Die 10 schlimmsten Fehler beim Immobilienkauf

Was kostet ein Fehler beim Immobilienkauf? Bei den meisten, die bei mir am Tisch sitzen, ist die Antwort fünfstellig. Und fast keiner dieser Fehler passiert beim Notar. Sie passieren vier Wochen vorher — in zwanzig Minuten Besichtigung, mit einem guten Bauchgefühl und ohne einen einzigen gelesenen Grundriss.

Fehler 1: Die Nebenkosten nicht eingerechnet

Was passiert: Du rechnest mit dem Kaufpreis und vielleicht noch mit dem Notar. Die Grunderwerbsteuer taucht in Deiner Rechnung gar nicht auf. Die Bank finanziert aber in aller Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die musst Du aus Eigenkapital zahlen, wenige Wochen nach dem Termin.

Was es kostet: In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit ungefähr 1,5 Prozent und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Courtage. Bei mir sind das im Endkundengeschäft 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Käufer.

Wie Du es vermeidest: Rechne von Anfang an mit rund 11 bis 12 Prozent Aufschlag auf den Kaufpreis. Wer 60.000 Euro Eigenkapital hat, kauft nicht für 550.000 Euro. Die Einzelheiten stehen unter Kaufnebenkosten in NRW.

Fehler 2: Die Finanzierung erst nach der Zusage geklärt

Was passiert: Du sagst dem Verkäufer zu, weil Du die Wohnung nicht verlieren willst. Danach gehst Du zur Bank. Dort stellt sich heraus, dass der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, dass die Bank mehr Eigenkapital sehen will oder dass Deine Probezeit stört.

Was es kostet: Im besten Fall Zeit und Vertrauen. Im schlechteren Fall bist Du schon beim Notar gewesen. Dann schuldest Du den Kaufpreis, und ein Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Kaufvertrag nicht. Zahlst Du nicht, wird es teuer: Verzugszinsen, Rücktritt des Verkäufers, Schadensersatz. Selbst wenn alles glimpflich ausgeht, kosten Bereitstellungszinsen für ein zugesagtes, aber noch nicht abgerufenes Darlehen üblicherweise 0,25 Prozent im Monat, also drei Prozent im Jahr. Auf 250.000 Euro sind das 625 Euro pro Monat.

Wie Du es vermeidest: Hol Dir vor der ersten Besichtigung eine schriftliche Finanzierungsbestätigung mit einer konkreten Summe. Und kläre mit der Bank, wie lange sie bereitstellungszinsfrei wartet. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind zwei bis drei Monate üblich, das reicht meist knapp.

Fehler 3: Die Unterlagen nicht gelesen

Was passiert: Du bekommst einen Ordner oder einen Link mit dreißig Dateien und überfliegst den Grundriss. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage bleiben ungelesen. Genau dort steht aber, was auf Dich zukommt: die beschlossene Fassadensanierung, die geplante Sonderumlage, der Streit um das Dach.

Was es kostet: Eine Sonderumlage trifft den, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Bei einer mittleren Anlage sind fünfstellige Beträge pro Wohnung nichts Ungewöhnliches.

Wie Du es vermeidest: Verlange die Protokolle der letzten drei Jahre, die Beschlusssammlung, die letzten Jahresabrechnungen, den Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Lies zuerst die Protokolle, dann die Teilungserklärung. Ein wichtiges Detail aus der Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 77/22 entschieden, dass ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass er Unterlagen in einen Datenraum stellt. Er muss vernünftigerweise erwarten können, dass Du sie dort auch findest. Wird ein brisantes Protokoll kurz vor dem Notartermin ohne Hinweis nachgeschoben, reicht das nicht. Welche Papiere Du im Einzelnen brauchst, steht unter WEG-Unterlagen prüfen.

Fehler 4: Den Zustand nur oberflächlich geprüft

Was passiert: Frisch gestrichene Wände, neuer Boden, aufgeräumte Räume. Du siehst die Oberfläche und schließt daraus auf die Substanz. Der Keller wird kurz gezeigt, der Dachboden gar nicht.

Was es kostet: Feuchtigkeit im Mauerwerk, ein maroder Dachstuhl oder eine Elektroinstallation ohne Fehlerstromschutzschalter sind jeweils Positionen im fünfstelligen Bereich. Und der Kaufvertrag schließt die Gewährleistung für Sachmängel praktisch immer aus.

Wie Du es vermeidest: Nimm zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mit. Eine reine Begehung ohne schriftliches Gutachten kostet üblicherweise 350 bis 500 Euro. Gegen die Summen, um die es geht, ist das nichts. Woran Du selbst denken kannst, steht in meiner Besichtigungs-Checkliste.

Fehler 5: Energie und Heizung ignoriert

Was passiert: Der Energieausweis liegt vor, aber niemand schaut hin. Kesselalter, Heizungstyp und der tatsächliche Verbrauch bleiben unklar.

