Erbschaftsteuer sparen: legale Wege

Der Brief vom Finanzamt Essen-Süd ist zwei Seiten lang, und die Zahl darauf ist fünfstellig. Geerbt hast Du eine Wohnung, kein Geld. Bezahlen sollst Du trotzdem in bar. Muss das wirklich so sein? In vielen Fällen nicht — nur werden die Weichen dafür lange vorher gestellt.

Die drei Zahlen, aus denen sich alles ergibt

Erbschaftsteuer entsteht aus dem Zusammenspiel von drei Größen. Wer sie kennt, rechnet jede Werbeaussage zum Thema selbst nach.

Erstens die Steuerklasse. § 15 ErbStG teilt alle Erwerber in drei Klassen ein. Klasse I: Ehegatte und eingetragener Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge, Eltern und Voreltern beim Erwerb von Todes wegen. Klasse II: unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Stiefeltern, geschiedener Ehegatte. Klasse III: der Rest, Lebensgefährte ohne Trauschein inbegriffen.

Zweitens der Freibetrag nach § 16 ErbStG, der allein an der Verwandtschaft hängt.

Dazu kommt für Ehegatten und Lebenspartner der besondere Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro nach § 17 Abs. 1 ErbStG — gekürzt allerdings um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge, sodass bei einer Witwenrente oft wenig übrig bleibt.

Drittens der Steuersatz nach § 19 ErbStG. In Klasse I beginnt er bei 7 Prozent bis 75.000 Euro und steigt über 11 Prozent bis 300.000 Euro auf 15 Prozent bis 600.000 Euro. In Klasse II geht es bei 15 Prozent los, in Klasse III sind es ab dem ersten Euro 30 Prozent. Der Satz gilt jeweils für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht stufenweise; wer eine Grenze knapp reißt, wird durch den Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG geschützt.

Die Zehnjahresfrist: der stärkste Hebel überhaupt

Freibeträge gibt es nicht nur einmal. § 14 ErbStG rechnet nur Erwerbe zusammen, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallen. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, lebt der volle Freibetrag wieder auf.

Praktisch heißt das: Ein Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei zuwenden, beide Eltern zusammen 800.000 Euro je Kind und Jahrzehnt. Über dreißig Jahre sind das 2,4 Millionen Euro an einem einzigen Kind vorbei am Finanzamt. Wer mit fünfundfünfzig anfängt, nutzt drei Fenster; wer mit achtzig anfängt, meist keines. Deshalb ist Beratung zur Erbschaftsteuer fast immer Beratung zur Schenkungsteuer.

Das Familienheim: der große Freibetrag, den niemand Freibetrag nennt

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG stellen den Erwerb des selbst genutzten Familienheims von Todes wegen komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Erwerber.

Unverzüglich. Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen II R 37/16 entschieden, dass damit in der Regel ein Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall gemeint ist. Wer später einzieht, muss darlegen, wann der Entschluss fiel, warum es nicht früher ging und dass die Gründe außerhalb seines Einflusses lagen; Renovierungen zählen dabei zur eigenen Sphäre. Unter dem Aktenzeichen II B 41/25 hat der Bundesfinanzhof allerdings klargestellt, dass die sechs Monate keine starre Ausschlussfrist sind, sondern eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls verlangen.

Die 200-Quadratmeter-Grenze bei Kindern. Diese Grenze wirkt nicht als Alles-oder-nichts-Schalter, sondern anteilig. Erbt ein Kind ein Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche, bleiben 200 Quadratmeter befreit und 50 Quadratmeter, also ein Fünftel des Werts, steuerpflichtig.

Die Zehnjahresfrist. Endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung rückwirkend und die volle Steuer wird nachgefordert. Ausgenommen sind nur zwingende Gründe. Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen II R 18/20 klargestellt, dass bloße Zweckmäßigkeit dafür nicht reicht: Nötig ist ein objektives Hindernis, das die Selbstnutzung unmöglich oder unzumutbar macht; Pflegebedürftigkeit allein genügt nicht, solange ambulante Hilfe das Wohnen im Haus ermöglicht. Wer plant, das geerbte Elternhaus in Bredeney nach fünf Jahren zu verkaufen, sollte diese Rechnung vorher aufmachen.

Vermietete Wohnimmobilien: 10 Prozent geschenkt

Gehört zum Nachlass ein zu Wohnzwecken vermietetes Objekt, greift § 13d ErbStG. Der Wortlaut ist knapp: Solche Grundstücke sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen. Zehn Prozent fallen weg — ohne Antrag, ohne Haltefrist, ohne Flächengrenze.

