Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch: Immobilie trotzdem verkaufen

Am Telefon klingt es harmlos: „Das Haus gehört mir, meine Mutter hat nur ein Wohnrecht drin.“ Zwei Wochen später sitzt der Interessent beim Notar, seine Bank sieht den Grundbuchauszug – und der Kauf platzt. Ein eingetragenes Wohnrecht ist kein Formalkram. Es ist ein dingliches Recht, das an der Immobilie klebt, den Käufer bindet und den Wert um einen sechsstelligen Betrag drücken kann.

Wohnungsrecht und Nießbrauch: der Unterschied in zwei Sätzen

Beide Rechte geben einem Menschen die Nutzung einer Immobilie, obwohl sie ihm nicht gehört. Der Unterschied liegt darin, wie viel Nutzung.

Das Wohnungsrecht steht in § 1093 BGB. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und gibt das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Berechtigte darf dort selbst wohnen. Er darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie Pflegekräfte aufnehmen. Mehr nicht. Vermieten darf er nicht, denn die Ausübung darf er nach § 1092 Abs. 1 BGB nur überlassen, wenn ihm das ausdrücklich gestattet ist.

Der Nießbrauch steht in §§ 1030 ff. BGB. Er ist das stärkere Recht: Der Berechtigte darf die Nutzungen der Sache ziehen. Er darf also nicht nur selbst wohnen, sondern die Wohnung auch vermieten und die Miete behalten, denn nach § 1059 BGB kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden. Dafür trägt er mehr: § 1047 BGB verpflichtet ihn zu den öffentlichen Lasten, also etwa der Grundsteuer, und zu den Zinsen der eingetragenen Grundschulden. Für das Wohnungsrecht gilt das nicht, weil § 1093 BGB den § 1047 BGB gerade nicht in Bezug nimmt; der Wohnungsberechtigte schuldet über § 1041 BGB nur die gewöhnliche Unterhaltung.

Gemeinsam ist beiden: Sie sind nicht übertragbar und nicht vererblich. Sie erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, § 1061 BGB, für die Dienstbarkeit über den Verweis in § 1090 Abs. 2 BGB.

Abteilung II und die Frage des Rangs

In Abteilung I des Grundbuchs steht der Eigentümer, in Abteilung III die Grundschulden, in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen. Dorthin gehören Wohnungsrecht und Nießbrauch – neben Wegerechten, Vorkaufsrechten und Reallasten wie einer Pflegeverpflichtung.

Der Rang entscheidet darüber, was in einer Zwangsversteigerung passiert. § 879 BGB bestimmt ihn: Innerhalb derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragungen, zwischen den Abteilungen nach dem eingetragenen Tag. Und § 52 ZVG sagt, was das wert ist: Ein Recht bleibt bestehen, soweit es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt ist. Im Übrigen erlöschen die Rechte.

Übersetzt: Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld der Bank, überlebt es die Versteigerung, und der Ersteher muss den Berechtigten weiter wohnen lassen. Steht es hinter der Grundschuld und betreibt die Bank die Versteigerung, erlischt es. Deshalb schaue ich bei jedem solchen Objekt zuerst in den Grundbuchauszug und dann auf die laufende Nummer. Ein Wohnrecht an erster Rangstelle ist ein anderes Objekt als dasselbe Recht an dritter Stelle.

Wie stark der Wert sinkt

Der Wert eines lebenslangen Nutzungsrechts wird nicht geschätzt, sondern gerechnet. Die Methode steht in § 14 BewG: Der Kapitalwert ist das Vielfache des Jahreswerts. Die Vervielfältiger werden nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt, mit 5,5 Prozent Zwischenzins gerechnet und vom Bundesfinanzministerium nach Lebensalter und Geschlecht veröffentlicht. Zwei Zahlen brauchst Du also:

• Jahreswert ist die ortsübliche Nettokaltmiete, die für die überlassene Wohnung erzielbar wäre, mal zwölf. Nach oben gedeckelt ist er durch § 16 BewG: höchstens der Immobilienwert geteilt durch 18,6.
• Vervielfältiger ist der Tabellenwert zum vollendeten Lebensalter des Berechtigten.

