Bestandsverzeichnis – einfach erklärt

Im Kaufvertrag steht Dein Haus nicht mit der Adresse, sondern so: „Gemarkung Frohnhausen, Flur 12, Flurstück 487, Gebäude- und Freifläche, Musterweg 8, groß 412 qm.“ Diese Zeile kommt aus dem Bestandsverzeichnis. Sie ist die einzige rechtlich verbindliche Beschreibung Deines Grundstücks — die Hausnummer ist nur Beiwerk.

Was ist das Bestandsverzeichnis?

Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil eines Grundbuchblatts und beschreibt, um welches Grundstück es überhaupt geht — Lage, Größe und amtliche Bezeichnung.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen (§ 4 Grundbuchverfügung). Während die Abteilungen sagen, wem das Grundstück gehört und was darauf lastet, sagt das Bestandsverzeichnis, was das Grundstück überhaupt ist. Ohne diesen Teil wüsste niemand, worüber die anderen drei Abteilungen reden.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Bestandsverzeichnis ist eine Tabelle mit festen Spalten (§ 6 GBV):

• Spalte 1: die laufende Nummer des Grundstücks auf diesem Blatt. Auf einem Blatt können mehrere Grundstücke stehen.
• Spalte 2: die bisherigen Nummern, aus denen dieses Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. Das ist die Herkunftsgeschichte der Parzelle.
• Spalte 3: die Bezeichnung nach dem Liegenschaftskataster — Gemarkung, Flur und Flurstück, dazu Wirtschaftsart und Lage, also Straße und Hausnummer.
• Weitere Spalten: die Größe in Quadratmetern und die Vermerke über Bestandsveränderungen.

Gemarkung, Flur, Flurstück — was ist was? Die Gemarkung ist der Vermessungsbezirk, meist deckungsgleich mit einem alten Ortsteil. Die Flur ist ein Teilgebiet darin. Das Flurstück ist die einzelne Parzelle. Zusammen ergeben die drei eine Nummer, die es in ganz Deutschland nur einmal gibt.

Bei einer Eigentumswohnung sieht das Bestandsverzeichnis anders aus. Dort steht nicht ein Grundstück, sondern ein Miteigentumsanteil — zum Beispiel „87,45/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Steele, Flur 7, Flurstück 221, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 6 des Aufteilungsplans“. Diese Bruchzahl entscheidet über Dein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und meist auch über Deinen Anteil am Hausgeld.

Warum das für Dich wichtig ist

Alles, was Du über Dein Grundstück behauptest, muss zu dieser Tabelle passen. Der Kaufvertrag bezeichnet das Objekt nach Grundbuch und Kataster. Die Grunderwerbsteueranzeige des Notars muss die Bezeichnung nach Grundbuch, Kataster, Straße und Hausnummer sowie die Größe des Grundstücks enthalten (§ 20 Abs. 1 GrEStG). Bei einer Wohnung kommt die genaue Bezeichnung des Wohnungseigentums und der Miteigentumsanteil dazu.

Für Essen ist das mehr als Formalie. In den Stadtteilen mit alten Zechen- und Werkssiedlungen — Katernberg, Schonnebeck, Altenessen — sind Grundstücke über die Jahrzehnte zerlegt, zusammengelegt und neu vermessen worden. Spalte 2 des Bestandsverzeichnisses erzählt Dir diese Geschichte. Wenn dort drei alte Nummern stehen, hat jemand einmal zusammengelegt, und Du solltest wissen, ob dabei alle Rechte mitgewandert sind.

Die Größenangabe stammt aus dem Liegenschaftskataster, das in Essen vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster geführt wird. Das Grundbuchamt übernimmt sie, prüft sie aber nicht selbst nach. Die zugehörige Karte findest Du unter Flurkarte Essen.

Was Du daraus lesen kannst

Drei Dinge, die im Bestandsverzeichnis stehen und die Du beim Kauf brauchst:

• Die tatsächliche Grundstücksgröße. Vergleiche sie mit dem Exposé. Abweichungen von zehn Prozent und mehr kommen häufiger vor, als man denkt.
• Ob mehrere Flurstücke dazugehören. Garage, Zufahrt und Garten liegen manchmal auf eigenen Flurstücken — und manchmal gehören sie gar nicht dazu.
• Rechte, die dem Grundstück zustehen. Ein Wegerecht über das Nachbargrundstück wird beim herrschenden Grundstück im Bestandsverzeichnis vermerkt, nicht in Abteilung II. Das ist der häufigste Lesefehler überhaupt.

