Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten?

Der Schlüsselbund liegt auf dem Küchentisch, daneben die letzte Heizkostenabrechnung und ein Ordner mit Belegen aus vier Jahrzehnten. Die Wohnung ist leer. Verkaufen fühlt sich falsch an, weil hier jemand gelebt hat. Vermieten fühlt sich vernünftig an, weil ja etwas hereinkommt. Und genau an dieser Stelle wird die Entscheidung fast immer aus dem Bauch getroffen statt aus einer Rechnung.

Die Frage hinter der Frage

Es gibt einen Test, der die Sache in einem Satz klärt: Würdest Du diese Immobilie, so wie sie ist, zu ihrem heutigen Wert kaufen, wenn Du sie nicht geerbt hättest? Wer hier zögert, hat die Antwort schon.

Denn wirtschaftlich ist Behalten kein passiver Zustand, sondern eine aktive Kaufentscheidung. Du entscheidest Dich dafür, den vollen Verkehrswert in genau diesem Objekt gebunden zu lassen, statt ihn anders zu verwenden. Ein Erbstück ist an dieser Stelle nichts anderes als ein Wertpapier, das Dir jemand ins Depot gelegt hat — nur mit Dach, Mieter und Nachbarn.

Rendite: was die Essener Zahlen wirklich sagen

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Objektwert. Diese Kennzahl ist grob, aber sie sortiert Stadtteile in Sekunden. Die Kaufwerte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, die Mieten sind Annahmen zur Veranschaulichung — die belastbaren Werte stehen im qualifizierten Mietspiegel der Stadt Essen, der nach § 558d BGB als Begründungsmittel für Mieterhöhungen dient.

Das Muster ist eindeutig und für viele überraschend: Je besser die Lage, desto schlechter die laufende Rendite. In Katernberg bekommst Du mehr Miete je eingesetztem Euro als in Bredeney. Dafür trägst Du dort ein höheres Mietausfall- und Fluktuationsrisiko und hast beim Wiederverkauf weniger Preisdynamik im Rücken. Rendite ist bezahlte Unsicherheit, nicht geschenktes Geld.

Was von der Miete übrig bleibt

Die Bruttorendite lügt, weil sie so tut, als käme die Miete beim Eigentümer an. Eine Beispielrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Frohnhausen, Objektwert 164.500 Euro, Kaltmiete 8,00 Euro je Quadratmeter.

Aus 4,1 Prozent werden 2,8 Prozent, und die Einkommensteuer ist da noch nicht drin. Genau hier kommt der Punkt, den bei geerbten Objekten fast niemand auf dem Schirm hat.

Die Abschreibung, die Du nicht bekommst

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, schreibt den Gebäudeanteil ab und drückt damit seine Steuerlast. Beim Erben funktioniert das anders. § 11d EStDV bestimmt für unentgeltlich erworbene Wirtschaftsgüter: Die Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dessen Prozentsatz. Du erbst also die Abschreibung des Erblassers — nicht den heutigen Wert.

Und weiter: Abschreibungen sind nur zulässig, soweit Vorgänger und Nachfolger zusammen das Gebäude noch nicht voll abgesetzt haben. Bei einem Gebäude, das nach dem Krieg errichtet und vom Erblasser jahrzehntelang vermietet wurde, sind die 2 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG längst durchgelaufen. Dann bleibt schlicht nichts mehr übrig.

Das Ergebnis: Von den 4.686 Euro Überschuss gehen bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent rund 1.640 Euro an das Finanzamt. Real bleiben etwa 3.050 Euro im Jahr, also 1,9 Prozent auf den gebundenen Wert. Dafür kümmerst Du Dich um Mieter, Abrechnungen, Handwerker und Eigentümerversammlungen.

