Immobilie verkaufen ohne Erbschein: geht das?

Ein Elternteil ist gestorben, das Haus in Steele soll verkauft werden, und beim ersten Telefonat kommt fast immer dieselbe Frage: „Müssen wir wirklich erst einen Erbschein beantragen? Das dauert doch ewig und kostet ein Vermögen.“ Die Antwort ist erfreulicher, als die meisten erwarten. Es gibt einen Weg ohne Erbschein. Er hängt aber an einer einzigen Bedingung, und die entscheidet sich schon Jahre vorher, nämlich beim Aufsetzen des Testaments.

Die kurze Antwort

Ja, Du kannst eine geerbte Immobilie ohne Erbschein verkaufen und umschreiben lassen, wenn zwei Dinge zusammenkommen: ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag und dazu die Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung dieser Verfügung.

Das steht in § 35 GBO. Der Grundsatz dort lautet, dass die Erbfolge nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden kann. Dann folgt die Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, genügt es, wenn statt des Erbscheins die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung vorgelegt werden.

Beides zusammen, nicht eines von beiden. Nur das Testament reicht nicht, und nur das Eröffnungsprotokoll reicht auch nicht. Das Protokoll bekommst Du vom Nachlassgericht; für die Eröffnung fällt eine Festgebühr von 109 Euro an, und zwar nur einmal, selbst wenn mehrere Verfügungen desselben Erblassers gleichzeitig eröffnet werden.

Warum das handschriftliche Testament nicht genügt

Eine öffentliche Urkunde ist ein Testament, das ein Notar beurkundet hat, oder ein Erbvertrag. Ein Testament, das jemand selbst mit der Hand geschrieben und unterschrieben hat, ist eine Privaturkunde. Es ist wirksam, es wird vom Nachlassgericht eröffnet, es regelt die Erbfolge, und es genügt trotzdem nicht als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.

Der Grund ist nicht Misstrauen gegen die Handschrift, sondern die Prüfungstiefe. Beim notariellen Testament hat ein Notar die Testierfähigkeit geprüft und den Willen rechtssicher formuliert. Beim handschriftlichen Testament hat das niemand getan, und das Grundbuchamt will diese Prüfung nicht selbst leisten. Wer nur ein handschriftliches Testament in der Hand hält, kommt am Erbschein deshalb in aller Regel nicht vorbei.

Es gibt eine winzige Ausnahme in § 35 Abs. 3 GBO: Ist das Grundstück oder der Anteil daran weniger als 3.000 Euro wert und wäre die Beschaffung des Erbscheins nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, darf sich das Grundbuchamt mit anderen Beweismitteln begnügen. Bei Essener Immobilien spielt das praktisch keine Rolle.

Auch mit notariellem Testament kann es schiefgehen

Die Ausnahme des § 35 GBO ist kein Automatismus. Der Satz endet nämlich so: Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, kann es die Vorlegung eines Erbscheins verlangen.

Das passiert häufiger, als man denkt. Typische Anlässe sind auslegungsbedürftige Formulierungen, eine unklare Erbeinsetzung, eine angeordnete Vor- und Nacherbschaft oder der Verdacht, dass jemand ausgeschlagen haben könnte. Für die Verfügungsbefugnis eines Testamentsvollstreckers gilt nach § 35 Abs. 2 GBO eine Sonderregel, wobei auch dort die notarielle Verfügung samt Eröffnungsniederschrift genügen kann.

Mein Rat: Lege dem Grundbuchamt beides früh vor und lass Dir sagen, ob es reicht. Diese Auskunft kostet nichts und erspart Dir im Zweifel drei Monate mitten in der Verkaufsabwicklung.

Musst Du überhaupt erst umschreiben lassen?

Viele glauben, sie müssten zuerst selbst als Eigentümer im Grundbuch stehen, bevor sie verkaufen dürfen. Das ist nicht zwingend. Grundsätzlich verlangt § 39 GBO zwar, dass derjenige, dessen Recht betroffen ist, vorher eingetragen ist. § 40 GBO macht davon aber eine Ausnahme genau für den Erbfall: Ist der Betroffene Erbe des eingetragenen Berechtigten, gilt die Voreintragungspflicht nicht, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll.

