Besichtigung: 40 Punkte, auf die du achten solltest

Die meisten Besichtigungen dauern zwanzig Minuten — für eine Entscheidung über eine Viertelmillion Euro. Wer in dieser Zeit nur schaut, ob die Küche gefällt, entscheidet über das Falsche. Deshalb gehe ich mit einer Liste durch ein Objekt, und die Liste beginnt vor der Haustür.

Was Du mitnehmen solltest

• Taschenlampe, für Keller, Dachboden und Kriechräume
• Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser, für Raummaße und Deckenhöhe
• Ein einfaches Feuchtigkeitsmessgerät für Kellerwände
• Eine Murmel oder eine kleine Wasserwaage, für schiefe Böden
• Handy für Fotos, dazu Zettel und Stift
• Ein Steckdosen-Prüfstecker aus dem Baumarkt, für ein paar Euro

Umgebung und Lage: Punkte 1 bis 5

• 1. Lärm. Stell Dich fünf Minuten ans offene Fenster und sag nichts. Straße, Bahn, Schulhof, Gastronomie, Lüftungsanlagen von Gewerbe.
• 2. Geruch. Bäckerei, Imbiss, Kläranlage, Industrie. Die Windrichtung entscheidet, und die wechselt.
• 3. Verkehr und Parken. Wie voll sind die Straßen abends? Gibt es Bewohnerparken? Wie weit ist der Stellplatz entfernt?
• 4. Wege des Alltags. Geh die Strecke zur Haltestelle, zum Supermarkt und zur Kita zu Fuß ab. Karten zeigen Meter, nicht Steigungen und Ampeln.
• 5. Nachbarschaft und Baulücken. Schau Dir die Nachbargebäude an und prüfe im Bebauungsplan, was auf der freien Fläche gegenüber entstehen darf.

Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster — Punkte 6 bis 12

• 6. Dacheindeckung. Von der Straße aus mit dem Handy heranzoomen: verrutschte oder gebrochene Ziegel, Moos in dicken Polstern, geflickte Stellen. Frag nach dem Jahr der letzten Dachsanierung.
• 7. Dachstuhl. Lass Dir den Spitzboden zeigen: helle Flecken auf dem Holz, Bohrmehl, weiche Sparrenfüße, Tageslicht durch die Eindeckung.
• 8. Dachrinnen und Fallrohre. Grüne Streifen an der Fassade unter einem Fallrohr bedeuten, dass dort seit Langem Wasser danebenläuft.
• 9. Fassade und Risse. Haarrisse im Putz sind meist harmlos. Risse, die diagonal über Fensterecken laufen und sich nach oben verbreitern, sind es nicht.
• 10. Dämmung. Ist die Fassade gedämmt? Wenn ja, womit und wann? Bei ungedämmten Altbauten liegen die Fensterlaibungen und die Deckenanschlüsse als Wärmebrücken frei.
• 11. Fenster. Verglasung prüfen: Halte ein Feuerzeug an die Scheibe. Zwei Spiegelbilder heißen einfaches Glas, vier heißen Zweifachverglasung, sechs Dreifachverglasung. Im Abstandhalter am Rand steht oft das Herstellungsjahr.
• 12. Dichtungen und Rollläden. Öffne und schließe jedes Fenster. Klemmt es, hängt der Flügel. Dichtungen brüchig? Rollladenkästen sind fast immer ungedämmt.

Keller und Feuchtigkeit: Punkte 13 bis 17

• 13. Geruch im Keller. Muffig und erdig heißt Feuchtigkeit, auch wenn nichts zu sehen ist. Riech in den Ecken, nicht in der Mitte.
• 14. Salzausblühungen. Weiße, pelzige Beläge am unteren Mauerwerk zeigen aufsteigende Feuchte. Abgeplatzter Putz in Bodennähe ebenso.
• 15. Abdichtung. Frag nach Horizontalsperre und Außenabdichtung. Bei Altbauten mit Bruchsteinsockel gibt es beides oft nicht.
• 16. Schimmel an Wärmebrücken. Schau in die oberen Raumecken an Außenwänden, hinter Schränke, hinter Vorhänge und in die Fensterlaibungen. Dort ist die Wand am kältesten, dort schlägt sich Feuchtigkeit zuerst nieder.
• 17. Frisch gestrichene Einzelflächen. Eine einzelne weiß gerollte Wand in einem sonst unberührten Raum ist ein Signal, keine Renovierung.

