Kaufvertrag prüfen: die kritischen Klauseln

Dreißig Seiten, Schriftgröße zehn, Sätze über sechs Zeilen. So sieht der Entwurf aus, der ein paar Tage vor dem Notartermin per Mail kommt. Die meisten öffnen ihn, scrollen bis zum Kaufpreis und legen ihn weg. Dabei stehen die teuren Punkte davor und danach.

Die zwei Wochen, die Dir gehören

Der wichtigste Satz zuerst: Du musst den Vertrag nicht im Termin verstehen, sondern vorher. Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes soll der Notar bei Verbraucherverträgen dafür sorgen, dass Dir der Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung steht. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Entwurfs, auch wenn noch nicht jede Zahl eingesetzt ist.

Zwei Einschränkungen: Die Vorschrift gilt für Verbraucherverträge, also wenn auf einer Seite ein Unternehmer steht, etwa ein Bauträger. Verkauft privat an privat, greift sie nicht unmittelbar. Und sie ist eine Sollvorschrift — wird die Frist nicht eingehalten, bleibt der Vertrag wirksam, der Notar muss den Grund aber in der Urkunde vermerken. Fordere die zwei Wochen trotzdem ein. Wer Dich zur Eile drängt, hat einen Grund dafür.

Wie ein Kaufvertrag aufgebaut ist

Beteiligte und Grundbuchstand

Der Vertrag gibt den Grundbuchstand wieder. Prüf ihn gegen den Auszug, den Du selbst gelesen hast. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wege- und Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte. Was dort stehen bleibt, gehört danach zu Deiner Immobilie. Abteilung III enthält die Grundschulden; sie werden in aller Regel gelöscht.

Zwei Dinge stehen nicht im Grundbuch: Baulasten, die in Nordrhein-Westfalen bei der Bauaufsicht geführt werden, und Altlasten. Das Grundbuchamt sitzt in Essen beim Amtsgericht an der Zweigertstraße 52; für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Wie Du an den Auszug kommst, steht unter Grundbuchauszug Essen.

Kaufpreis und Fälligkeit

Der Kaufpreis wird nicht am Tag der Beurkundung fällig, sondern erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Notar prüft das und schickt Dir eine Fälligkeitsmitteilung; ab deren Zugang läuft Deine Zahlungsfrist, üblich sind zehn bis vierzehn Tage. Diese Voraussetzungen gehören hinein:

• Die Auflassungsvormerkung zu Deinen Gunsten ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Löschungsunterlagen für alle Rechte, die Du nicht übernimmst, liegen dem Notar vor.
• Bei einer Eigentumswohnung: die Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung sie nach § 12 WEG verlangt.
• Die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Dafür hat sie nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate Zeit — plane diese Zeit ein.

Gezahlt wird direkt: der Teil, der die alte Grundschuld ablöst, an die Bank des Verkäufers, der Rest an ihn selbst. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme und kostet extra. Steht im Entwurf eine Fälligkeit ohne diese Voraussetzungen, zahlst Du in eine ungesicherte Situation. Das lässt Du ändern.

Auflassung, Vormerkung und Lastenfreistellung

Die Auflassung ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Sie wird meist gleich mit beurkundet, aber der Notar beantragt die Umschreibung erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Die gibt es, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist — in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, mehr unter Kaufnebenkosten in NRW.

Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen Monate. In dieser Zeit schützt Dich die Auflassungsvormerkung: Sie sichert Deinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung und macht spätere Verfügungen des Verkäufers Dir gegenüber unwirksam. Achte darauf, dass sie nur den Rechten nachgeht, die Du selbst bewilligt hast.

Die Lastenfreistellung regelt, wie die alten Grundschulden verschwinden. Die Bank des Verkäufers gibt die Löschungsunterlagen unter Treuhandauflagen heraus: verwendbar erst, wenn ein bestimmter Betrag bei ihr eingegangen ist. Diese Auflagen müssen dem Notar vorliegen, bevor er Fälligkeit mitteilt.

Belastungsvollmacht für Deine Bank

Deine Bank will eine Grundschuld, bevor sie auszahlt — da gehört Dir das Grundstück aber noch nicht. Deshalb bevollmächtigt Dich der Verkäufer, es schon vorher zu belasten. Ohne diese Klausel bekommst Du keine Finanzierung. Sie muss begrenzt sein, und diese Grenzen schützen auch Dich: Das Darlehen dient nur der Kaufpreisfinanzierung, die Auszahlung geht nur an den Verkäufer oder dessen ablösende Bank, und die Grundschuld sichert erst nach vollständiger Zahlung auch andere Forderungen.

Übergabe, Gefahrübergang, Nutzen und Lasten

Der Übergabetermin ist der Tag, an dem sich die Immobilie in Deine Verantwortung dreht. Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf Dich über. Ab demselben Tag gehören Dir die Nutzungen und Du trägst die Lasten: Mieten fließen an Dich, Grundsteuer und Hausgeld laufen auf Dich.