Im Klartext: Die Erben können verkaufen, und der Käufer wird direkt eingetragen, ohne dass die Erben den Umweg über eine eigene Eintragung nehmen müssen. Was diese Ausnahme Dir aber nicht erspart, ist der Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO. Ohne Erbschein oder ohne notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift geht auch dieser direkte Weg nicht.

Was der Käufer und was seine Bank sehen wollen

Rechtlich ist die Sache damit geklärt, praktisch noch nicht. Ein Käufer und vor allem seine Bank wollen sehen, dass die Verkäuferseite wirklich verfügen darf. Dafür braucht es drei Dinge: einen aktuellen Grundbuchauszug, der Erbnachweis in der Form des § 35 GBO und, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Sicherheit, dass wirklich alle unterschreiben.

Fehlt der Erbnachweis, beurkunden Notare zwar oft trotzdem, nehmen aber Bedingungen in den Vertrag auf. Die Kaufpreisfälligkeit hängt dann daran, dass der Nachweis nachgereicht wird. Für Dich als Verkäufer heißt das: Der Kaufpreis kommt später. Deshalb ist der Erbnachweis das erste Dokument, das ich in einem Erbfall besorge, noch vor allen anderen Verkaufsunterlagen.

Der Weg mit Erbschein

Bleibt es beim Erbschein, läuft das so. Zuständig ist nach § 2353 BGB das Nachlassgericht, also eine Abteilung des Amtsgerichts. Welches Amtsgericht, regelt § 343 FamFG: das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Nicht der Ort der Immobilie zählt und nicht Dein Wohnort.

Im Antrag musst Du nach § 352 FamFG unter anderem angeben: Todeszeitpunkt, letzter gewöhnlicher Aufenthalt und Staatsangehörigkeit des Erblassers, das Verwandtschaftsverhältnis, ob es Personen gibt oder gab, die Dich ausschließen oder Deinen Erbteil mindern, ob ein Rechtsstreit über das Erbrecht läuft und wie groß Dein Erbteil ist. Todeszeitpunkt und Verwandtschaft belegst Du durch öffentliche Urkunden, also Sterbeurkunde sowie Geburts- und Heiratsurkunden.

Dazu kommt die eidesstattliche Versicherung: die Erklärung, dass Dir nichts bekannt ist, was der Richtigkeit Deiner Angaben entgegensteht. Du kannst sie beim Nachlassgericht oder bei einem Notar abgeben; die Gebühr ist dieselbe. Das Nachlassgericht kann sie Dir erlassen, wenn es sie für nicht erforderlich hält, und in klaren Fällen tut es das auch.

Ein wichtiger Punkt für Erbengemeinschaften: Den gemeinschaftlichen Erbschein kann nach § 352a FamFG jeder einzelne Miterbe beantragen. Du bist also nicht davon abhängig, dass sich alle einig sind. Was Du zusammen mit den anderen entscheiden musst, steht unter Erbengemeinschaft auflösen.

Was der Erbschein kostet

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG. Geschäftswert ist nach § 40 GNotKG der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls, und vom Erblasser herrührende Verbindlichkeiten werden abgezogen. Ein noch laufendes Darlehen auf der Immobilie senkt die Gebühr also spürbar.

Berechnet werden zwei Gebühren, nicht eine: eine 1,0-Gebühr für das Verfahren über den Erbscheinsantrag und noch einmal eine 1,0-Gebühr für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung. Im Regelfall zahlst Du also den doppelten Tabellenwert.

Dazu kommen Auslagen für Zustellungen und Kopien. Nimmst Du den Antrag zurück, bevor die Entscheidung heraus ist, ermäßigt sich die Gebühr auf 0,3, höchstens 218 Euro; endet das Verfahren ohne Erteilung, auf 0,5, höchstens 436 Euro.