Haustechnik: Punkte 18 bis 24

• 18. Heizung: Typ und Alter. Lass Dir das Typenschild am Kessel zeigen und fotografiere es. Darauf stehen Hersteller, Typ, Leistung und Baujahr. Konstanttemperaturkessel, Niedertemperatur, Brennwert oder Wärmepumpe — das ist ein Unterschied von vielen hundert Euro im Jahr.
• 19. Wartung. Frag nach dem letzten Wartungsprotokoll und dem Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers.
• 20. Warmwasser. Zentral über die Heizung, über einen Speicher oder dezentral über Durchlauferhitzer? Dreh in Bad und Küche den Hahn auf und miss, wie lange es bis warm dauert.
• 21. Heizkörper und Leitungen. Sind Thermostatventile vorhanden? Sind die Heizungsrohre im Keller gedämmt? Die Dämmung warmgehender Leitungen ist Nachrüstpflicht.
• 22. Sicherungskasten. Öffne die Klappe und fotografiere. Alte Schraubsicherungen mit Porzellanstöpseln bedeuten eine Installation, die viele Jahrzehnte alt ist. Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) vorhanden? Wie viele Stromkreise?
• 23. Steckdosen. Zähl sie je Raum. Zwei Dosen im Wohnzimmer heißen Nachrüstung mit Stemmarbeiten. Prüf stichprobenartig auf Schutzleiter.
• 24. Wasserleitungen und Zählerstände. Schau im Keller auf das Material der Steigleitungen. Graue, weiche Rohre, die sich mit dem Schlüssel ankratzen lassen, können Blei sein — Blei wurde bis in die Baujahre um 1973 verlegt und ist inzwischen vollständig verboten. Fotografiere Strom-, Gas- und Wasserzähler mit Zählernummer und Stand.

Innenausbau: Punkte 25 bis 29

• 25. Böden. Geh durch jeden Raum und achte auf Schwingen und Knarren. Leg die Murmel hin. Was liegt unter dem Laminat? Bei Baujahren bis 1993 können Bodenbeläge, Kleber und Spachtelmassen Asbest enthalten.
• 26. Bäder. Silikonfugen dunkel oder rissig? Fliesen hohl klingend? Gibt es ein Fenster oder eine funktionierende Lüftung? Wie alt sind die Armaturen?
• 27. Küche. Bleibt sie drin, zu welchem Preis, und ist sie demontierbar? Wo liegen Abfluss, Wasser und Starkstrom?
• 28. Türen und Zargen. Schließt jede Tür, ohne zu schleifen? Schleifende Türen und Risse über den Zargen deuten auf Setzungen hin.
• 29. Schallschutz. Lass jemanden im Nachbarraum sprechen und hör von der anderen Seite. Bei Altbauten sind Holzbalkendecken die Regel — Trittschall ist dort ein Thema, das sich nur mit Aufwand lösen lässt.

Grundriss und Belichtung: Punkte 30 bis 32

• 30. Himmelsrichtung. Öffne den Kompass auf dem Handy und notiere, wohin die Hauptfenster zeigen. Nord heißt dauerhaft wenig Licht, West heißt Nachmittagssonne und im Sommer Hitze.
• 31. Verschnitt und Durchgangszimmer. Miss die Räume nach. Lange Flure, Zimmer ohne eigene Tür und Ecken, in die kein Bett passt, fressen Wohnfläche, für die Du zahlst.
• 32. Tragende Wände. Frag, welche Wände tragend sind, und lass Dir das im Grundriss zeigen. Das entscheidet, ob Deine Umbaupläne realistisch sind.

Bei einer Eigentumswohnung: Gemeinschaftsflächen — Punkte 33 bis 36

• 33. Treppenhaus und Eingang. Der Zustand sagt mehr über die Gemeinschaft als jedes Exposé: gepflegt oder seit Jahrzehnten unberührt?
• 34. Keller, Waschküche, Trockenraum, Fahrradraum. Sind sie zugänglich, trocken und aufgeräumt? Gehört Dein Kellerabteil zum Sondereigentum oder ist es ein Sondernutzungsrecht?
• 35. Aufzug. Vorhanden? Wie alt? Ein Aufzug erhöht die Instandhaltungskosten spürbar und ist im Hausgeld ein eigener Posten.
• 36. Außenanlagen, Fassade, Dach. Alles Gemeinschaftliche zahlst Du anteilig mit — auch den Balkon, den Du nie betrittst. Was dazugehört, steht in der Teilungserklärung.

