Kann ein Erbe die Immobilie allein verkaufen?

Auf dem Erbschein stehen drei Namen, und einer davon ist Deiner. Das Haus in Steele steht leer, die Heizung läuft auf Frostschutz, Grundsteuer und Gebäudeversicherung gehen weiter ab. Du willst verkaufen. Deine Schwester auch. Der dritte Miterbe meldet sich seit Wochen nicht. Zwei von drei — reicht das?

Die kurze Antwort und der Satz dahinter

Nein. Zwei von drei reichen nicht, und neun von zehn reichen auch nicht. Der Grund steht in einem einzigen Satz des Gesetzes: „Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen.“ Das ist § 2040 Abs. 1 BGB, und er meint genau das, was dort steht.

Dahinter steckt die Bauart der Erbengemeinschaft. Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 Abs. 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen aller Erben. Juristen nennen das eine Gesamthand: Der Nachlass gehört allen zusammen, und keinem gehört ein abgegrenztes Stück davon. Du besitzt also nicht ein Drittel des Hauses, sondern einen Anteil von einem Drittel an einem Vermögen, zu dem unter anderem das Haus gehört. Der Unterschied klingt nach Wortklauberei und entscheidet trotzdem alles.

Deshalb muss den Kaufvertrag über die geerbte Immobilie jeder einzelne Miterbe unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, wird der Notar den Vertrag in dieser Form gar nicht erst beurkunden. § 2033 Abs. 2 BGB stellt zusätzlich klar, dass ein Miterbe auch nicht über seinen gedachten Anteil am einzelnen Nachlassgegenstand verfügen kann. „Ich verkaufe eben mein Drittel am Haus“ gibt es rechtlich nicht.

Was Du allein darfst: über Deinen Erbteil verfügen

Es gibt genau eine Sache, die Du ohne die anderen tun kannst, und die steht direkt daneben im Gesetz. Nach § 2033 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Nicht über das Haus, sondern über die Mitgliedschaft in der Erbengemeinschaft insgesamt — mit allem, was daran hängt: dem Anteil am Haus, am Konto, am Hausrat und ebenso an den Schulden.

Der Vertrag darüber bedarf der notariellen Beurkundung. Dasselbe gilt nach § 2371 BGB für den Verkauf einer ganzen Erbschaft. Eine private Vereinbarung, ein Schriftstück mit Unterschriften, eine Abtretung per E-Mail — alles unwirksam.

Wer kauft so etwas? Es gibt einen kleinen, spezialisierten Markt von Erbteilskäufern, die Anteile an zerstrittenen Nachlässen erwerben und die Auseinandersetzung anschließend selbst durchsetzen. Bezahlt wird nicht der anteilige Verkehrswert, sondern ein Abschlag — je nach Lage, Streitgrad und Zustand der Unterlagen häufig dreißig bis fünfzig Prozent darunter. Das ist der Preis für die Übernahme von Streit und Zeitrisiko.

Ein Rechenbeispiel mit den Werten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen: Eine Eigentumswohnung mit 72 Quadratmetern in Steele, Immobilienrichtwert 2.050 Euro je Quadratmeter, ergibt rund 147.600 Euro. Dein Drittel entspricht rechnerisch 49.200 Euro, ein Erbteilskäufer bietet vielleicht 30.000 Euro. Die Differenz von gut 19.000 Euro ist der Preis Deiner Ungeduld.

Das Vorkaufsrecht der Miterben

Bevor ein fremder Dritter tatsächlich in die Erbengemeinschaft einrückt, haben die übrigen Miterben ein Wort mitzureden. § 2034 Abs. 1 BGB gibt ihnen ein Vorkaufsrecht: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, können die anderen zu denselben Bedingungen selbst eintreten. Die Frist dafür beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate, gerechnet ab der Mitteilung des Vertragsinhalts. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.

Ist der Anteil bereits übertragen, ist die Sache nicht erledigt. Nach § 2035 BGB können die Miterben ihr Recht dann gegenüber dem Käufer ausüben; gegenüber dem Verkäufer erlischt es mit der Übertragung. Der Verkäufer muss die Miterben unverzüglich benachrichtigen.

In der Praxis wirkt dieses Recht oft anders, als es gedacht war: als schärfstes Druckmittel eines blockierten Miterben. Wer den beurkundeten Erbteilskaufvertrag mit einem professionellen Aufkäufer auf den Tisch legt, stellt die anderen vor eine echte Wahl — selbst zu diesen Konditionen kaufen oder mit dem Aufkäufer weiterleben. Erstaunlich viele Nachlässe lösen sich in diesen zwei Monaten einvernehmlich.

Steuer: der Unterschied zwischen Miterbe und Drittem

Wohin der Anteil geht, entscheidet über die Grunderwerbsteuer, und in Nordrhein-Westfalen sind das 6,5 Prozent.