Was es kostet: Die früher geltende Pflicht, Heizkessel nach dreißig Jahren auszutauschen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfallen. Das heißt aber nur, dass Dich niemand zwingt. Ein alter Konstanttemperaturkessel verbrennt trotzdem deutlich mehr, und wenn er ausfällt, entscheidest nicht Du, wann er ersetzt wird. Nachrüstpflichten für die Dämmung der obersten Geschossdecke und für warmgehende Leitungen bleiben außerdem bestehen.

Wie Du es vermeidest: Der Energieausweis muss Dir spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, sonst drohen dem Verkäufer Bußgelder bis zu 10.000 Euro je Fall. Lass Dir zusätzlich das Typenschild des Kessels zeigen und die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre geben. Der gemessene Verbrauch sagt mehr als jede Skala.

Fehler 6: Die Lage nur bei Sonnenschein besichtigt

Was passiert: Sonntagvormittag, Sonne, leere Straße. Du siehst nicht, wie es dienstags um 7:45 Uhr aussieht, wenn der Berufsverkehr läuft, oder freitags um 23 Uhr, wenn die Gastronomie schließt.

Was es kostet: Nichts, was in einer Rechnung auftaucht — aber es ist der Fehler, der am häufigsten zum Wiederverkauf nach wenigen Jahren führt. Und ein Wiederverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG kann steuerpflichtig sein.

Wie Du es vermeidest: Zweimal besichtigen, zu unterschiedlichen Tageszeiten, einmal davon werktags. In Rüttenscheid ist der Unterschied zwischen einer Seitenstraße und der Rüttenscheider Straße am Wochenende erheblich. Geh die Strecke zur nächsten Haltestelle zu Fuß ab, nicht auf der Karte.

Fehler 7: Keinen Puffer für Instandhaltung eingeplant

Was passiert: Die Rate ist gerechnet, das Haushaltsbuch geht auf. Für Reparaturen ist nichts übrig.

Was es kostet: Die Zweite Berechnungsverordnung nennt in § 28 Abs. 2 Höchstbeträge, die einen guten Anhalt geben: bis zu 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils plus 1,00 Euro bei einem maschinellen Aufzug. Für eine 90 Quadratmeter große Altbauwohnung sind das rund 1.035 Euro im Jahr, also gut 86 Euro im Monat.

Wie Du es vermeidest: Behandle die Instandhaltung wie eine zweite Rate und richte dafür ein eigenes Konto ein. Bei einer Eigentumswohnung kommt die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft dazu — die ersetzt Deine private Rücklage für das Sondereigentum aber nicht.

Fehler 8: Den Kaufvertrag ungelesen unterschrieben

Was passiert: Der Entwurf kommt per Mail, Du öffnest ihn kurz, siehst dreißig Seiten Juristendeutsch und legst ihn weg. Beim Termin liest der Notar vor, Du nickst.

Was es kostet: Alles, was falsch drinsteht, gilt. Ein zu früher Übergabetermin, eine fehlende Beschaffenheitsvereinbarung, eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ohne Gegenleistung — das sind keine Formalien.

Wie Du es vermeidest: Bei Verbraucherverträgen soll Dir der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; das steht in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes. Nutze diese Zeit. Schreib Deine Fragen auf und schick sie dem Notariat schriftlich, bevor Du kommst. Was im Einzelnen kritisch ist, steht unter Kaufvertrag prüfen, der Ablauf des Termins unter Notartermin.

Fehler 9: Die Sanierungskosten unterschätzt

Was passiert: Du rechnest im Kopf. Bad, Fenster, Elektrik, Heizung — irgendwas um die 40.000 Euro. Dann kommt der erste Handwerker, und die Zahl verdoppelt sich.

Was es kostet: Im Bestand kostet fast alles mehr als geplant, weil erst nach dem Aufreißen sichtbar wird, was dahinter liegt. Dazu kommen Positionen, an die niemand denkt: Gerüst, Entsorgung, Baustrom, und bei Baujahren bis 1993 die fachgerechte Entsorgung asbesthaltiger Bauteile durch einen zertifizierten Betrieb.

Wie Du es vermeidest: Hol drei schriftliche Angebote für die größten Posten ein, bevor Du zum Notar gehst, nicht danach. Rechne oben drauf 20 Prozent Puffer. Und prüfe, ob eine Förderung in Frage kommt — das entscheidet sich vor dem Vertrag, nicht nach der Rechnung.

Fehler 10: Aus Angst vor der Konkurrenz überzahlt

Was passiert: Beim Besichtigungstermin stehen zwölf Leute im Flur. Jemand sagt, es gebe schon zwei Gebote. Du legst 20.000 Euro drauf, damit es Dir nicht wegkommt.

