Eigenkapital: wie viel du wirklich brauchst

„Zwanzig Prozent Eigenkapital, sonst geht gar nichts.“ Diesen Satz hat fast jeder von seinen Eltern gehört, und er stimmt so nicht. Es gibt keine gesetzliche Grenze und keine Zahl, die für alle Banken gilt. Es gibt eine Untergrenze, unterhalb derer es teuer und riskant wird, und es gibt Schwellen, an denen die Konditionen spürbar springen. Wer die kennt, weiß, wofür sich Warten und Sparen lohnt und wofür nicht.

Die ehrliche Antwort: mindestens die Kaufnebenkosten

Die Bank finanziert die Immobilie, weil sie im Ernstfall die Immobilie verwerten kann. Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und Maklercourtage kann sie nicht verwerten. Dieses Geld ist nach der Beurkundung schlicht weg.

Deshalb lautet die Mindestregel: Bring die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche mit. In Essen sind das bei einer Eigentumswohnung rund 11 bis 11,5 Prozent des Kaufpreises. Wie sich das im Einzelnen zusammensetzt, steht unter Kaufnebenkosten in NRW.

Alles, was darüber hinausgeht, senkt Deinen Zins. Nicht linear, sondern in Stufen. Und weil der Zins über zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung wirkt, ist jeder zusätzliche Euro Eigenkapital doppelt wirksam: Er senkt die Schuld und verbilligt den Rest.

Beleihungsauslauf: warum die Konditionen an Schwellen springen

Der Beleihungsauslauf ist Dein Darlehen geteilt durch den Beleihungswert der Immobilie, in Prozent. Zwei Begriffe brauchst Du dafür.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Er ist die vorsichtige Schätzung der Bank, was die Immobilie langfristig und auch in einem schlechten Markt noch wert ist. Üblich ist ein Sicherheitsabschlag von zehn bis zwanzig Prozent auf den Kaufpreis. Bei 200.000 Euro Kaufpreis und zehn Prozent Abschlag rechnet die Bank mit 180.000 Euro.

Der Beleihungsauslauf ist dann das Darlehen im Verhältnis dazu. Und weil der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, ist Dein Auslauf immer höher, als Du denkst. 180.000 Euro Darlehen auf 200.000 Euro Kaufpreis sind 90 Prozent vom Kaufpreis, aber 100 Prozent vom Beleihungswert.

Die wichtigste Schwelle liegt bei 60 Prozent, und dafür gibt es einen handfesten Grund. Nach § 14 des Pfandbriefgesetzes darf eine Pfandbriefbank ein Darlehen nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckung für Pfandbriefe verwenden. Pfandbriefe sind die billigste Refinanzierung, die eine Bank kennt. Alles über 60 Prozent muss sie sich teurer besorgen, und diesen Aufschlag gibt sie weiter.

Ein Rechenbeispiel, um die Größenordnung zu zeigen: Angenommen, zwischen einem Auslauf von 80 Prozent und einem von über 100 Prozent liegen 0,6 Prozentpunkte Zinsunterschied. Auf ein Darlehen von 175.000 Euro sind das 1.050 Euro im Jahr, rund 87 Euro im Monat und über zehn Jahre Zinsbindung mehr als 10.000 Euro. Der aktuelle Abstand zwischen den Stufen ändert sich mit dem Markt, die Mechanik dahinter nicht.