Ein Beispiel aus Rüttenscheid: eine Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort beim Weiterverkauf bei 2.925 Euro je Quadratmeter, unbelastet also rund 219.000 Euro. Die Berechtigte ist 75 Jahre alt. Angenommen, die ortsübliche Nettokaltmiete liegt bei 9,00 Euro je Quadratmeter: 675 Euro im Monat, 8.100 Euro im Jahr. Die Deckelung des § 16 BewG liegt bei rund 11.800 Euro und greift damit nicht.

Der Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau beträgt nach der amtlichen Tabelle 9,393. Rechnung: 8.100 Euro mal 9,393 ergibt rund 76.100 Euro Kapitalwert. Rechnerisch bleiben also rund 142.900 Euro – ein Abschlag von etwa 35 Prozent.

Die Werte gelten für Frauen; für Männer liegen die Vervielfältiger wegen der kürzeren Lebenserwartung niedriger, bei 75 Jahren zum Beispiel bei 8,282. Beim Nießbrauch fällt der Abschlag in der Regel höher aus als beim Wohnungsrecht, weil der Nießbraucher auch die Mieterträge zieht.

Wichtig: Diese Rechnung ist der steuerliche und wirtschaftliche Maßstab. Für die Gebühren von Notar und Grundbuchamt gilt eine andere, viel gröbere Regel. § 52 Abs. 4 GNotKG setzt bei einem Lebensalter über 70 Jahren nur den auf die ersten fünf Jahre entfallenden Wert an – im Beispiel also 40.500 Euro statt 76.100 Euro. Wer die beiden Zahlen verwechselt, rechnet sich arm oder reich.

Die drei Wege zum Verkauf

Erstens: mit dem Recht verkaufen. Das geht immer und braucht niemandes Zustimmung, denn der Eigentümer bleibt verfügungsbefugt. Der Käufer übernimmt die Wohnung mitsamt Recht. Der Kreis der Interessenten ist klein – Kapitalanleger mit langem Atem, gelegentlich Nachbarn oder Angehörige – und der Preis entsprechend niedrig.

Zweitens: das Recht gegen Abfindung löschen lassen. Das ist der Weg, der in den meisten Fällen am meisten Geld bringt – und der einzige, der wirklich frei macht. Der Berechtigte gibt sein Recht auf, bekommt dafür eine Abfindung, und das Recht wird im Grundbuch gelöscht. Verhandlungsgrundlage ist der Kapitalwert nach § 14 BewG. Rechtlich braucht es die Aufhebungserklärung des Berechtigten und die Löschungsbewilligung, beides nach § 29 GBO in öffentlich beglaubigter Form. Beim Notar kostet die Beglaubigung einer Unterschrift nach KV 25100 GNotKG eine 0,2-Gebühr, mindestens 20,00 und höchstens 70,00 Euro. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eines Rechts in Abteilung II nach KV 14143 GNotKG eine Festgebühr von 25,00 Euro. Der teure Teil ist also nicht die Bürokratie, sondern die Abfindung.

Drittens: der Rangrücktritt. Der Berechtigte behält sein Wohnrecht, tritt aber im Rang hinter die Grundschuld der finanzierenden Bank zurück. Rechtsgrundlage ist § 880 BGB: Einigung der Beteiligten und Eintragung ins Grundbuch, bei Grundpfandrechten zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers. Für die Bank ändert das alles, denn im Verwertungsfall würde das Recht nach § 52 ZVG erlöschen. Für den Berechtigten ändert es im Alltag nichts – solange die Raten bezahlt werden. Das Grundbuchamt behandelt den Rangrücktritt als Veränderung des zurücktretenden Rechts, KV 14130 GNotKG, 0,5-Gebühr; Geschäftswert ist nach § 45 Abs. 1 GNotKG der Wert des vortretenden Rechts, höchstens der des zurücktretenden.

