Verkauf an ein Familienmitglied: Preis, Steuer, Fallstricke

Am Küchentisch sitzen drei Leute: Du, Deine Tochter und ein Taschenrechner. Das Haus ist abbezahlt, die Tochter wohnt seit Jahren im Obergeschoss, und irgendwann fällt der Satz: „Ich schreib es Dir für zweihunderttausend, dann hast Du wenigstens keine Miete mehr.“ Es klingt nach der einfachsten Lösung der Welt. Und es ist der Moment, in dem drei Behörden gleichzeitig anfangen zuzuhören: das Finanzamt, das Grundbuchamt und, Jahre später, möglicherweise ein Geschwisterteil mit einem Anwalt.

Drei Wege, und der mittlere ist der gefährlichste

Für die Übertragung an ein Kind, ein Enkelkind oder einen Ehepartner gibt es drei Formen, und sie werden steuerlich völlig unterschiedlich behandelt.

• Kauf. Es fließt ein Preis, der dem Verkehrswert entspricht. Steuerlich ein ganz normaler Verkauf.
• Schenkung. Es fließt nichts. Der Erwerb unterliegt der Schenkungsteuer, nach denselben Regeln und Freibeträgen wie ein Erbfall.
• Gemischte Schenkung. Es fließt ein Preis, aber ein zu niedriger. Der Vorgang wird aufgeteilt: Der bezahlte Teil ist Kauf, der geschenkte Teil ist Schenkung. Und genau hier passieren die Fehler.

Die Rechnung ist unspektakulär und trotzdem unbekannt: Vom Steuerwert wird die Gegenleistung abgezogen — was übrig bleibt, ist die Bereicherung. Wer für ein Haus im Wert von 450.000 Euro 200.000 Euro zahlt, hat 250.000 Euro geschenkt bekommen. Ob das teuer wird, hängt allein am Freibetrag.

Warum das Finanzamt es überhaupt erfährt

Weil der Weg dorthin automatisch ist. Jeder Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und der Notar zeigt den Vorgang der Finanzverwaltung an — für die Grunderwerbsteuer und, bei Anhaltspunkten für eine Freigebigkeit, für die Schenkungsteuer. Zusätzlich fließt jeder beurkundete Kaufpreis in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, wo ein niedriger Verwandtenpreis neben lauter Marktpreisen steht.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in Essen zentral das Finanzamt Essen-Süd zuständig. Und unabhängig vom Notar gilt eine eigene Pflicht: Jeder steuerpflichtige Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen — vom Erwerber und, bei einer Schenkung, auch von dem, aus dessen Vermögen der Erwerb stammt. Ist die Schenkung notariell beurkundet, entfällt diese Anzeige.

Die Freibeträge — und die stille Zehnjahresuhr

Wie viel steuerfrei bleibt, hängt am Verwandtschaftsgrad. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz nennt feste Beträge, und sie gelten für Schenkungen genauso wie für Erbschaften.

Der Steuersatz steigt mit dem Erwerb: In Steuerklasse I sind es 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro, 15 Prozent bis 600.000 Euro und 19 Prozent bis 6 Millionen Euro. In Klasse II beginnt es bei 15, in Klasse III bei 30 Prozent. Der Unterschied zwischen Tochter und Nichte ist nicht graduell, sondern brutal.

Der zweite, oft übersehene Punkt: Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Der Freibetrag ist kein Jahresbudget, sondern ein Zehnjahresbudget. Wer heute 200.000 Euro schenkt und in sechs Jahren das Haus überträgt, hat dafür nur noch den Rest.

Eine Ausnahme, die viele vermuten und die es so nicht gibt: Das steuerfreie Familienheim. Zu Lebzeiten ist die Übertragung des selbst bewohnten Familienheims nur zwischen Ehegatten steuerfrei — dafür ohne Größenbegrenzung. Für Kinder gilt die Befreiung nur beim Erwerb von Todes wegen, nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche und nur, wenn das Kind unverzüglich selbst einzieht und zehn Jahre bleibt. Wer zu Lebzeiten an sein Kind überträgt, hat also den Freibetrag — und sonst nichts. Mehr zur Systematik unter Erbschaftsteuer berechnen und Erbschaftsteuer sparen.

Zwei Rechnungen, ein Unterschied von 34.000 Euro

Beide Male dasselbe Haus in Frohnhausen, Verkehrswert 450.000 Euro, Kaufpreis 200.000 Euro. Einmal geht es an die Tochter, einmal an die Nichte.

Die Zahlen sind Modellwerte und ersetzen keine steuerliche Beratung. Die Richtung stimmt aber: Derselbe Vertrag kostet einmal nichts und einmal 59.000 Euro — der Unterschied liegt nicht im Preis, sondern in der Verwandtschaft.