Nebenkosten und Verbrauchswerte: Punkte 37 bis 40

• 37. Energieausweis. Er muss Dir spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Schau nicht nur auf die Farbskala, sondern auf den Ausstellungstyp: Ein Verbrauchsausweis bildet das Verhalten der Vorbewohner ab, ein Bedarfsausweis das Gebäude.
• 38. Heiz- und Stromkosten der letzten drei Jahre. Gemessene Verbräuche in Kilowattstunden sind die ehrlichste Zahl. Lass sie Dir als Kopie geben.
• 39. Hausgeld. Wie hoch ist es, und welcher Teil ist Zuführung zur Erhaltungsrücklage? Nur dieser Teil ist Sparen, der Rest ist verbraucht.
• 40. Grundsteuer und laufende Abgaben. Lass Dir den Grundsteuerbescheid zeigen, dazu Abfall, Wasser, Straßenreinigung und Gebäudeversicherung. Die einmaligen Kaufnebenkosten kommen obendrauf.

Was Du fragen musst — und was Du selbst prüfst

Die Trennung ist einfach. Alles, was Papier ist, musst Du erfragen: Baujahr, Sanierungen mit Jahr und Umfang, Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wartungsprotokolle. Welche Unterlagen bei einer Wohnung dazugehören, steht unter WEG-Unterlagen prüfen.

Alles, was Du mit Augen, Nase und Händen erreichst, prüfst Du selbst: Geruch, Feuchtigkeit, Risse, Schimmel an Wärmebrücken, klemmende Fenster, schiefe Böden, hohl klingende Fliesen. Dafür brauchst Du keinen Fachmann, nur Zeit und Licht. Was Du findest, entscheidet, ob sich ein Bausachverständiger lohnt — eine Begehung ohne schriftliches Gutachten kostet üblicherweise 350 bis 500 Euro. Die Fehler, die dabei am häufigsten passieren, stehen unter Fehler beim Immobilienkauf.

Die zweite Besichtigung — und warum sie zu einer anderen Zeit stattfindet

Eine Besichtigung reicht nie. Der erste Termin ist für den Eindruck, der zweite für die Prüfung. Leg ihn bewusst anders: War der erste sonntags am Vormittag, geh beim zweiten Mal an einem Werktag zwischen 17 und 19 Uhr. Dann siehst Du Verkehr, Parksituation und Beleuchtung im Treppenhaus und hörst die Nachbarn. Nimm jemanden mit, der nicht verliebt ist in die Wohnung.

Fotografiere systematisch: jeden Raum aus zwei Ecken, jede Auffälligkeit einzeln, Sicherungskasten, Kesseltypenschild, Zähler mit Nummer, Keller, Dachboden, Fassade und Straßenansicht. Miss die Räume nach und rechne die Wohnfläche grob gegen. Notiere alle Zahlen mit Datum. Wenn später gestritten wird, sind diese Fotos das Einzige, was Du in der Hand hast — denn der Kaufvertrag schließt die Gewährleistung fast immer aus.

Was in Essen dazukommt

Essen ist eine Altbaustadt. In Rüttenscheid, Holsterhausen, im Südviertel und in Frohnhausen stehen viele Gebäude aus der Gründerzeit, dazwischen viel Wiederaufbau der Nachkriegsjahre. Für Dich heißt das: Holzbalkendecken, oft keine Horizontalsperre im Keller und Elektroinstallationen, die mehrfach überarbeitet wurden. Bei Baujahren bis 1993 gehört die Frage nach Asbest zum Pflichtprogramm — in Bodenbelägen, Fliesenklebern, Spachtelmassen, Dach- und Fassadenplatten aus Asbestzement und vor allem in Nachtspeicheröfen. Nachtspeichergeräte bis Baujahr 1984 gelten als verdächtig; Ausbau und Entsorgung darf nur ein zertifizierter Fachbetrieb übernehmen. Die Speichersteine können zusätzlich Chrom VI enthalten.

Der zweite Essener Punkt ist der Bergbau. Große Teile des Stadtgebiets sind unterbaut, im Norden rund um Katernberg und Stoppenberg ebenso wie im Süden entlang der alten Flöze. Eine Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung erteilt die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW. Der Antrag ist formlos, die Gebühr beträgt pauschal 30 Euro, und Du brauchst einen Lageplan mit den Grundstücksgrenzen sowie einen Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht. Die Auskunft sagt Dir, ob unter dem Grundstück Abbau stattgefunden hat, ob alte Tagesöffnungen bekannt sind und ob eine Gefährdung angenommen wird. Ohne sie weißt Du nicht, wofür der Riss in der Kellerwand steht.