• Übernahme durch einen Miterben. Erwirbt ein Miterbe das Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist der Vorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Ehegatten der Miterben stehen ihnen dabei gleich.
• Übertragung an einen Dritten. Gehört ein Grundstück zum Nachlass und geht der Erbteil an jemanden, der nicht Miterbe ist, fällt Grunderwerbsteuer an. Bei einem Objektwert von 300.000 Euro und einem übertragenen Drittel sind das rund 6.500 Euro, die der Erwerber zusätzlich einkalkuliert — und die er beim Preis wieder abzieht.

Diese eine Vorschrift ist der Grund, warum die Übernahme durch einen Miterben fast immer der wirtschaftlich sauberste Weg ist, sobald überhaupt jemand in der Familie das Objekt behalten will.

Verwaltung: was mit Mehrheit geht und was nicht

Verkaufen ist Verfügung und braucht Einstimmigkeit. Verwalten ist etwas anderes, und dort gilt ein abgestuftes System nach § 2038 BGB.

Wichtig an der zweiten Zeile: Die Mehrheit zählt nicht nach Köpfen, sondern nach Erbteilen. Wer die Hälfte des Nachlasses erbt, hat auch die Hälfte der Stimmkraft. Und ein Beschluss zur ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet auch den überstimmten Miterben zur Mitwirkung. Die Vermietung des leerstehenden Hauses lässt sich also gegen einen Widerspenstigen durchsetzen, der Verkauf nicht.

Beachte außerdem § 2039 BGB: Gehört eine Forderung zum Nachlass — etwa rückständige Miete —, kann jeder Miterbe die Leistung verlangen, aber nur an alle Erben gemeinsam.

Wenn wirklich niemand nachgibt: die Teilungsversteigerung

Bleibt die Blockade, gibt es einen letzten Hebel, und den kann tatsächlich ein Einzelner ziehen. Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Über § 2042 Abs. 2 und § 753 Abs. 1 BGB führt der Weg bei Grundstücken zur Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft — der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Antragsberechtigt ist jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Anteils.

Der Bundesgerichtshof hat diese Selbständigkeit unter dem Aktenzeichen V ZB 63/23 sogar für den Fall bestätigt, dass der Erbteil des Antragstellers gepfändet und einem Gläubiger überwiesen wurde: Der Miterbe bleibt berechtigt, das Verfahren zu betreiben, weil er damit den Auseinandersetzungsanspruch verfolgt und nicht über einen Nachlassgegenstand verfügt.

Der Preis dafür ist hoch. Jeder Miteigentümer kann nach § 180 Abs. 2 ZVG eine einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate beantragen, und eine einmalige Wiederholung ist zulässig; insgesamt darf das Verfahren nach § 180 Abs. 4 ZVG bis zu fünf Jahre eingestellt werden. Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen feststellen, doch der Zuschlag richtet sich nach dem höchsten Gebot im Termin — und das liegt in einem Versteigerungssaal regelmäßig unter dem, was dasselbe Objekt am freien Markt bringt. Verteilt wird anschließend der Erlös, nicht das Haus.

Mein nüchterner Rat: Die Teilungsversteigerung ist ein Drohmittel, das seine Wirkung meist schon mit dem Antrag entfaltet, und ein schlechtes Geschäft, wenn sie bis zum Zuschlag durchläuft.

Die Rolle des Nachlassgerichts in Essen

Zuständig ist in Essen das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, das zugleich Grundbuchamt und Nachlassgericht ist. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken übernimmt das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Drei Aufgaben des Nachlassgerichts berühren Deinen Verkauf unmittelbar.

• Testamentseröffnung. Jedes Testament wird vom Nachlassgericht eröffnet, die Beteiligten erhalten Abschriften mit Eröffnungsprotokoll.
• Erbschein. Nach § 2353 BGB erteilt das Nachlassgericht auf Antrag ein Zeugnis über das Erbrecht; bei mehreren Erben einen gemeinschaftlichen Erbschein mit allen Quoten. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und fallen doppelt an, für die Erteilung und für die eidesstattliche Versicherung.
• Nachlasspflegschaft. Ist ein Erbe unbekannt oder unauffindbar, kann das Gericht einen Nachlasspfleger bestellen, der für ihn handelt — bei der Auseinandersetzung allerdings nur mit gerichtlicher Genehmigung.

Für das Grundbuch gilt ein oft übersehener Vorteil: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, ersetzt das nach § 35 GBO den Erbschein. Und die Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Wer diese Frist verstreichen lässt, zahlt ohne Not. Wie Du an die Papiere kommst, steht unter Grundbuchauszug in Essen und Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Der geordnete Weg, den ich in der Praxis empfehle

Zwischen „alle sind sich einig“ und „einer versteigert“ liegen mehrere Stufen, die fast immer besser sind als der Streit.

• Abschichtung. Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen zu. Das ist formfrei möglich und oft der schnellste Weg, wenn nur einer aussteigen will.
• Auseinandersetzungsvertrag. Alle einigen sich notariell darüber, wer was bekommt. Gehört ein Grundstück dazu, greift bei der Übernahme durch einen Miterben die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG.
• Gemeinsamer freihändiger Verkauf. Der wirtschaftlich beste Weg, wenn niemand das Objekt behalten will. Ein belastbares Wertgutachten und eine offene Rechnung über den Sanierungsstau nehmen dem Streit meist die Grundlage — nicht selten streiten Miterben nämlich gar nicht über das Ob, sondern über sehr unterschiedliche Vorstellungen vom Wert. Ich lege in solchen Fällen beiden Seiten dieselbe Rechnung vor.