Zwei Einschränkungen stehen daneben: Die Vergünstigung greift nicht, soweit der Erwerber das Grundstück aufgrund einer Verfügung des Erblassers weiterreichen muss oder es bei der Nachlassteilung auf einen Miterben überträgt. Gewerblich vermietete Flächen sind ohnehin nicht begünstigt.

Eine Beispielrechnung mit Essener Zahlen

Ein Kind erbt allein. Zum Nachlass gehört eine Eigentumswohnung in Bredeney mit 140 Quadratmetern; der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 3.300 Euro je Quadratmeter, macht 462.000 Euro. Dazu 180.000 Euro Guthaben. Alle Zahlen gerundet.

Dieselbe Wohnung, derselbe Erbe, drei Ergebnisse zwischen null und knapp 25.000 Euro. Ginge derselbe Nachlass dagegen an einen Neffen, stünden nur 20.000 Euro Freibetrag zu, der Erwerb läge bei 607.000 Euro und in Steuerklasse II bei 30 Prozent — nach dem Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG rund 153.500 Euro. Verwandtschaft ist in diesem Gesetz die teuerste Variable.

Die Erbfallkostenpauschale, die viele verschenken

§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG lässt Bestattungskosten, ein angemessenes Grabdenkmal, die übliche Grabpflege und alle Kosten der Nachlassabwicklung zum Abzug zu. Satz 2 sagt dazu: Für diese Kosten wird insgesamt ein Betrag von 15.000 Euro ohne Nachweis abgezogen — ohne einen einzigen Beleg.

Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen II R 3/20 seine Rechtsprechung geändert und die Pauschale auch dem Nacherben zugesprochen, ohne Nachweis tatsächlicher Kosten. Wer höhere Kosten hatte — Grabstein, Trauerfeier, Räumung, Gutachten, Erbschein —, rechnet einzeln ab. Nicht abziehbar sind laufende Verwaltungskosten des Nachlasses.

Zu Lebzeiten gestalten: Nießbrauch, Kettenschenkung, Güterstand

Vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauch. Der Klassiker: Die Immobilie geht schon zu Lebzeiten auf das Kind über, der Übergeber behält ein lebenslanges Nießbrauchrecht und damit Wohnrecht und Mieteinnahmen. Der Kapitalwert dieses Rechts mindert den steuerpflichtigen Erwerb; berechnet wird er aus dem Jahreswert mal einem Vervielfältiger nach der amtlichen Sterbetafel — je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzug. § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf den Grundstückswert geteilt durch 18,6. Die frühere Abzugsbeschränkung des § 25 ErbStG ist weggefallen.

Ein Beispiel: Eine vermietete Wohnung in Rüttenscheid mit 90 Quadratmetern liegt beim dortigen Richtwert von 2.925 Euro bei rund 263.000 Euro. Bei 9.600 Euro Jahresnettomiete und einem Vervielfältiger von 11 hat der Nießbrauch einen Kapitalwert von rund 105.600 Euro. Übertragen werden steuerlich also gut 157.000 Euro — weit unter dem Kinderfreibetrag, und in zehn Jahren geht es von vorn los.

Kettenschenkung. Soll Vermögen an ein Schwiegerkind gehen, ist der direkte Weg teuer: Steuerklasse II, 20.000 Euro Freibetrag. Schenken die Eltern zuerst dem eigenen Kind und gibt dieses weiter, greifen zweimal günstigere Werte. Der Bundesfinanzhof hat das unter dem Aktenzeichen II R 37/11 gebilligt — entscheidend ist, dass das Kind frei entscheiden kann und keine Weitergabeverpflichtung besteht. Bloßes Einverständnis der Eltern begründet noch keine direkte Zuwendung an das Schwiegerkind, und selbst zwei Urkunden an einem Tag reichen dafür nicht. Wer hier schlampig formuliert, verliert den Vorteil komplett.

Güterstandsschaukel. Ein Stichwort für Ehepaare mit großem Vermögen: Wechsel von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung, steuerfreie Auszahlung der Ausgleichsforderung nach § 5 ErbStG, anschließend Rückkehr. Das ist ein anspruchsvolles Konstrukt mit realem Missbrauchsrisiko und gehört ausschließlich zu einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Ich nenne es nur, damit Du weißt, dass es existiert.

Wenn die Steuer trotzdem kommt: Bewertung angreifen und stunden

Das Finanzamt bewertet Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren nach § 182 BewG. Diese Massenverfahren treffen den Einzelfall häufig zu hoch, weil Sanierungsstau, Lärm oder ein schlechter Schnitt darin nicht vorkommen.

Dagegen hilft § 198 BewG: Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, wird dieser angesetzt. Als Nachweis dient ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen — oder, oft übersehen, ein marktüblicher Kaufpreis für dasselbe Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag. Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkauft, hat den Nachweis fast geschenkt.