Grunderwerbsteuer: der Vorteil in gerader Linie

In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent — bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 19.500 Euro. Vom Gesetz ausgenommen ist unter anderem der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind; Stiefkinder stehen den Abkömmlingen gleich, und deren Ehegatten ebenfalls. Ausgenommen sind außerdem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner und der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Gerade Linie heißt: Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel. Geschwister sind Seitenlinie und damit nicht befreit, Nichten und Neffen ebenso wenig. Ebenfalls ausgenommen sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Schenkungsteuerrechts; bei Schenkungen unter Auflage bleibt der Wert der abziehbaren Auflagen aber steuerpflichtig.

Was in einer Trennungssituation zu beachten ist, steht unter Verkauf bei Scheidung.

Nießbrauch und Wohnrecht: übertragen, aber wohnen bleiben

Viele wollen das Haus abgeben und trotzdem darin wohnen. Dafür gibt es zwei Werkzeuge, die oft verwechselt werden.

Das Wohnungsrecht ist das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Berechtigte darf seine Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten darf er nicht.

Der Nießbrauch geht weiter: Er umfasst die gesamte Nutzung, also auch die Vermietung und die Mieteinnahmen. Dafür trägt der Nießbraucher üblicherweise die laufenden Lasten.

Steuerlich sind beide Rechte interessant, weil sie den Wert dessen mindern, was das Kind bekommt. Der Kapitalwert eines lebenslangen Rechts wird aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger gebildet, der sich nach Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten aus der Sterbetafel ergibt. Dazu kommt eine Deckelung: Der Jahreswert darf höchstens den Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 erreichen.

Ein Beispiel: Bei einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro liegt der maximal ansetzbare Jahreswert bei rund 24.200 Euro. Ist der Berechtigte etwa siebzig Jahre alt, ergibt sich mit einem Vervielfältiger in der Größenordnung von zehn ein Kapitalwert von rund 240.000 Euro — die Bereicherung des Kindes sinkt entsprechend. Den genauen Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium; rechne nicht mit meiner Hausnummer, sondern mit der amtlichen Tabelle.

Der Preis dieser Konstruktion: Ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht in Abteilung II macht die Immobilie für Banken schwer beleihbar und für Käufer unattraktiv. Wer es später löschen lassen will, braucht die Zustimmung des Berechtigten — und die kostet. Was das beim Verkauf bedeutet, steht unter Verkauf mit Wohnrecht.

Der Pflichtteil der Geschwister — der teuerste blinde Fleck

Wer überträgt, denkt an das Finanzamt und selten an die anderen Kinder. Hat der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, kann ein Pflichtteilsberechtigter als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird. Das ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch. Er trifft auch das Kind, das das Haus günstig bekommen hat — denn eine gemischte Schenkung ist in Höhe des geschenkten Teils eine Schenkung.

Die Frist läuft langsam ab: Innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall wird die Schenkung in vollem Umfang berücksichtigt, innerhalb jedes weiteren Jahres um jeweils ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt sie unberücksichtigt. Bei einer Schenkung an den Ehegatten beginnt die Frist überhaupt erst mit der Auflösung der Ehe.

Zwei Punkte, die diese Rechnung regelmäßig kippen. Erstens: Reicht der Nachlass nicht, kann sich der Pflichtteilsberechtigte direkt an den Beschenkten halten und die Herausgabe des Geschenks verlangen; der Beschenkte kann das durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden. Zweitens: Behält sich der Übergeber ein umfassendes Nutzungsrecht vor — Nießbrauch am ganzen Objekt —, hat er den Gegenstand wirtschaftlich nicht wirklich aus der Hand gegeben. Die Rechtsprechung lässt die Zehnjahresfrist dann regelmäßig gar nicht erst anlaufen. Der Nießbrauch spart Schenkungsteuer und kostet Pflichtteilssicherheit. Beides zugleich geht selten.

Der saubere Weg heißt Pflichtteilsverzicht: notariell beurkundet, meist gegen eine Abfindung, zu Lebzeiten verhandelt. Unangenehm, aber billiger als ein Prozess. Wie es läuft, wenn mehrere Erben gemeinsam entscheiden müssen, steht unter Erbengemeinschaft auflösen.

Die Bank beim Verwandtenkauf

Muss das Kind einen Teil finanzieren, kommt eine vierte Partei an den Tisch. Banken prüfen Verwandtenkäufe genauer, weil ein Preis unter Marktniveau für sie ein Hinweis darauf ist, dass der beurkundete Betrag den Wert nicht abbildet. Worauf Du Dich einstellen solltest:

• Die Bank bewertet das Objekt selbst und finanziert gegen ihren eigenen Wert, nicht gegen den Kaufpreis.
• Der Kaufpreis muss tatsächlich fließen, nachweisbar und über die im Vertrag genannten Konten. Eine Zahlung, die es nie gab, ist keine Gegenleistung — steuerlich nicht und für die Bank erst recht nicht.
• Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis ist kein Eigenkapital. Manche Institute erkennen sie als Sicherheitenpuffer an, viele nicht.
• Ein Nießbrauch im Grundbuch, der der Grundschuld im Rang vorgeht, ist für die meisten Banken ein Ausschlusskriterium. Rangfragen gehören vor die Beurkundung, nicht danach.