Wie lange es dauert

Hier sage ich bewusst nichts Genaues. Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erteilung eines Erbscheins, und weder das Amtsgericht Essen noch die Justiz in Nordrhein-Westfalen veröffentlichen Bearbeitungszeiten. Alle Zahlen, die man dazu im Netz findet, sind Schätzungen ohne Grundlage. Was ich Dir stattdessen rate: vollständige Unterlagen einreichen, vorher telefonisch einen Termin vereinbaren und die eidesstattliche Versicherung gleich mit erledigen.

Die Zwei-Jahres-Frist, die richtig Geld spart

Dies ist der wichtigste Abschnitt dieser Seite, und er wird am häufigsten übersehen. Die Eintragung eines Eigentümers im Grundbuch kostet nach dem GNotKG eine 1,0-Gebühr. Für Erben gilt aber eine Befreiung: Die Gebühr wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Und ausdrücklich gilt das auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Drei Details entscheiden darüber, ob Du diese Befreiung bekommst:

• Die Frist beginnt am Todestag. Nicht mit der Kenntnis, nicht mit der Testamentseröffnung, nicht mit der Erteilung des Erbscheins.
• Es zählt der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, nicht die Eintragung. Selbst wenn der Erbnachweis noch fehlt, sollte der Antrag rechtzeitig gestellt werden.
• Befreit ist nur diese eine Gebühr. Die Kosten für Erbschein oder Notar entfallen dadurch nicht.

Was nach Fristablauf passiert, ist konkret bezifferbar: Dann fällt die volle 1,0-Gebühr nach dem Verkehrswert der Immobilie an. Bei 300.000 Euro sind das 635 Euro, bei 500.000 Euro 935 Euro. Für ein Formular, das zwei Jahre früher nichts gekostet hätte.

Es kommt noch dicker. Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt dem Erben die Pflicht auferlegen, die Berichtigung zu beantragen. Passiert nichts und ist das Verfahren aussichtslos, kann das Grundbuchamt nach § 82a GBO von Amts wegen berichtigen und das Nachlassgericht um Erbenermittlung ersuchen. In diesem Fall verdoppelt sich die Gebühr auf 2,0. Das ist das teuerste denkbare Ende einer Sache, die am Anfang gebührenfrei gewesen wäre.

Das Europäische Nachlasszeugnis

Ein zweites Papier nennt § 35 GBO ausdrücklich neben dem Erbschein: das Europäische Nachlasszeugnis nach der Europäischen Erbrechtsverordnung. Ausgestellt wird es in Deutschland ebenfalls vom Nachlassgericht. Es wirkt in den teilnehmenden EU-Staaten ohne besonderes Anerkennungsverfahren und ist deshalb der richtige Weg, wenn zum Nachlass auch eine Wohnung in Spanien oder ein Konto in den Niederlanden gehört. Ein Detail dazu: Die beglaubigte Abschrift ist grundsätzlich nur sechs Monate gültig.

Wer in Essen wofür zuständig ist

Nachlassgericht und Grundbuchamt sitzen in Essen im selben Haus: Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen. Das ist praktisch, weil Eröffnung, Erbschein und Grundbuchberichtigung damit an einer Adresse laufen. Sprechzeiten sind montags und mittwochs bis freitags von 8.30 bis 12.30 Uhr, dienstags von 8.30 bis 12.00 und von 14.00 bis 15.00 Uhr. Für Nachlassangelegenheiten bittet das Gericht ausdrücklich um eine telefonische Terminvereinbarung.

Nicht für ganz Essen ist dieses Haus zuständig. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Wer beim falschen Gericht anruft, verliert schnell eine Woche. Und noch eine Frist läuft parallel, ganz unabhängig vom Grundbuch: Gehört eine Immobilie zum Nachlass, musst Du den Erwerb innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. Was dann passiert, steht unter Erbschaftsteuer bei Immobilien berechnen. Einen Überblick über alle Erbthemen findest Du unter Erben und Immobilien.

