Wie viel Haus kannst du dir leisten?

„Was können wir uns leisten?“ ist die erste Frage, die mir Kaufinteressenten stellen. Und fast immer kommt die Antwort aus der falschen Richtung: Da ist eine Wohnung für 340.000 Euro, und die Frage lautet, ob das irgendwie geht. Die Rechnung läuft aber andersherum: Man beginnt beim Kontoauszug und landet am Ende beim Kaufpreis. Wer es so macht, weiß beim ersten Besichtigungstermin schon, worüber er reden will.

Schritt eins: Was am Ende des Monats wirklich übrig bleibt

Nimm Dir die Kontoauszüge der letzten zwölf Monate. Nicht drei, sondern zwölf, denn Versicherungen, Urlaub und Autoreparaturen verteilen sich nicht gleichmäßig.

Auf die Einnahmenseite gehört, was zuverlässig kommt: Nettogehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen. Nicht dazu gehören Weihnachtsgeld, Überstunden und Boni. Banken rechnen solche Bestandteile ohnehin nur teilweise oder gar nicht mit.

Auf die Ausgabenseite gehört alles außer der bisherigen Kaltmiete. Die fällt weg. Die Nebenkosten nicht, die zahlst Du als Eigentümer weiter, nur unter anderem Namen.

Dann kommt der Puffer, und da schummeln die meisten. Ich rechne mit mindestens zehn Prozent des Überschusses, wenigstens aber 200 bis 300 Euro im Monat. Dieses Geld ist nicht für Urlaub da, sondern für die Waschmaschine und die Zahnarztrechnung.

Wichtig: Die 2.000 Euro sind nicht die Darlehensrate. Sie sind alles, was das Wohnen kosten darf.

Schritt zwei: Von der Rate zur Darlehenshöhe

Fast alle Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Das Wort ist sperrig, die Sache ist einfach: Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. In ihr stecken zwei Teile, Zins und Tilgung. Anfangs ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil klein. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst automatisch. Deshalb geht es zum Ende hin immer schneller.

Die Formel, die Du brauchst, hat nur drei Größen:

Darlehen = (Monatsrate × 12) ÷ (Sollzins in Prozent + Anfangstilgung in Prozent)

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Bei einer Rate von 1.400 Euro, einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent ergibt sich eine Jahresrate von 16.800 Euro geteilt durch 6 Prozent, also 280.000 Euro Darlehen. Welcher Zins gerade gilt, sagt Dir jede Bank in fünf Minuten. Die Mechanik dahinter ändert sich nie.

Was Du an dieser Formel sofort siehst: Zins und Tilgung sind für die Rate gleichwertig. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet genauso viel wie ein Prozentpunkt mehr Zins. Nur landet die Tilgung bei Dir und der Zins bei der Bank.

Tilgung und Laufzeit: die Tabelle, die alles erklärt

Wie lange Du zahlst, hängt fast nur von der Anfangstilgung ab. Bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent sieht das so aus:

Der Sprung von einem auf zwei Prozent Tilgung verkürzt die Laufzeit um fünfzehn Jahre und kostet 83 Euro im Monat je 100.000 Euro. Das ist der wirksamste Hebel, den Du hast. Ein Prozent Anfangstilgung ist bei den heutigen Zinsniveaus keine Finanzierung, sondern eine Verschiebung ins Rentenalter. Die meisten Banken verlangen deshalb mindestens zwei Prozent, oft mehr, und sie prüfen, ob das Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt ist.

Schritt drei: Eigenkapital drauf, Nebenkosten runter

Jetzt wird aus der Darlehenshöhe ein Kaufpreis. Die Rechnung geht so:

• Darlehen plus Eigenkapital ergibt Deine gesamte Kaufkraft.
• Davon gehen die Kaufnebenkosten ab, in Essen rund 11,25 Prozent des Kaufpreises.
• Was übrig bleibt, ist der Kaufpreis, den Du zahlen kannst.

Weil die Nebenkosten prozentual auf den Kaufpreis aufschlagen, teilst Du die Kaufkraft durch 1,1125. Bei 280.000 Euro Darlehen und 80.000 Euro Eigenkapital sind das 360.000 Euro geteilt durch 1,1125, also rund 323.000 Euro Kaufpreis. Woraus sich die 11,25 Prozent im Einzelnen zusammensetzen, steht unter Kaufnebenkosten in NRW.

Warum die Bank anders rechnet als Du

Du kennst Deine Ausgaben. Die Bank kennt sie nicht und glaubt Dir auch nicht. Sie arbeitet mit drei Werkzeugen, die Dein Ergebnis nach unten ziehen.