Und wenn die Steuer feststeht, aber das Geld fehlt: § 28 Abs. 3 ErbStG gewährt für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz auf Antrag eine Stundung bis zu zehn Jahren, soweit die Steuer nur durch Verkauf aufzubringen wäre. Bei Erwerben von Todes wegen fallen dafür keine Zinsen an. Die Stundung endet, sobald der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient.

Denk außerdem an § 30 ErbStG: Jeder steuerpflichtige Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen — für den Essener Bezirk beim Finanzamt Essen-Süd. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, entfällt diese Pflicht auch dann nicht, wenn ein Gericht ein Testament eröffnet hat.

Ein deutlicher Hinweis: Ich bin Immobilienmakler, nicht Steuerberater. Dieser Text ordnet die Regeln und zeigt Größenordnungen, er ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall und darf das auch nicht. Jede hier beschriebene Gestaltung hat Nebenwirkungen — beim Pflichtteil, beim Sozialrecht, bei der Einkommensteuer. Lass rechnen, bevor Du unterschreibst.

Fazit

Der größte Hebel ist die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG, denn ein Freibetrag, der alle zehn Jahre neu entsteht, schlägt jede spätere Rettungsaktion. Der zweitgrößte ist das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG — vollständig steuerfrei, bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter, in beiden Fällen bezahlt mit zehn Jahren Selbstnutzung. Für vermietete Wohnimmobilien schenkt § 13d ErbStG zehn Prozent des Werts, und die Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro gibt es ohne einen einzigen Beleg. Bleibt eine Steuer übrig, lässt sich die Bewertung über § 198 BewG angreifen und die Zahlung nach § 28 Abs. 3 ErbStG zinslos strecken. Alles Weitere gehört vor der Unterschrift auf den Tisch eines Steuerberaters.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder?

400.000 Euro je Kind und je Elternteil nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, und dieser Betrag steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung, weil § 14 ErbStG nur Erwerbe innerhalb dieses Zeitraums zusammenrechnet.

Muss ich das geerbte Elternhaus wirklich zehn Jahre lang selbst bewohnen?

Ja, wenn die Befreiung als Familienheim erhalten bleiben soll, denn nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG fällt sie rückwirkend weg, sobald die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren endet, es sei denn, zwingende Gründe hindern daran.

Was gilt als zwingender Grund für einen früheren Auszug?

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen II R 18/20 nur ein objektives Hindernis, das die Selbstnutzung unmöglich oder unzumutbar macht; bloße Zweckmäßigkeit reicht nicht, und Pflegebedürftigkeit genügt nicht, solange ambulante Hilfe das Wohnen im Haus möglich macht.

Wie schnell muss ich nach dem Erbfall einziehen?

Als Richtschnur gelten sechs Monate nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen II R 37/16; unter dem Aktenzeichen II B 41/25 hat der Bundesfinanzhof aber klargestellt, dass dies keine starre Ausschlussfrist ist.

Gilt die 200-Quadratmeter-Grenze auch für den Ehepartner?

Nein, § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG kennt für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner keine Flächengrenze; die Beschränkung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche steht ausschließlich in Nr. 4c und betrifft damit nur Kinder und Enkel verstorbener Kinder.

Muss ich die 15.000 Euro Erbfallkosten belegen?

Nein, § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG zieht diesen Betrag ausdrücklich ohne Nachweis ab; nur wer höhere Kosten geltend machen will, muss sie einzeln belegen.

Kann ich die Erbschaftsteuer stunden lassen?

Ja, § 28 Abs. 3 ErbStG erlaubt für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz auf Antrag eine Stundung von bis zu zehn Jahren, soweit die Steuer nur durch Verkauf aufzubringen wäre, und bei Erwerben von Todes wegen fallen dafür keine Zinsen an.

Was mache ich, wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt?

Nach § 198 BewG kannst Du einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, durch ein Gutachten oder durch einen marktüblichen Kaufpreis für dasselbe Grundstück innerhalb eines Jahres um den Stichtag.

Ersetzt dieser Text eine Steuerberatung?

Nein, ich bin Immobilienmakler und kein Steuerberater; dieser Text ordnet die Regeln und zeigt Größenordnungen, die Berechnung im Einzelfall gehört zu einem Steuerberater.

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• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 10, 13, 19 Konsulargesetz, Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, § 29 GBO, § 40 BeurkG, § 181 BGB, § 16a Geldwäschegesetz, §§ 48, 48b, 49, 50 EStG, § 19 AO, §§ 152, 177, 183–191, 198 BewG, GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen, Landgericht Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Finanzamt am Ort der Immobilie. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.