Warum Käufer und ihre Banken zurückhaltend sind

Die Zurückhaltung der Käufer ist verständlich: Sie kaufen etwas, das sie auf unbestimmte Zeit nicht nutzen können. Die Zurückhaltung der Banken hat einen härteren Grund. Eine Bank finanziert gegen Sicherheit, und ihre Sicherheit ist die Verwertbarkeit im Ernstfall. Ein vorrangiges Wohnungsrecht überlebt die Zwangsversteigerung, das erzielbare Gebot sinkt auf den belasteten Wert, und die Bank bleibt womöglich auf einem Teil ihres Darlehens sitzen. Sie schlägt deshalb den Kapitalwert ab oder lehnt ganz ab. Genau daran scheitern solche Verkäufe: nicht am Käufer, sondern an seinem Kreditausschuss.

Daraus folgt die Reihenfolge für den Verkauf. Zuerst wird geklärt, ob der Berechtigte bereit ist, gegen Abfindung zu löschen oder zumindest im Rang zurückzutreten. Erst danach geht die Wohnung in die Vermarktung. Umgekehrt verbrennst Du die besten Interessenten. Wie ein Verkauf danach abläuft, habe ich unter Ablauf beim Hausverkauf beschrieben; ist die Wohnung zusätzlich vermietet, gilt das unter vermietete Wohnung verkaufen Gesagte.

Wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht

Der häufigste Irrtum: „Meine Mutter ist im Heim, das Wohnrecht ist damit doch erledigt.“ Ist es nicht. Ein Wohnungsrecht endet nicht dadurch, dass der Berechtigte es nicht mehr ausübt. Es endet durch den Tod oder durch Aufhebung und Löschung im Grundbuch; das Grundbuchamt löscht auf Zuruf nichts. Das ist der Moment für eine Vereinbarung, und dabei sind zwei Konstellationen zu unterscheiden:

• Nießbrauch: Der Berechtigte darf die Ausübung überlassen, § 1059 BGB. Die Wohnung kann also vermietet werden, und die Miete finanziert einen Teil des Heimplatzes. Das Recht bleibt bestehen, es trägt sich nur selbst.
• Wohnungsrecht: Vermieten ist nur zulässig, wenn die Überlassung der Ausübung im Grundbuch gestattet ist, § 1092 Abs. 1 BGB. Fehlt diese Gestattung, steht die Wohnung leer und nützt niemandem. Dann ist die Aufhebung gegen Abfindung fast immer die vernünftige Lösung – für beide Seiten.

Häufig ist beim Sozialamt bereits ein Antrag auf Hilfe zur Pflege gestellt. Dass ein verwertbares Recht besteht, kann dort eine Rolle spielen. Diese Frage gehört zum Sozialrechtler oder zum Fachanwalt, nicht zum Makler – ich weise nur darauf hin, dass sie früh gestellt werden sollte.

Nach dem Tod: Sterbeurkunde statt Löschungsbewilligung

Solange der Berechtigte lebt, braucht die Löschung seine Bewilligung nach § 19 GBO, in der Form des § 29 GBO. Ist er verstorben, ist das Recht nach § 1061 BGB von selbst erloschen, und das Grundbuch stimmt nicht mehr. Dann greift § 22 Abs. 1 GBO: Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Der Nachweis ist die Sterbeurkunde des Standesamts.

In der Praxis reichen drei Dinge beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52: Löschungsantrag, Sterbeurkunde und der Nachweis der Personengleichheit. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Diesen Schritt erledige ich vor der Vermarktung, nicht danach.