Die häufigsten Fallstricke

Die Garage steht auf einem fremden Flurstück

Gerade bei Reihenhaussiedlungen aus der Wiederaufbauzeit wurden Garagenhöfe später als eigene Flurstücke gebildet. Wenn im Bestandsverzeichnis nur ein Flurstück steht, die Garage aber auf einem anderen, kaufst Du sie nicht mit. Prüfe Flurkarte und Bestandsverzeichnis nebeneinander.

Wirtschaftsart und Wirklichkeit passen nicht zusammen

In Spalte 3 steht die Wirtschaftsart, etwa „Gebäude- und Freifläche“ oder „Landwirtschaftsfläche“. Das ist eine Katasterangabe und sagt nichts über das Baurecht. Ein Grundstück mit der Wirtschaftsart „Gebäude- und Freifläche“ ist nicht automatisch bebaubar, und eine „Grünfläche“ ist nicht automatisch unbebaubar. Verbindlich ist allein das Bauplanungsrecht.

Rechte für das Grundstück werden mit Lasten verwechselt

Ein Vermerk über ein Recht, das dem jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks zusteht, steht im Bestandsverzeichnis. Belastungen dagegen stehen in Abteilung II. Wer das verwechselt, hält einen Vorteil für einen Nachteil — oder umgekehrt.

Der Miteigentumsanteil wird ignoriert

Bei Eigentumswohnungen ist die Bruchzahl im Bestandsverzeichnis die Grundlage für Stimmrecht und Kostenverteilung. Sie muss nicht der Wohnfläche entsprechen. Ob sie zur Realität passt, klärt erst die Teilungserklärung.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe (§ 6 GBV).
• Es ist der erste Teil jedes Grundbuchblatts, noch vor Abteilung I.
• Spalte 2 zeigt, aus welchen alten Flurstücken das Grundstück entstanden ist.
• Bei Eigentumswohnungen steht hier der Miteigentumsanteil in Tausendsteln.
• Rechte zugunsten Deines Grundstücks stehen hier — Belastungen dagegen in Abteilung II.
• Die Größenangabe stammt aus dem Kataster, in Essen vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster.

Häufige Fragen

Wo finde ich das Bestandsverzeichnis?

Auf dem Grundbuchauszug, direkt nach der Aufschrift und vor Abteilung I. Einen Auszug bekommst Du beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Was bedeutet die Zahl hinter „Flur“?

Sie bezeichnet ein Teilgebiet innerhalb der Gemarkung. Gemarkung, Flur und Flurstück zusammen sind die amtliche Adresse Deines Grundstücks im Liegenschaftskataster. Die Hausnummer ist dagegen nur eine ergänzende Angabe zur Lage.

Stimmt die Quadratmeterzahl im Bestandsverzeichnis immer?

Sie stammt aus dem Kataster und ist in der Regel zuverlässig, kann bei alten Grundstücken aber auf einer sehr alten Vermessung beruhen. Wenn es auf jeden Quadratmeter ankommt — etwa bei einem Grundstücksverkauf nach Quadratmeterpreis —, lohnt eine Vermessung.

Ist die Größe im Bestandsverzeichnis dasselbe wie die Wohnfläche?

Nein. Im Bestandsverzeichnis steht die Grundstücksfläche, nicht die Wohnfläche des Gebäudes. Die Wohnfläche steht überhaupt nicht im Grundbuch. Sie wird gesondert berechnet — siehe Wohnflächenberechnung.

Können mehrere Grundstücke auf einem Blatt stehen?

Ja. Deshalb hat das Bestandsverzeichnis eine laufende Nummer je Grundstück. In Abteilung II und III wird dann jeweils angegeben, auf welche laufende Nummer sich eine Eintragung bezieht (§ 10 Abs. 3 und § 11 Abs. 3 GBV). Eine Grundschuld kann also nur auf einem von drei Flurstücken lasten.

Was passiert im Bestandsverzeichnis, wenn ich ein Grundstück teile?

Es entstehen neue Flurstücke mit neuen Nummern; die alte Nummer wird abgeschrieben, und in Spalte 2 des neuen Eintrags steht, woraus das Grundstück hervorgegangen ist. Die Teilung selbst beginnt beim Kataster, nicht beim Grundbuchamt.

Warum steht bei meiner Wohnung ein Bruch wie 87,45/1000?

Das ist der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Deiner Wohnung. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und bestimmt in vielen Gemeinschaften Stimmrecht und Hausgeldanteil. Mehr dazu im Themenbereich WEG und Teileigentum.

Wie hängt das Bestandsverzeichnis mit dem übrigen Grundbuch zusammen?

Es ist der Bezugspunkt für alles andere. Abteilung I sagt, wem das hier beschriebene Grundstück gehört, und nennt dazu den Tag der Auflassung; Abteilung II und III sagen, was darauf lastet. Den Gesamtüberblick findest Du unter Grundbuch.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.