Was als Eigenkapital zählt

• Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten. Der einfachste Fall. Die Bank will Kontoauszüge sehen, nicht nur eine Zahl.
• Bausparguthaben. Das angesparte Guthaben ist Eigenkapital. Das Bauspardarlehen dagegen ist Fremdkapital und zählt in den Beleihungsauslauf hinein.
• Wertpapiere, Fonds und ETFs. Zählen mit ihrem Wert, viele Banken setzen aber einen Abschlag an, weil der Kurs schwankt. Denk an die Abgeltungsteuer auf realisierte Gewinne und daran, dass ein erzwungener Verkauf zum schlechten Zeitpunkt teuer ist.
• Lebens- und Rentenversicherungen. Es zählt der Rückkaufswert, nicht die eingezahlte Summe. Eine Kündigung ist oft verlustreich; alte Verträge mit hoher Garantieverzinsung würde ich nicht anfassen. Alternativen sind die Beleihung oder die Abtretung an die Bank als zusätzliche Sicherheit.
• Darlehen von Verwandten. Das ist rechtlich Fremdkapital. Viele Banken erkennen es trotzdem wie Eigenkapital an, wenn der Verwandte einen Rangrücktritt erklärt, also im Ernstfall hinter die Bank zurücktritt. Ohne schriftlichen Vertrag mit Zins, Laufzeit und Tilgung landet die Sache leicht als verdeckte Schenkung beim Finanzamt.
• Muskelhypothek. Eigenleistung beim Ausbau oder bei der Renovierung. Anerkannt wird nur der gesparte Lohn, nicht das Material, und Du musst ihn mit Handwerkerangeboten belegen, in denen Lohn und Material getrennt ausgewiesen sind. Banken akzeptieren typischerweise bis zu zehn oder fünfzehn Prozent der Darlehenssumme und deckeln den Betrag oft bei etwa 25.000 bis 30.000 Euro. Realistisch bleiben Malerarbeiten, Bodenbeläge, Trockenbau und Garten. Elektrik, Sanitär und Heizung gehören in Fachhände.
• Ein eigenes, lastenfreies Grundstück. Es geht mit seinem Wert in die Rechnung ein und ist beim Neubau oft der größte Eigenkapitalposten überhaupt.

Was nicht zählt

Kein Eigenkapital sind: der ausgeschöpfte Dispositionskredit, ein Ratenkredit, mit dem Du das Eigenkapital „beschaffst“, erwartete Boni und Erbschaften, die noch nicht da sind, und Fördermittel der KfW. KfW-Darlehen sind Fremdkapital und werden voll in den Beleihungsauslauf eingerechnet, auch wenn sie zinsgünstig sind. Ein Zuschuss dagegen wirkt wie Eigenkapital, weil er nicht zurückgezahlt werden muss.

Ein Wort zum Ratenkredit: Manche Vermittler schlagen vor, die Nebenkosten über einen Konsumentenkredit zu finanzieren. Die Bank sieht diesen Kredit in der Schufa, rechnet die Rate in die Haushaltsrechnung ein und der Vorteil ist weg. Und wenn sie ihn nicht sieht, hast Du sie getäuscht.

Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung

Bei einer Vollfinanzierung leiht die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst Du selbst. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung leiht sie zusätzlich die Nebenkosten. Der Name kommt daher, dass Kaufpreis plus Nebenkosten in Essen bei etwa 111 Prozent des Kaufpreises liegen.

Beides gibt es, aber nur unter Bedingungen: sehr sicheres und hohes Einkommen, am liebsten unbefristet und im öffentlichen Dienst oder in einem großen Unternehmen, saubere Schufa, eine gut vermietbare Immobilie in gefragter Lage und eine hohe Anfangstilgung. Was es kostet, sind zwei Dinge gleichzeitig. Erstens der Zinsaufschlag, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent liegt. Zweitens das Risiko: In den ersten Jahren steht Deine Restschuld über dem Wert der Immobilie. Musst Du in dieser Zeit verkaufen, etwa wegen Trennung, Krankheit oder Jobwechsel, bleibt eine Schuld ohne Gegenwert.

Ich sage niemandem, dass er das nicht tun darf. Ich sage: Rechne vorher aus, wie viele Jahre es dauert, bis die Restschuld unter den Verkaufswert fällt. Wenn diese Zahl über sieben oder acht Jahren liegt, ist die Tilgung zu niedrig.

Geld von den Eltern: Schenkung und Freibetrag

Der häufigste Weg zu Eigenkapital in Essen ist nicht das Sparbuch, sondern die Familie. Das ist auch steuerlich der günstigste Weg, wenn man ihn richtig geht.