Dazu kommen zwei Auskünfte, die ich vor jedem Kauf empfehle. Das Altlastenkataster führt das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen — in einer Industriestadt mit dieser Geschichte ist die Frage nach früheren Betrieben und Aufschüttungen berechtigt. Und das Baulastenverzeichnis: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern nach § 85 der Landesbauordnung NRW bei der Bauaufsicht, Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Eine Baulast kann bedeuten, dass Du auf Deinem eigenen Grundstück nicht bauen darfst. Die Bauakte liegt ebenfalls beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster; wie Du sie bekommst, steht unter Bauakte Essen. Beim Preis helfen die Stadtteilwerte des Gutachterausschusses: In Steele liegt der Richtwert für eine Eigentumswohnung bei 2.050 Euro je Quadratmeter, in Bredeney bei 3.300 Euro.

Fazit

Eine gute Besichtigung ist Handwerk, kein Bauchgefühl: Du gehst mit einer Liste, mit Licht und mit einem Zollstock durch das Objekt und trennst sauber zwischen dem, was Du erfragen musst, und dem, was Du selbst sehen kannst. Prüfe immer den Keller, den Dachboden, den Sicherungskasten und das Typenschild der Heizung — dort steckt das Geld. Besichtige ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit und fotografiere alles, weil der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließen wird. In Essen gehören die Bergschadensauskunft der Bezirksregierung Arnsberg, ein Blick ins Altlastenkataster und die Frage nach Asbest bei Baujahren bis 1993 zum Standard. Was Du findest, verhandelst Du im Preis oder lässt es als Beschaffenheit in den Kaufvertrag schreiben — vor dem Notartermin, nicht danach.

Häufige Fragen zur Besichtigung

Wie oft sollte ich eine Immobilie vor dem Kauf besichtigen?

Mindestens zweimal, den zweiten Termin bewusst zu einer anderen Tageszeit, damit Du Verkehr, Lärm, Licht und Parksituation im Alltag erlebst.

Woran erkenne ich Feuchtigkeit im Keller?

An muffigem, erdigem Geruch in den Ecken, an weißen Salzausblühungen und abgeplatztem Putz im unteren Mauerwerk und an einzelnen frisch gestrichenen Flächen in einem sonst unberührten Raum.

Wo suche ich nach Schimmel?

In den oberen Raumecken an Außenwänden, in den Fensterlaibungen und hinter Schränken und Vorhängen, weil die Wand dort am kältesten ist und sich Feuchtigkeit an diesen Wärmebrücken zuerst niederschlägt.

Wie alt darf die Heizung sein?

Eine feste Altersgrenze gibt es nicht mehr, seit die Austauschpflicht für Heizkessel ab 30 Jahren mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen ist, wirtschaftlich solltest Du bei einem Kessel jenseits der 20 Jahre aber mit einem Ersatz in absehbarer Zeit rechnen.

Bei welchen Baujahren muss ich an Asbest denken?

Bei allem, was bis 1993 gebaut oder eingebaut wurde, insbesondere bei Bodenbelägen, Fliesenklebern, Spachtelmassen, Asbestzementplatten an Dach und Fassade sowie bei Nachtspeicheröfen bis Baujahr 1984.

Wie erkenne ich alte Bleileitungen?

Bleirohre sind grau-silbrig, weich und lassen sich mit einem Schlüssel ankratzen, sie wurden vor allem bis in die Baujahre um 1973 verlegt und sind inzwischen vollständig verboten, sodass sie ausgetauscht werden müssen.

Was ist eine Bergschadensauskunft und brauche ich sie in Essen?

Das ist die Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung der Bezirksregierung Arnsberg, sie kostet pauschal 30 Euro und ist in Essen sinnvoll, weil große Teile des Stadtgebiets unterbaut sind.

Muss mir der Verkäufer den Energieausweis von sich aus zeigen?

Ja, er muss ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, als Original, Kopie oder Aushang, und nach Vertragsschluss übergeben.

Welche Zahlen sollte ich mir beim Termin geben lassen?

Heiz- und Stromkosten der letzten drei Jahre in Kilowattstunden, Hausgeld mit dem Anteil der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, den Grundsteuerbescheid und die Zählerstände mit Zählernummern.

Lohnt sich ein Bausachverständiger bei der Besichtigung?

Ja, sobald Du Risse, Feuchtigkeit oder eine sehr alte Haustechnik findest, denn eine Begehung kostet üblicherweise 350 bis 500 Euro und die Gewährleistung wird im Kaufvertrag ohnehin ausgeschlossen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.