Die wichtigste Regel: Übergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Vereinbare ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen und der Zahl der Schlüssel. Und klär die Gebäudeversicherung — sie geht beim Verkauf auf Dich über, und Du hast ein Sonderkündigungsrecht.

Der Gewährleistungsausschluss und seine Grenze

In fast jedem Vertrag über eine gebrauchte Immobilie steht: „Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln werden ausgeschlossen.“ Beim Verkauf von privat ist das zulässig und üblich. Du kannst wegen des feuchten Kellers oder der maroden Elektrik hinterher nichts fordern. Deshalb gehört die Prüfung vor den Termin — siehe Besichtigungs-Checkliste.

Der Ausschluss hat eine harte Grenze. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf ihn nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglist heißt: Er kannte den Mangel oder hielt ihn für möglich, wusste, dass er für Dich wichtig ist, und schwieg trotzdem.

Wie weit die Aufklärungspflicht reicht, hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 77/22 präzisiert: Wer dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gibt, erfüllt seine Pflicht nur, wenn er berechtigterweise erwarten kann, dass der Käufer den Umstand dort auch findet. Ein Protokoll mit einer drohenden Sonderumlage, kurz vor dem Termin ohne Hinweis nachgeschoben, reicht nicht. Was Du verlangen musst, steht unter WEG-Unterlagen prüfen.

Beschaffenheit: mündliche Zusagen gehören in den Vertrag

„Der Keller ist trocken.“ „Das Dach ist vor fünf Jahren neu gedeckt worden.“ Solche Sätze fallen bei jeder Besichtigung. Stehen sie nicht im Vertrag, greift der Ausschluss, und Du musst Arglist nachweisen. Das gelingt selten. Eine vereinbarte Beschaffenheit dagegen wird vom Ausschluss nicht erfasst. Was in den Vertrag gehört:

• Das Jahr der letzten Dacheindeckung, ausdrücklich als vereinbarte Beschaffenheit.
• Die Erklärung des Verkäufers, dass ihm Feuchtigkeitsschäden im Keller nicht bekannt sind.
• Die Wohnfläche in Quadratmetern, ebenfalls als vereinbarte Beschaffenheit — sonst ist eine Abweichung kein Mangel.
• Die Erklärung, dass keine Sonderumlagen beschlossen oder angekündigt sind und keine Hausgeldrückstände bestehen.

Wer eine solche Formulierung ablehnt, sagt Dir damit etwas.

Inventar und die Grunderwerbsteuer

Bewegliche Sachen, die Du mitkaufst, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Möbel: Wird ihr Wert gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 Euro Inventar sparst Du in Nordrhein-Westfalen 1.300 Euro.

Zwei Grenzen. Erstens die Plausibilität: Angesetzt werden dürfen Zeitwerte, nicht Neupreise. Liegt der Inventarwert bei 15 Prozent des Kaufpreises oder darüber, fragt das Finanzamt nach Belegen. Eine Liste mit Einzelpositionen gehört als Anlage zum Vertrag. Zweitens die Bank: Viele finanzieren Inventar nicht mit oder kürzen den Beleihungswert.

Rücktritt und Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung

Ein Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Kaufvertrag nicht. Vertragliche Rücktrittsrechte sind fast immer einseitig: Der Verkäufer darf zurücktreten, wenn Du trotz Fristsetzung nicht zahlst. Ein Rücktrittsrecht für den Fall einer geplatzten Finanzierung akzeptieren Verkäufer selten — frag danach, verlass Dich aber nicht darauf. Weitere Stolpersteine beschreibe ich unter Fehler beim Immobilienkauf.

Dazu kommt ein Satz, den viele überlesen: die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Damit wird die Urkunde selbst zum Vollstreckungstitel. Zahlst Du nicht, braucht der Verkäufer kein Gerichtsverfahren. Das ist üblich — achte aber auf drei Punkte: Die Unterwerfung muss sich konkret auf die Kaufpreisforderung beziehen, pauschale Formulierungen sind unwirksam. Der Notar darf die vollstreckbare Ausfertigung erst erteilen, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen nachgewiesen sind. Und ein titulierter Anspruch verjährt erst nach dreißig Jahren.

Vollmachten

Fast jeder Vertrag enthält zusätzlich Vollmachten für Mitarbeiter des Notariats, damit sie Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben können. Lies, ob sie sich darauf beschränken. Zweiter Fall: Kann jemand nicht kommen, tritt ein vollmachtloser Vertreter auf. Der Vertrag wird dann erst wirksam, wenn die beglaubigte Genehmigung beim Notar eingeht. Bis dahin ist nichts gesichert. Zum Ablauf siehe Notartermin.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Kauf bricht nicht Miete: Nach § 566 BGB trittst Du mit dem Eigentumsübergang in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, so wie sie sind. Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen, Mieterhöhungen und den letzten Betriebskostenabrechnungen gehören als Anlage zum Vertrag.

