 für Kinder, aber nur 20.000 für Geschwister, Nichten, Neffen und alle Übrigen. Den Wert der Immobilie setzt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz typisiert an, und gegen einen zu hohen Ansatz hilft § 198 BewG, wobei ein tatsächlich erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Stichtag der einfachste Nachweis ist. Das selbst bewohnte Familienheim bleibt steuerfrei, aber nur, wenn Du zehn Jahre lang selbst darin wohnst, und bei Kindern nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Vermietete Wohnimmobilien werden mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, und die Anzeige beim Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten raus, sobald Grundbesitz im Nachlass ist. Für alles Weitere brauchst Du einen Steuerberater, und diese Seite ersetzt ihn ausdrücklich nicht.

Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer bei Immobilien

Wie hoch ist mein Freibetrag als Kind?

400.000 Euro nach § 16 ErbStG, dazu kommt bei minderjährigen und jungen Erwachsenen bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres ein altersabhängiger Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 und 52.000 Euro.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern erbe und einziehe?

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt das Familienheim steuerfrei, wenn Du es unverzüglich selbst beziehst und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt, wobei der darüber hinausgehende Flächenanteil anteilig steuerpflichtig bleibt.

Was passiert, wenn ich das steuerfreie Familienheim vorzeitig verkaufe?

Dann fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn Du das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnst, und die Steuer wird nachträglich festgesetzt.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert meiner geerbten Wohnung?

Für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser gilt nach § 182 BewG das Vergleichswertverfahren, ersatzweise das Sachwertverfahren, und für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren, jeweils mit typisierten Werten und Daten des Gutachterausschusses.

Kann ich einen niedrigeren Wert durchsetzen?

Ja, nach § 198 BewG kannst Du einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, entweder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.

Reicht die Wertermittlung eines Maklers als Nachweis beim Finanzamt?

Nein, § 198 Abs. 2 BewG nennt ausdrücklich den Gutachterausschuss oder staatlich bestellte beziehungsweise zertifizierte Sachverständige, meine eigene Einschätzung erfüllt diese Anforderung nicht.

Wie viel spart der Abschlag für vermietete Wohnungen?

Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, was bei einer Essener Wohnung im Wert von rund 250.000 Euro etwa 25.000 Euro weniger Bemessungsgrundlage bedeutet.

Bis wann muss ich den Erbfall beim Finanzamt anzeigen?

Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall, und wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört, gilt das nach § 30 Abs. 3 ErbStG auch dann, wenn ein notarielles Testament vom Gericht eröffnet wurde.

Was kann ich tun, wenn ich die Steuer nicht bezahlen kann?

Für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz kannst Du nach § 28 Abs. 3 ErbStG eine zinslose Stundung von bis zu zehn Jahren beantragen, wenn Du die Steuer nur durch einen Verkauf aufbringen könntest, wobei die Stundung mit dem Verkauf endet.

Zahle ich als unverheirateter Partner mehr?

Ja, deutlich, denn ohne Trauschein fällst Du in Steuerklasse III mit einem Freibetrag von 20.000 Euro und einem Steuersatz von mindestens 30 Prozent, während ein Ehegatte 500.000 Euro Freibetrag und den Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro hat.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1922, 1967, 2032 ff., 2033, 2034, 2058 BGB, §§ 35, 40 GBO, §§ 10, 13, 13d, 15, 16, 17, 30 ErbStG, § 198 BewG, § 3 GrEStG, §§ 74a, 85a ZVG, GNotKG, Europäische Erbrechtsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt, Finanzamt Essen-Süd. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.