Was es kostet: Wer über dem Beleihungswert kauft, muss die Differenz aus Eigenkapital ausgleichen. 20.000 Euro Aufschlag sind außerdem 1.300 Euro zusätzliche Grunderwerbsteuer. Und beim Wiederverkauf holst Du den Aufschlag nicht zurück.

Wie Du es vermeidest: Leg vor der Besichtigung eine Obergrenze fest und schreib sie auf. Zieh als Anker die amtlichen Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen heran. Sie sind stadtteilgenau und für jeden zugänglich.

Der Richtwert ist ein Durchschnitt, kein Preisschild. Zustand, Etage, Aufzug und Balkon verschieben ihn deutlich. Aber wenn Dir in Katernberg ein Preis genannt wird, der in Bredeney plausibel wäre, weißt Du wenigstens, dass Du nachfragen musst. Einen Überblick über die Stadtteile gibt Immobilien in Essen.

Sonderfall: die Reservierungsgebühr

Ein eigener Punkt, weil er so häufig vorkommt. Manche Makler verlangen eine Reservierungsgebühr, damit ein Objekt vom Markt genommen wird. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen I ZR 113/22 entschieden, dass eine solche Verpflichtung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. Sie benachteiligt den Kunden unangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil er keinen nennenswerten Vorteil erhält und die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen wird. Dass die Reservierungsvereinbarung in einer eigenen Urkunde steht, ändert daran nichts.

Praktisch heißt das zweierlei. Erstens: Eine formularmäßig verlangte Reservierungsgebühr musst Du nicht zahlen, und gezahltes Geld kannst Du zurückfordern. Zweitens, und das ist wichtiger: Eine Reservierung gibt Dir ohnehin keine Sicherheit. Verbindlich wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung, weil der Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB der Beurkundung bedarf. Alles davor ist eine Absichtserklärung. Ich nehme für eine Reservierung kein Geld.

Fazit

Die teuren Fehler beim Immobilienkauf sind fast alle Fehler der Vorbereitung, nicht des Verhandelns. Rechne die Nebenkosten mit 11 bis 12 Prozent ein, kläre die Finanzierung schriftlich vor der Zusage und lies die Protokolle, bevor Du den Grundriss zum zweiten Mal anschaust. Nimm zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mit und plane die Instandhaltung als feste monatliche Position. Und lass Dich nicht in ein Gebot drängen, für das Du keine Obergrenze aufgeschrieben hast — eine Reservierungsgebühr ersetzt diese Ruhe nicht und ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in AGB ohnehin unwirksam.

Häufige Fragen zu Fehlern beim Immobilienkauf

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Kaufnebenkosten?

Rechne in Nordrhein-Westfalen mit rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises, weil 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls die Courtage zusammenkommen und Banken diese Kosten in aller Regel nicht mitfinanzieren.

Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?

Nein, denn der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen I ZR 113/22 entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

Kann ich einen notariellen Kaufvertrag widerrufen?

Nein, ein Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Grundstückskaufvertrag nicht, weshalb die Prüfung vollständig vor den Termin gehört.

Wie lange habe ich Zeit, den Kaufvertragsentwurf zu lesen?

Bei Verbraucherverträgen soll Dir der Notar den Entwurf nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen, und diese Zeit solltest Du auch dann einfordern, wenn privat an privat verkauft wird.

Lohnt sich ein Gutachter beim Hauskauf?

Ja, eine begleitende Begehung durch einen Bausachverständigen kostet üblicherweise 350 bis 500 Euro und steht damit in keinem Verhältnis zu den Summen, um die es bei Dach, Keller oder Elektrik geht.

Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt?

Zahlen muss grundsätzlich derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist, weshalb Du die Protokolle und die Beschlusssammlung vor dem Kauf lesen musst.

Muss der Verkäufer mir den Energieausweis zeigen?

Ja, er muss ihn Dir spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben, andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro je Verstoß.

Muss ich eine über 30 Jahre alte Heizung austauschen?

Die früher geltende Austauschpflicht für Heizkessel ab 30 Jahren ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen, wirtschaftlich bleibt ein alter Kessel aber ein Risiko, weil er mehr verbraucht und den Zeitpunkt seines Ausfalls selbst bestimmt.

Wie viel sollte ich monatlich für Instandhaltung zurücklegen?

Als Anhalt dienen die Sätze aus § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit bis zu 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr bei Gebäuden ab 32 Jahren, was bei 90 Quadratmetern gut 86 Euro im Monat ergibt.

Was tue ich, wenn mehrere Interessenten bieten?

Schreib Deine Obergrenze vor der Besichtigung auf und leite sie aus den Immobilienrichtwerten des Gutachterausschusses und dem tatsächlichen Zustand ab, denn ein Aufschlag von 20.000 Euro kostet Dich zusätzlich rund 1.300 Euro Grunderwerbsteuer und fällt beim Wiederverkauf auf Dich zurück.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.