Am Notar führt kein Weg vorbei

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Das gilt beim Kauf, bei der Schenkung und bei der gemischten Schenkung gleichermaßen — auch unter Eltern und Kindern, auch wenn sich alle einig sind. Ein privat geschriebener Vertrag ist nichtig.

Was daraus folgt, ist wichtiger als der Formsatz: Alles gehört in die Urkunde. Das Wohnrecht, die Pflegeverpflichtung, die Rückforderungsklausel für den Fall der Insolvenz oder Scheidung des Kindes, die Anrechnung auf den Pflichtteil, die Gleichstellungszahlung an das Geschwisterkind. Nebenabreden, die nur besprochen wurden, existieren rechtlich nicht. Eingetragen wird der Eigentümerwechsel anschließend beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52. Wie ein Beurkundungstermin abläuft, steht unter Notartermin; welche Papiere Du vorher zusammensuchst, unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Ein letzter Punkt für Dich als Übergeber: Der entgeltliche Teil einer gemischten Schenkung ist eine Veräußerung. Liegen zwischen Anschaffung und Übertragung keine zehn Jahre und hast Du nicht selbst dort gewohnt, kann darauf Einkommensteuer anfallen. Die Regeln dazu stehen unter Spekulationssteuer.

Fazit

Kauf, Schenkung und gemischte Schenkung sehen im Vertrag ähnlich aus und werden steuerlich völlig verschieden behandelt: Maßgeblich ist der Steuerwert abzüglich der Gegenleistung. Die Freibeträge liegen bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel und gelten als Zehnjahresbudget, nicht pro Vorgang. In gerader Linie ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, unter Geschwistern nicht — bei 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen ist das ein sehr konkreter Unterschied. Ein Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, erschwert aber die Finanzierung und hält die Zehnjahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch regelmäßig an. Und weil jede Absprache nur zählt, wenn sie in der notariellen Urkunde steht, entscheidet nicht das Gespräch am Küchentisch, sondern der Text, den der Notar vorliest.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus an mein Kind unter Wert verkaufen?

Ja, das ist zulässig — aber der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis gilt als Schenkung, und darauf wird Schenkungsteuer erhoben, soweit der Freibetrag verbraucht ist.

Wie hoch ist der Freibetrag für ein Kind?

400.000 Euro je Elternteil, also bei beiden Eltern zusammen 800.000 Euro, und dieser Betrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung.

Fällt beim Verkauf an mein Kind Grunderwerbsteuer an?

Nein, der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen; Stiefkinder und deren Ehegatten stehen ihnen gleich.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnungsrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen unter Ausschluss des Eigentümers, der Nießbrauch umfasst die gesamte Nutzung einschließlich Vermietung und Mieteinnahmen — und mindert deshalb den steuerlichen Wert der Übertragung stärker.

Können meine anderen Kinder später Geld verlangen?

Ja, über den Pflichtteilsergänzungsanspruch; die Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll und danach je Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren gar nicht mehr — reicht der Nachlass nicht, haftet der Beschenkte selbst.

Läuft die Zehnjahresfrist auch bei vorbehaltenem Nießbrauch?

Regelmäßig nicht, denn wer sich die Nutzung vollständig vorbehält, hat den Gegenstand wirtschaftlich nicht aus der Hand gegeben — genau deshalb ist die Kombination aus Steuerersparnis und Fristablauf meist nicht zu haben.

Brauche ich einen Notar, wenn ich an mein eigenes Kind übertrage?

Ja, ausnahmslos; ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf der notariellen Beurkundung, und alle Nebenabreden wie Wohnrecht, Pflege oder Rückforderung müssen in dieselbe Urkunde.

Muss ich die Übertragung dem Finanzamt melden?

Jeder steuerpflichtige Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen, und zwar auch von der Seite, aus deren Vermögen er stammt; bei notarieller Beurkundung entfällt diese Anzeige, weil der Notar meldet.

Finanziert eine Bank einen Kauf innerhalb der Familie?

In der Regel ja, aber sie bewertet das Objekt selbst, verlangt den tatsächlichen Zahlungsfluss über die im Vertrag genannten Konten und akzeptiert einen vorrangigen Nießbrauch im Grundbuch meist nicht.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Du überlegst zu verkaufen und willst keine bösen Überraschungen? Ich rechne dir den Verkauf vorher durch – Preis, Kosten, Steuer, Zeitplan. Kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus verkaufen in Essen · Wohnung verkaufen in Essen · Immobilienmakler in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 3 ImmoWertV, §§ 19, 24, 28, 34, 129, 196 BauGB, §§ 14, 16, 182, 198 BewG, §§ 13, 14, 16, 19 ErbStG, § 3 GrEStG, §§ 138, 199, 311b, 438, 444, 634a, 1093, 2325, 2329 BGB, §§ 169, 170 AO, § 23 EStG. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Auskünfte: Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.