Haushaltspauschalen. Statt Deiner echten Ausgaben setzt die Bank feste Beträge je Person an. Die Spannen der Institute liegen weit auseinander, aber sie sind fast immer höher als das, was ein sparsamer Haushalt tatsächlich braucht. Dazu kommt ein Pauschalbetrag für die Bewirtschaftung der Immobilie, je Quadratmeter. Wer sehr sparsam lebt, kann mit Kontoauszügen dagegenhalten, aber nicht jede Bank lässt das zu.

Beleihungswert statt Kaufpreis. Der Kaufpreis ist, was Du heute zahlst. Der Beleihungswert ist, was die Bank glaubt, im Ernstfall auch in einem schlechten Markt noch zu bekommen. Sie zieht dafür einen Sicherheitsabschlag ab, üblich sind zehn bis zwanzig Prozent. Bei 323.000 Euro Kaufpreis und zehn Prozent Abschlag rechnet die Bank also mit rund 291.000 Euro.

Beleihungsauslauf. Das ist Dein Darlehen geteilt durch den Beleihungswert. Bei 280.000 Euro Darlehen und 291.000 Euro Beleihungswert sind das 96 Prozent, obwohl Du gemessen am Kaufpreis nur bei 87 Prozent liegst. Diese Zahl entscheidet über Deinen Zinssatz, und sie springt an bestimmten Schwellen. Warum ausgerechnet bei 60 Prozent, und was das kostet, steht unter Eigenkapital: wie viel Du wirklich brauchst.

Bei einer Eigentumswohnung läuft mehr als die Rate

Diesen Teil unterschätzen Mieter systematisch. Neben der Rate laufen jeden Monat:

• Hausgeld. Der monatliche Beitrag an die Eigentümergemeinschaft, üblicherweise etwa 3,00 bis 4,50 Euro je Quadratmeter. Darin stecken Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung des Gebäudes, Verwaltung und die Zuführung zur Rücklage.
• Der nicht umlagefähige Anteil. Wärst Du Vermieter, dürftest Du nur die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Die Verwaltervergütung, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben immer beim Eigentümer. Als Selbstnutzer zahlst Du ohnehin alles, aber Du solltest wissen, welcher Teil davon nicht die Wohnung wärmt, sondern das Haus erhält.
• Erhaltungsrücklage. Nach § 19 WEG muss die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage bilden. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Als Orientierung nennt der Verband privater Bauherren mindestens einen Euro je Quadratmeter und Monat. Prüfe vor dem Kauf, wie hoch die Rücklage tatsächlich ist und was in den letzten Protokollen beschlossen wurde. Eine dünne Rücklage bei einem Haus, das eine neue Heizung braucht, ist eine Sonderumlage mit Ansage.
• Grundsteuer. Sie kommt separat von der Stadt. Der Rat der Stadt Essen hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zuletzt auf 925 Prozent festgesetzt. Bei einem Grundsteuermessbetrag von beispielsweise 60 Euro ergibt das 555 Euro im Jahr, also rund 46 Euro im Monat.
• Eigene Versicherungen. Die Gebäudeversicherung steckt im Hausgeld. Hausrat und Haftpflicht musst Du selbst abschließen.
• Instandhaltung im Sondereigentum. Alles, was innerhalb Deiner vier Wände kaputtgeht, zahlst Du allein: Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche, die Therme, wenn sie zum Sondereigentum gehört. Dafür gibt es keine Rücklage der Gemeinschaft. Ich rechne mit einem weiteren Euro je Quadratmeter und Monat.

Sondertilgung, Zinsbindung, Anschlussfinanzierung

Sondertilgung ist eine Extrazahlung neben der Rate. Üblich ist ein Recht auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, meist ohne Zinsaufschlag. Ohne dieses Recht darf die Bank Dich ablehnen, wenn Du eine Erbschaft oder eine Abfindung ins Darlehen stecken willst. Lass es in den Vertrag schreiben, auch wenn Du heute nicht weißt, ob Du es brauchst.

Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz garantiert ist, meist fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Sie ist nicht die Laufzeit des Darlehens. Nach zehn Jahren hast Du außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst Du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung ist also nach oben gebunden, nach unten aber offen.

Anschlussfinanzierung ist das, was nach Ende der Zinsbindung kommt. Bleibt eine Restschuld, brauchst Du dafür einen neuen Vertrag, zum dann geltenden Zins. Genau hier entsteht das größte Risiko einer knappen Finanzierung. Rechne deshalb einmal durch, was Deine Rate wäre, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung deutlich höher liegt als heute. Kannst Du das nicht tragen, ist die Tilgung zu niedrig oder der Kaufpreis zu hoch.

Die vollständige Rechnung für eine Wohnung in Rüttenscheid

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Rüttenscheid einen Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, für den Weiterverkauf einer unvermieteten Eigentumswohnung. Unser Beispielhaushalt hat 2.000 Euro fürs Wohnen und 80.000 Euro Eigenkapital.