Wie lange so ein Verkauf dauert, steht unter Dauer eines Hausverkaufs, den Überblick zum Thema gibt Immobilie erben. Ob sich das Halten überhaupt lohnt, rechnet Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten durch, und was steuerlich möglich ist, steht unter Erbschaftsteuer sparen.

Fazit

Ein einzelner Miterbe kann die geerbte Immobilie nicht verkaufen, denn nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Allein verkaufen kannst Du nur Deinen gesamten Erbteil, notariell beurkundet nach § 2033 Abs. 1 BGB — mit dem Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB und dessen Zwei-Monats-Frist als Zwischenschritt. Bei der Verwaltung reicht dagegen die Mehrheit nach Anteilen, die Vermietung des leerstehenden Hauses lässt sich also durchsetzen. Bleibt die Blockade, kann jeder Einzelne die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG betreiben; wirtschaftlich ist das fast immer die schlechteste aller Lösungen. Der geordnete Weg führt über Abschichtung, Auseinandersetzungsvertrag oder gemeinsamen Verkauf — und beginnt beim Nachlassgericht des Amtsgerichts Essen mit sauberen Papieren.

Häufige Fragen

Reicht eine Mehrheit von zwei Dritteln für den Verkauf?

Nein, der Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und verlangt nach § 2040 Abs. 1 BGB die Mitwirkung aller Miterben, unabhängig davon, wie groß die einzelnen Erbteile sind.

Kann ich wenigstens mein Drittel am Haus verkaufen?

Nein, § 2033 Abs. 2 BGB schließt die Verfügung über den Anteil am einzelnen Nachlassgegenstand ausdrücklich aus; veräußern kannst Du nur Deinen gesamten Erbteil an dem ganzen Nachlass.

Wie lange haben die Miterben Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben?

Die Frist beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate ab Mitteilung des Vertragsinhalts, und ist der Anteil bereits übertragen, lässt sich das Recht nach § 2035 BGB noch gegenüber dem Käufer ausüben.

Was bekomme ich bei einem gewerblichen Erbteilskäufer?

Erfahrungsgemäß deutlich weniger als den rechnerischen Anteil am Verkehrswert, weil der Käufer Streitrisiko und Zeit einpreist; bei einer Wohnung von 147.600 Euro und einem Drittelanteil können aus rechnerisch 49.200 Euro schnell 30.000 Euro werden.

Kann ein einzelner Miterbe das Haus vermieten?

Allein nicht, aber die Vermietung zählt in der Regel zur ordnungsmäßigen Verwaltung und lässt sich deshalb nach § 2038 BGB mit der Mehrheit der Anteile beschließen, an die auch der überstimmte Miterbe gebunden ist.

Was darf ich als einzelner Miterbe ohne jede Absprache tun?

Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln, also etwa einen Wasserschaden stoppen oder das Dach notdürftig sichern, denn § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt dafür ausdrücklich das Handeln eines Einzelnen zu.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Deutlich länger als ein freihändiger Verkauf, denn allein die einstweilige Einstellung auf Antrag eines Miteigentümers ist nach § 180 Abs. 2 ZVG für sechs Monate möglich und einmal wiederholbar, insgesamt sind bis zu fünf Jahre Einstellung zulässig.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Miterbe das Haus übernimmt?

Nein, der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Steuer ausgenommen, während bei der Übertragung an einen Dritten in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent anfallen.

Brauche ich für den Verkauf immer einen Erbschein?

Nicht zwingend, denn nach § 35 GBO genügt dem Grundbuchamt auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll; nur bei privatschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt der Weg über das Nachlassgericht am Amtsgericht Essen.

Was passiert, wenn ein Miterbe unauffindbar ist?

Dann kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der die Interessen des unbekannten Erben wahrnimmt und bei der Auseinandersetzung mitwirkt, wofür er allerdings eine gerichtliche Genehmigung braucht.

Ist die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall kostenpflichtig?

Nein, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird, ist die Berichtigung gebührenfrei; danach entstehen Gebühren nach dem Geschäftswert des Grundstücks.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Eine geerbte Immobilie in Essen und niemand weiß, wo anfangen? Ich sortiere mit dir die Reihenfolge – Unterlagen, Bewertung, Verkauf – und arbeite auch mit Erbengemeinschaften. Unverbindlich anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1943 ff., 1954, 1959, 1968, 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 1643 BGB, §§ 1030 ff., 1047, 1092, 1093 BGB, §§ 879, 880 BGB, § 22 GBO, § 14 BewG, §§ 52, 74a, 85a, 180 ff. ZVG, § 8 Bestattungsgesetz NRW, § 74 SGB XII, GNotKG und GKG. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Nachlassgericht und Grundbuchamt. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.