Am häufigsten schiefgeht die Kaution. Nach § 566a BGB trittst Du in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein — auch dann, wenn Du das Geld nie bekommen hast. Der Mieter kann die Rückzahlung am Ende von Dir verlangen. Also: Kaution im Vertrag beziffern, mit Zinsen übertragen lassen und die Verrechnung beim Kaufpreis regeln.

Für Essen kommen zwei Besonderheiten dazu. Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW fehlt; für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen greift eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Mehr unter vermietete Wohnung verkaufen.

Was Du vor dem Termin ändern lassen kannst — und wie

Fast alles. Bis zur Beurkundung ist der Entwurf ein Vorschlag, kein Gesetz. Am häufigsten geändert werden: Übergabetermin, Fälligkeitsvoraussetzungen, Beschaffenheiten, Inventarliste, ein Kaufpreiseinbehalt bis zur Beseitigung eines Mangels und die Kautionsregelung.

Das Vorgehen ist immer gleich. Lies den Entwurf zweimal und schreib jede Frage nummeriert auf. Schick die Liste spätestens drei Werktage vor dem Termin an das Notariat, in Kopie an die Gegenseite. Formuliere Änderungswünsche als Ergebnis, nicht als Paragrafen: „Die Übergabe soll am ersten Tag des Folgemonats nach vollständiger Zahlung erfolgen.“ Den juristischen Satz baut der Notar.

Dabei musst Du seine Rolle kennen: Er ist unabhängig und neutral, betreut beide Seiten und darf niemanden bevorzugen. Er erklärt jede Klausel und formuliert, worauf sich beide einigen — aber er verhandelt nicht für Dich. Kleine Änderungen kann er im Termin noch diktieren, größere sollten vorher geklärt sein. Ein verschobener Termin kostet ein paar Tage, ein falscher Vertrag kostet Jahre.

Fazit

Der Kaufvertrag ist der einzige Moment, in dem Du Bedingungen setzen kannst — danach gilt, was dort steht. Nutze die zwei Wochen des § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes und lass Dir jede mündliche Zusage als Beschaffenheit hineinschreiben, denn der Gewährleistungsausschluss endet nach § 444 BGB erst bei Arglist oder Garantie. Achte darauf, dass die Übergabe und damit der Gefahrübergang nach § 446 BGB erst nach vollständiger Zahlung erfolgt und die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung konkret auf den Kaufpreis bezogen ist. Bei vermieteten Objekten regelst Du die Kaution ausdrücklich, sonst haftest Du nach § 566a BGB für Geld, das Du nie gesehen hast.

Häufige Fragen zum Kaufvertrag

Wie lange vorher muss ich den Kaufvertragsentwurf bekommen?

Bei Verbraucherverträgen soll ihn Dir der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen, und diese Zeit solltest Du auch bei einem Verkauf von privat einfordern.

Was bedeutet der Ausschluss der Gewährleistung für mich?

Du kannst wegen Sachmängeln grundsätzlich nichts vom Verkäufer fordern, ausgenommen sind nach § 444 BGB nur arglistig verschwiegene Mängel und übernommene Garantien sowie ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheiten.

Muss eine mündliche Zusage in den Vertrag?

Ja, denn nur eine im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit wird vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst, ohne sie musst Du dem Verkäufer Arglist nachweisen.

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?

Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, die er verschickt, wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen, gegebenenfalls Verwalterzustimmung und Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde vorliegen; danach hast Du üblicherweise zehn bis vierzehn Tage.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Ein Eintrag im Grundbuch, der Deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung in der Zeit zwischen Beurkundung und Umschreibung sichert und spätere Verfügungen des Verkäufers Dir gegenüber unwirksam macht.

Wozu dient die Belastungsvollmacht?

Sie erlaubt Dir, das noch fremde Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld für Deine Bank zu belasten, und sie muss auf die Kaufpreisfinanzierung und die Auszahlung an den Verkäufer beschränkt sein.

Ab wann trage ich die Kosten der Immobilie?

Ab der Übergabe, denn nach § 446 BGB gehen mit ihr die Gefahr, die Nutzungen und die Lasten auf Dich über, weshalb die Übergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen sollte.

Wie viel Inventar darf ich im Kaufvertrag ausweisen?

So viel, wie realistischen Zeitwerten entspricht, denn ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises verlangt das Finanzamt in der Regel Belege, und viele Banken finanzieren Inventar nicht mit.

Was passiert mit der Mietkaution beim Kauf einer vermieteten Wohnung?

Nach § 566a BGB trittst Du in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein, auch wenn Du das Geld nie erhalten hast, deshalb muss die Kaution im Vertrag beziffert und ausdrücklich mit Zinsen übertragen werden.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.