Und so sieht dieses Darlehen nach zehn Jahren Zinsbindung aus, immer mit dem angenommenen Zins von 3,5 Prozent: Gezahlt hast Du 168.000 Euro. Davon sind 82.100 Euro Tilgung und 85.900 Euro Zinsen. Die Restschuld beträgt rund 197.900 Euro, und für die brauchst Du eine Anschlussfinanzierung.

Der Stadtteil verschiebt die Rechnung sofort. Dieselben 323.000 Euro reichen in Steele bei 2.050 Euro je Quadratmeter für rund 157 Quadratmeter, in Bredeney bei 3.300 Euro nur für 98. Einen Überblick gibt Immobilien in Essen. Wenn Du parallel eine Immobilie verkaufst, gehören deren Kosten in dieselbe Planung, siehe Kosten beim Immobilienverkauf; kommt Eigenkapital aus einem Erbe, hilft Erbschaftsteuer berechnen.

Fazit

Rechne von unten nach oben: erst der Haushaltsüberschuss mit ehrlichem Puffer, dann die tragbare Rate, daraus über Zins und Tilgung die Darlehenshöhe, plus Eigenkapital, minus Kaufnebenkosten. Bei einer Eigentumswohnung gehören Hausgeld, Grundsteuer und eine eigene Rücklage für das Sondereigentum in dieselbe Rechnung wie die Rate, sonst rechnest Du Dich systematisch zu reich. Die Anfangstilgung ist der wichtigste Hebel: Zwei statt ein Prozent verkürzt die Laufzeit um etwa fünfzehn Jahre. Und rechne einmal die Rate durch, die bei einer Anschlussfinanzierung zu einem deutlich höheren Zins fällig wäre; wenn die nicht trägt, stimmt am Kaufpreis etwas nicht. Was Du an Eigenkapital wirklich brauchst und wo die Konditionen springen, steht unter Eigenkapital: wie viel Du wirklich brauchst.

Häufige Fragen zum Budget beim Immobilienkauf

Wie viel Prozent meines Nettoeinkommens darf die Rate ausmachen?

Als grobe Grenze gelten 35 Prozent des Nettoeinkommens für die gesamten Wohnkosten, also Rate plus Hausgeld plus Grundsteuer plus Rücklage, wobei die ehrliche Haushaltsrechnung immer aussagekräftiger ist als jede Faustregel.

Wie rechne ich von der Rate auf die Darlehenshöhe?

Multipliziere die Monatsrate mit zwölf und teile das Ergebnis durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung in Prozent, bei 1.400 Euro Rate und sechs Prozent Annuität ergibt das 280.000 Euro.

Warum bietet mir die Bank weniger an, als ich selbst gerechnet habe?

Weil sie mit Haushaltspauschalen statt Deinen echten Ausgaben rechnet, für die Immobilie zusätzlich Bewirtschaftungskosten ansetzt und den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag unter den Kaufpreis legt.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?

Der Kaufpreis ist der Betrag von heute, der Beleihungswert ist die vorsichtige Schätzung der Bank für einen Verkauf im Ernstfall, üblicherweise zehn bis zwanzig Prozent darunter.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Mindestens zwei Prozent, besser drei, denn bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent dauert die Rückzahlung mit einem Prozent Tilgung rund 44 Jahre, mit zwei Prozent 29 und mit drei Prozent 22 Jahre.

Was bedeutet Zinsbindung, und ist das die Laufzeit?

Nein, die Zinsbindung ist nur der Zeitraum mit garantiertem Zinssatz, danach bleibt meist eine Restschuld, für die Du eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Zins brauchst.

Komme ich aus einer langen Zinsbindung wieder heraus?

Ja, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst Du zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Was kostet mich eine Eigentumswohnung außer der Rate?

Hausgeld von etwa 3,00 bis 4,50 Euro je Quadratmeter im Monat, die Grundsteuer, eigene Versicherungen und Rücklagen für alles, was im Sondereigentum kaputtgeht, wofür ich rund einen Euro je Quadratmeter und Monat einplane.

Worauf achte ich beim Hausgeld einer Wohnung, die ich kaufen will?

Auf die Höhe der Erhaltungsrücklage, auf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und darauf, ob eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar ist, denn eine dünne Rücklage bei anstehender Sanierung ist eine spätere Rechnung mit Ansage.

Sollte ich eine Sondertilgung vereinbaren, auch wenn ich sie nicht brauche?

Ja, ein Recht auf fünf Prozent Sondertilgung im Jahr kostet bei den meisten Banken keinen Zinsaufschlag und ist der einzige Weg, eine Erbschaft oder Abfindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ins Darlehen zu stecken.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 448, 489, 490, 502, 656a–656d, 925 BGB, §§ 13, 16, 22 GrEStG, §§ 14, 16 PfandBG und Beleihungswertermittlungsverordnung, §§ 14, 16 ErbStG, § 92a EStG, GNotKG mit Kostenverzeichnis und Tabelle B. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.