Nach § 16 ErbStG hat jedes Kind gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei zwei Elternteilen sind das 800.000 Euro. Dieser Freibetrag lebt alle zehn Jahre neu auf; alle Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Für die allermeisten Fälle bedeutet das: Der Zuschuss zum Wohnungskauf ist steuerfrei.

Drei Punkte aus der Praxis. Erstens: Die Schenkung muss beim Finanzamt angezeigt werden, für den Bezirk Essen ist bei Erbschaft- und Schenkungsteuer zentral das Finanzamt Essen-Süd zuständig. Zweitens: Wer schenkt, kann Auflagen machen. Eine Rückforderungsklausel für den Fall der Scheidung oder des Vorversterbens gehört in eine notarielle Vereinbarung, nicht auf einen Zettel. Drittens: Wenn statt Geld gleich die Immobilie übertragen werden soll, ändert sich die Rechnung völlig. Wie die Bewertung und die Steuer dann funktionieren, steht unter Erbschaftsteuer berechnen.

Wohn-Riester und KfW: prüfen, nicht raten

Zwei Förderwege sind einen Blick wert, aber beide haben Bedingungen, die sich ändern.

Wohn-Riester, gesetzlich die Eigenheimrente, erlaubt es, Kapital aus einem Riester-Vertrag für eine selbst genutzte Wohnimmobilie zu entnehmen. Das ist der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag nach § 92a EStG. Wichtig zu wissen: Das entnommene Geld wird auf einem sogenannten Wohnförderkonto festgehalten und im Rentenalter nachgelagert besteuert. Es ist also kein geschenktes Geld, sondern verschobene Steuer.

KfW-Programme gibt es für Familien mit Kindern, für energieeffizientes Bauen und für altersgerechtes Umbauen. Zinssätze, Höchstbeträge, Einkommensgrenzen und Programmnummern werden regelmäßig geändert, und Programme werden auch ausgesetzt, wenn die Mittel erschöpft sind. Deshalb nenne ich hier bewusst keine Zahlen. Prüfe die aktuellen Bedingungen direkt bei der KfW oder lass sie Dir von Deiner Bank vorlegen, bevor Du sie in Deine Rechnung einbaust. Und denk daran: Ein KfW-Darlehen ist Fremdkapital und verbessert Deinen Beleihungsauslauf nicht.

Beispielrechnung für eine Wohnung in Steele

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Steele einen Immobilienrichtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, für den Weiterverkauf einer unvermieteten Eigentumswohnung. Eine Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet danach 174.250 Euro. Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 19.700 Euro, also 11,3 Prozent: 11.326 Euro Grunderwerbsteuer, 6.221 Euro Käufercourtage und 2.129 Euro für Notar und Grundbuchamt. Zuständig für das Grundbuch ist in Steele das Amtsgericht Essen-Steele.

Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von zehn Prozent an und rechnet mit einem Beleihungswert von 156.825 Euro.

An dieser Tabelle siehst Du das Wichtigste sofort. Wer nur die Nebenkosten mitbringt, liegt beim Beleihungswert schon über 100 Prozent, obwohl er gefühlt eine ordentliche Finanzierung hat. Und wer die 60-Prozent-Marke am Beleihungswert erreichen will, braucht bei dieser Wohnung fast 90.000 Euro. Für die meisten ist der realistische Zielkorridor die dritte Zeile: Nebenkosten plus etwa zwanzig Prozent des Kaufpreises.

Wie sich daraus eine tragbare Rate und ein Kaufpreis ergeben, rechne ich unter Wie viel Haus kannst Du Dir leisten? Schritt für Schritt durch. Wer parallel eine eigene Immobilie verkauft, um Eigenkapital freizusetzen, sollte die Kosten dieser Seite kennen: Kosten beim Immobilienverkauf. Und einen Überblick über die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen gibt Immobilien in Essen.