Sanierungsstau und Erhaltungsrücklage

Geerbte Objekte sind selten frisch saniert. Wer vierzig Jahre in seinem Haus wohnt, repariert, was kaputtgeht, und modernisiert selten aus freien Stücken. Typisch sind deshalb Heizungen jenseits der zwanzig Jahre, Fenster aus der ersten Modernisierungswelle und Bäder im Originalzustand. Dazu kommen Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), etwa der Austausch alter Konstanttemperaturkessel und die Dämmung der obersten Geschossdecke; welche Frist im konkreten Fall läuft, sagt Dir der Bezirksschornsteinfeger.

Bei Eigentumswohnungen zeigt die Erhaltungsrücklage, wie tief das Loch ist. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört ihre Ansammlung zur ordnungsmäßigen Verwaltung, den maßgeblichen Stand nennt der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Steuerlich gibt es dabei eine unangenehme Verzögerung: Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen IX R 19/24 entschieden, dass Zahlungen in die Erhaltungsrücklage noch keine Werbungskosten sind — abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verausgabt. Du zahlst also früher, als Du absetzen darfst.

Vermieten heißt: eine Verpflichtung auf Jahre

Ein Mietvertrag ist leicht geschlossen und schwer beendet. Kündigen darfst Du als Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB, praktisch fast nur bei Eigenbedarf oder erheblicher Pflichtverletzung des Mieters. Die Kündigungsfrist wächst mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate. Und wenn Du später doch verkaufst, gilt § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete — der Erwerber tritt in das laufende Mietverhältnis ein und zahlt deshalb weniger.

Für Essen kommen drei Regeln dazu, die viele falsch im Kopf haben.

• Keine Mietpreisbremse. Essen steht nicht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW. Bei der Neuvermietung gibt es also keine gesetzliche Deckelung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Kappungsgrenze 20 Prozent. Bestandsmieten dürfen nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen — die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in den Kommunen der Verordnung, und Essen gehört nicht dazu.
• Sperrfrist drei Jahre. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich ein Erwerber nach § 577a BGB erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen; die verlängerten Fristen gelten in Essen nicht.

Das klingt nach Vermieterparadies und ist trotzdem kein Selbstläufer. Wie Du das Ausfallrisiko klein hältst, steht unter den richtigen Mieter finden und wenn der Mieter nicht zahlt.

Die Spekulationsfrist beim geerbten Objekt

Hier steckt eine gute Nachricht. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Und § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bestimmt: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Nachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.

Maßgeblich ist also der Tag, an dem der Erblasser gekauft hat — nicht der Erbfall. Hat er das Haus vor dreißig Jahren erworben, ist die Frist längst abgelaufen und der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei, ganz gleich wie hoch er ausfällt. Das ist der stärkste einzelne Grund, warum ein zeitnaher Verkauf bei geerbten Immobilien oft die sauberste Lösung ist.

Die Frist läuft nur dann noch, wenn der Erblasser das Objekt selbst erst vor wenigen Jahren gekauft hat. Dann prüfe die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Wer das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken nutzt, bleibt steuerfrei. Wer stattdessen vermietet, verbrennt genau diese Ausnahme.

Erbengemeinschaft und Vermietung

Zu mehreren zu vermieten ist rechtlich möglich und praktisch anstrengend. Die Vermietung gehört in der Regel zur ordnungsmäßigen Verwaltung und lässt sich nach § 2038 BGB mit der Mehrheit der Erbteile beschließen, nicht nach Köpfen. Was danach kommt, ist der eigentliche Reibungspunkt.

• Die Einkünfte werden beim Finanzamt einheitlich und gesondert festgestellt und dann jedem Miterben anteilig zugerechnet — bei unterschiedlichen Steuersätzen fühlt sich dieselbe Miete für jeden anders an.
• Nach § 2038 Abs. 2 BGB wird der Reinertrag grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt; nur wenn die Auseinandersetzung länger als ein Jahr ausgeschlossen ist, kann jeder am Jahresende die Teilung verlangen.
• Jede größere Reparatur braucht wieder eine Mehrheit und frisches Geld von allen. Wer nicht nachschießen kann, blockiert.