Fazit

Ohne Erbschein verkaufen geht, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt und Du zusätzlich die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vorlegst; ein handschriftliches Testament genügt dafür fast nie. Das Grundbuchamt behält sich aber vor, bei Zweifeln doch einen Erbschein zu verlangen, deshalb sollte man den Nachweis früh prüfen lassen. Der Erbschein kostet im Regelfall den doppelten Tabellenwert nach dem GNotKG, weil Erteilung und eidesstattliche Versicherung getrennt berechnet werden. Umschreiben lassen musst Du vor dem Verkauf nicht, denn § 40 GBO befreit Erben von der Voreintragung. Die stärkste Zahl der ganzen Seite bleibt aber die Zwei-Jahres-Frist: Wer den Antrag auf Grundbuchberichtigung rechtzeitig stellt, zahlt dafür nichts, wer wartet, mehrere hundert Euro.

Häufige Fragen zum Verkauf ohne Erbschein

Kann ich eine geerbte Immobilie ohne Erbschein verkaufen?

Ja, wenn Du dem Grundbuchamt ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag zusammen mit der Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung vorlegst, denn nach § 35 GBO ersetzen diese beiden Urkunden gemeinsam den Erbschein.

Reicht ein handschriftliches Testament als Nachweis beim Grundbuchamt?

In aller Regel nicht, denn § 35 GBO verlangt eine Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, und ein selbst geschriebenes Testament ist eine Privaturkunde, sodass es beim Erbschein bleibt.

Kann das Grundbuchamt trotz notariellem Testament einen Erbschein verlangen?

Ja, denn § 35 GBO erlaubt dem Grundbuchamt ausdrücklich, einen Erbschein zu fordern, wenn es die Erbfolge durch die vorgelegten Urkunden nicht für nachgewiesen hält, etwa bei auslegungsbedürftigen Formulierungen oder einer Vor- und Nacherbschaft.

Muss ich als Erbe erst selbst ins Grundbuch, bevor ich verkaufen darf?

Nein, § 40 GBO befreit Erben von der Voreintragung, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll, den Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO ersetzt das allerdings nicht.

Was kostet ein Erbschein?

Im Regelfall den doppelten Tabellenwert nach dem GNotKG, weil das Verfahren über den Antrag und die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung getrennt mit je 1,0 berechnet werden, bei 300.000 Euro Nachlasswert also rund 1.270 Euro.

Kann ich die eidesstattliche Versicherung sparen?

Manchmal ja, denn das Nachlassgericht kann sie erlassen, wenn es sie für nicht erforderlich hält, und bei mehreren Erben kann es die Versicherung eines Einzelnen genügen lassen.

Wie lange dauert es, bis der Erbschein da ist?

Dafür gibt es keine gesetzliche Frist und keine amtlich veröffentlichte Bearbeitungszeit, deshalb nenne ich keine Zahl und rate stattdessen zu vollständigen Unterlagen und einem vorher vereinbarten Termin beim Nachlassgericht.

Warum ist die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren kostenlos?

Weil das Kostenverzeichnis zum GNotKG die Eintragungsgebühr für Erben ausdrücklich nicht erhebt, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht, und das gilt auch, wenn die Eintragung erst nach einer Erbauseinandersetzung erfolgt.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach Ablauf der zwei Jahre?

Dann fällt die volle 1,0-Gebühr nach dem Verkehrswert an, bei 300.000 Euro also 635 Euro und bei 500.000 Euro 935 Euro, und berichtigt das Grundbuchamt sogar von Amts wegen nach § 82a GBO, verdoppelt sich die Gebühr.

Wann brauche ich ein Europäisches Nachlasszeugnis?

Wenn zum Nachlass Vermögen in einem anderen EU-Staat gehört, denn dieses Zeugnis wirkt dort ohne besonderes Anerkennungsverfahren, wobei die beglaubigte Abschrift grundsätzlich nur sechs Monate gültig ist.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1922, 1967, 2032 ff., 2033, 2034, 2058 BGB, §§ 35, 40 GBO, §§ 10, 13, 13d, 15, 16, 17, 30 ErbStG, § 198 BewG, § 3 GrEStG, §§ 74a, 85a ZVG, GNotKG, Europäische Erbrechtsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt, Finanzamt Essen-Süd. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.