Fazit

Die Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, in Essen also rund 11 Prozent des Kaufpreises, alles darüber senkt den Zins in Stufen. Entscheidend ist nicht der Auslauf gemessen am Kaufpreis, sondern der am Beleihungswert, und der liegt wegen des Sicherheitsabschlags immer höher. Die härteste Schwelle sind 60 Prozent, weil eine Bank nur bis dorthin über Pfandbriefe refinanzieren darf; realistisch anzupeilen sind für die meisten Nebenkosten plus zwanzig Prozent des Kaufpreises. Als Eigenkapital zählen Guthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, der Rückkaufswert von Versicherungen, ein nachrangiges Verwandtendarlehen, belegte Eigenleistung und ein lastenfreies Grundstück; Fördermittel der KfW zählen nicht. Und wenn Eltern helfen: Der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil nach § 16 ErbStG deckt in aller Regel jeden Zuschuss zum Wohnungskauf ab.

Häufige Fragen zum Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens die Kaufnebenkosten, in Essen also rund 11 Prozent des Kaufpreises, weil die Bank Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage nicht als Sicherheit verwerten kann.

Stimmt die alte Regel mit den zwanzig Prozent?

Als Zielwert ja, als Pflicht nein: Nebenkosten plus etwa zwanzig Prozent des Kaufpreises bringt Dich bei einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf knapp 90 Prozent Beleihungsauslauf und damit in einen normalen Konditionenbereich.

Warum ist mein Beleihungsauslauf höher als gedacht?

Weil er nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Beleihungswert bezogen wird, und der liegt wegen des Sicherheitsabschlags üblicherweise zehn bis zwanzig Prozent darunter.

Warum sind ausgerechnet 60 Prozent die entscheidende Grenze?

Weil eine Pfandbriefbank nach § 14 PfandBG nur die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen verwenden darf und Pfandbriefe die billigste Refinanzierung sind, die eine Bank hat.

Zählt ein Darlehen von meinen Eltern als Eigenkapital?

Rechtlich ist es Fremdkapital, viele Banken behandeln es aber wie Eigenkapital, wenn die Eltern einen Rangrücktritt erklären, und der Vertrag sollte Zins, Laufzeit und Tilgung schriftlich regeln, damit das Finanzamt darin keine verdeckte Schenkung sieht.

Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?

Typischerweise bis zu zehn oder fünfzehn Prozent der Darlehenssumme mit einer Obergrenze um 25.000 bis 30.000 Euro, angerechnet wird nur der gesparte Lohn und nur gegen Handwerkerangebote, in denen Lohn und Material getrennt stehen.

Gibt es Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital?

Ja, aber nur bei hohem und sicherem Einkommen, sauberer Schufa und gut vermietbarer Lage, und Du bezahlst sie mit einem Zinsaufschlag und mit Jahren, in denen Deine Restschuld über dem Verkaufswert liegt.

Wie viel darf mir mein Vater steuerfrei schenken?

Nach § 16 ErbStG 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren, und derselbe Freibetrag gilt noch einmal gegenüber der Mutter, wobei die Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen ist.

Verbessert ein KfW-Darlehen meinen Beleihungsauslauf?

Nein, ein KfW-Darlehen ist Fremdkapital und wird voll eingerechnet, nur ein echter Zuschuss wirkt wie Eigenkapital, weil er nicht zurückgezahlt werden muss.

Soll ich meine Lebensversicherung kündigen, um Eigenkapital zu haben?

Meistens nicht, denn es zählt nur der Rückkaufswert, alte Verträge mit hoher Garantieverzinsung sind oft mehr wert als der Zinsvorteil, und Beleihung oder Abtretung an die Bank sind die schonenderen Wege.

Lohnt es sich, ein Jahr länger zu sparen?

Das hängt davon ab, ob Du damit eine Schwelle unterschreitest: Von 92 auf 88 Prozent Beleihungsauslauf bringt oft mehr als von 75 auf 70, weil die Konditionen in Stufen springen und nicht gleichmäßig.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 489, 490, 502, 656a–656d, 925 BGB, §§ 13, 16, 22 GrEStG, §§ 14, 16 PfandBG und Beleihungswertermittlungsverordnung, §§ 14, 16 ErbStG, § 92a EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.