Meine Erfahrung aus Essener Nachlässen: Eine Erbengemeinschaft, die vermietet, verschiebt den Konflikt nur, sie löst ihn nicht. Wer die Blockade schon spürt, findet die Rechtslage unter Kann ein Erbe die Immobilie allein verkaufen.

Das Entscheidungsraster

Ein Sonderfall verdient eigene Aufmerksamkeit: Wer das Elternhaus selbst bewohnt, spart nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG unter Umständen die komplette Erbschaftsteuer — bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und gebunden an zehn Jahre Selbstnutzung. Die Einzelheiten stehen unter Erbschaftsteuer sparen. Und wer mit Mieter verkaufen will, sollte vorher vermietete Wohnung verkaufen lesen, denn der Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung ist erheblich. Den Überblick zum Vermieten gibt Immobilie vermieten.

Fazit

Vermieten lohnt sich, wenn die Substanz stimmt, die Nettorendite nach allen Kosten und Steuern noch überzeugt und Du die Arbeit wirklich machen willst. Bei geerbten Objekten fehlt dafür oft die entscheidende Stellschraube, weil die Abschreibung nach § 11d EStDV vom Erblasser übernommen und häufig längst verbraucht ist — aus 4 Prozent Bruttorendite werden dann keine 2 Prozent nach Steuern. Gleichzeitig ist der Verkauf meist steuerfrei, weil § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zurechnet und die Zehnjahresfrist damit fast immer abgelaufen ist. In Essen darfst Du Bestandsmieten immerhin um 20 Prozent in drei Jahren erhöhen und unterliegst keiner Mietpreisbremse — das verbessert die Rechnung, rettet aber kein Objekt mit Sanierungsstau. Rechne beide Wege einmal ehrlich durch, bevor die Erinnerung die Entscheidung trifft.

Häufige Fragen

Zählt für die Spekulationsfrist mein Erbfall oder der Kauf des Erblassers?

Der Kauf des Erblassers, denn § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet dem Nachfolger bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu — liegt sie über zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Kann ich die geerbte Immobilie abschreiben wie ein Käufer?

Nein, nach § 11d EStDV richtet sich die Abschreibung nach den Anschaffungskosten und dem Prozentsatz des Erblassers, und sie ist ausgeschlossen, soweit das Gebäude bereits voll abgesetzt ist.

Gilt in Essen die Mietpreisbremse?

Nein, Essen ist in der Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt, sodass bei Neuvermietungen keine gesetzliche Deckelung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete greift.

Um wie viel darf ich die Miete in Essen erhöhen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und dabei innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, denn die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt nur in den Kommunen der Verordnung.

Was bringt der Mietspiegel der Stadt Essen?

Er ist ein qualifizierter Mietspiegel und dient nach § 558d BGB als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, weshalb er die belastbarere Grundlage ist als jedes Internetportal.

Bekomme ich weniger Geld, wenn die Wohnung vermietet ist?

In aller Regel ja, weil der Erwerber nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis eintritt und den Käuferkreis auf Kapitalanleger beschränkt; der Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung ist deutlich.

Sind meine Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sofort absetzbar?

Nein, der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen IX R 19/24 entschieden, dass der Werbungskostenabzug erst greift, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.

Kann eine Erbengemeinschaft überhaupt gemeinsam vermieten?

Ja, die Vermietung zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung und lässt sich nach § 2038 BGB mit der Mehrheit der Erbteile beschließen, doch die Erträge werden erst bei der Auseinandersetzung geteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Wie schnell komme ich als Vermieter wieder aus dem Mietverhältnis heraus?

Nur mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB, praktisch fast nur bei Eigenbedarf oder erheblicher Pflichtverletzung, und die Kündigungsfrist steigt mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate.

Ab welcher Rendite lohnt sich das Vermieten?

Eine feste Grenze gibt es nicht, aber wenn nach Verwaltung, Erhaltung, Mietausfallwagnis und Steuern weniger als rund 2 Prozent auf den gebundenen Wert bleiben, bezahlst Du die Arbeit im Ergebnis selbst.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.