Und wenn die Immobilie geerbt wurde: Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Gehören mehrere Erben dazu, führt der Weg über die Auflösung der Erbengemeinschaft; blockiert einer, endet es notfalls in der Teilungsversteigerung. Ist der Nachlass überschuldet, gilt vorher der Blick auf die Fristen beim Ausschlagen des Erbes. Steuerlich mindert ein Nutzungsrecht übrigens auch den Wert des Erwerbs – dazu mehr unter Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Fazit

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt das eigene Wohnen, der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB zusätzlich das Vermieten und Kassieren. Beide stehen in Abteilung II des Grundbuchs, und ihr Rang entscheidet darüber, ob sie eine Zwangsversteigerung überleben. Der Wertabschlag ist keine Verhandlungssache, sondern nach § 14 BewG über Jahreswert und Vervielfältiger berechenbar – bei einer 75-jährigen Berechtigten und einer Rüttenscheider Wohnung sind das schnell 76.000 Euro. Verkaufen kannst Du in jedem Fall, aber der Weg über eine Abfindung mit anschließender Löschung bringt in aller Regel mehr als der Verkauf mit Belastung. Und der Umzug ins Pflegeheim beendet gar nichts: Nur Aufhebung, Löschung oder der Tod tun das.

Häufige Fragen zu Wohnrecht und Nießbrauch

Kann ich eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht überhaupt verkaufen?

Ja, der Eigentümer bleibt verfügungsbefugt und braucht für den Verkauf keine Zustimmung des Berechtigten; der Käufer übernimmt die Immobilie dann allerdings mitsamt dem Recht und zahlt entsprechend weniger.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur das eigene Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers, der Nießbrauch nach § 1030 BGB erlaubt dagegen alle Nutzungen, also auch die Vermietung samt Mieteinnahmen.

Wie berechnet sich der Wert eines lebenslangen Wohnrechts?

Nach § 14 BewG als Jahreswert mal Vervielfältiger, wobei der Jahreswert die ortsübliche Jahresnettokaltmiete ist und der Vervielfältiger aus der vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Tabelle nach Lebensalter und Geschlecht stammt.

Gibt es eine Obergrenze für den Jahreswert?

Ja, § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6, was bei einer Wohnung im Wert von 219.000 Euro rund 11.800 Euro im Jahr ergibt.

Warum lehnen Banken die Finanzierung so einer Wohnung oft ab?

Weil ein vorrangiges Recht nach § 52 ZVG die Zwangsversteigerung überlebt und den erzielbaren Erlös auf den belasteten Wert drückt, wodurch die Grundschuld der Bank ihre Deckung verliert.

Was bedeutet Rangrücktritt beim Wohnrecht?

Der Berechtigte behält sein Recht, lässt es aber nach § 880 BGB im Grundbuch hinter die Grundschuld setzen, sodass es im Verwertungsfall erlöschen würde – das genügt vielen Banken für eine Finanzierung.

Erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Nein, der Auszug allein beendet nichts; das Recht endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Aufhebung und Löschung im Grundbuch.

Darf der Wohnungsberechtigte die Wohnung vermieten, wenn er sie nicht mehr braucht?

Nur wenn die Überlassung der Ausübung ausdrücklich gestattet ist, § 1092 Abs. 1 BGB; beim Nießbrauch ist die Überlassung dagegen nach § 1059 BGB ohne Weiteres möglich.

Was kostet die Löschung im Grundbuch?

Das Grundbuchamt verlangt für die Löschung eines Rechts in Abteilung II nach KV 14143 GNotKG 25,00 Euro, dazu kommt beim Notar die Beglaubigung der Unterschrift nach KV 25100 GNotKG mit mindestens 20,00 und höchstens 70,00 Euro.

Was brauche ich für die Löschung nach dem Tod des Berechtigten?

Eine Löschungsbewilligung ist dann nicht mehr nötig, weil das Recht nach § 1061 BGB erloschen ist; nach § 22 Abs. 1 GBO genügt der Nachweis der Unrichtigkeit, also die Sterbeurkunde nebst Löschungsantrag beim Grundbuchamt.

Wer dir das hier schreibt

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• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1943 ff., 1954, 1959, 1968, 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 1643 BGB, §§ 1030 ff., 1047, 1092, 1093 BGB, §§ 879, 880 BGB, § 22 GBO, § 14 BewG, §§ 52, 74a, 85a, 180 ff. ZVG, § 8 Bestattungsgesetz NRW, § 74 SGB XII, GNotKG und GKG. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.