Teilungserklärung lesen und verstehen

Auf dem Tisch liegt ein Ordner. Vierzig Seiten, in einer Schrift, die niemand freiwillig liest. Auf Seite elf steht ein Satz, der entscheidet, ob Du in der Wohnung ein Büro einrichten darfst. Auf Seite drei eine Zahl, die jeden Monat Dein Hausgeld bestimmt. Das ist die Teilungserklärung — das Grundgesetz Deiner künftigen Eigentümergemeinschaft. Sie gilt für Dich, ob Du sie gelesen hast oder nicht.

Was die Teilungserklärung überhaupt ist

Ein Haus mit acht Wohnungen ist zunächst nur ein Grundstück mit einem Gebäude darauf. Damit daraus acht verkaufbare Eigentumswohnungen werden, muss jemand das Eigentum aufteilen. Der übliche Weg ist § 8 WEG: Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile teilt, und verbindet mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Er macht das allein, ohne Käufer. Deshalb heißt es „Teilung durch den Eigentümer“. Der seltenere zweite Weg ist § 3 WEG: Mehrere Miteigentümer räumen sich gegenseitig Sondereigentum ein.

Was Du als Käufer bekommst, ist ein Paket aus drei Teilen: die Teilungserklärung selbst, der Aufteilungsplan als Bauzeichnung und die Gemeinschaftsordnung mit den Spielregeln. Der dritte Teil ist der wichtigste und wird am seltensten gelesen.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nach § 7 Abs. 4 WEG müssen der Eintragungsbewilligung zwei Anlagen beiliegen. Die erste ist der Aufteilungsplan: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes hervorgeht. Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer. Findest Du die Nummer Deiner Wohnung auch im Keller, gehört dieser Raum zu Deinem Sondereigentum.

Die zweite Anlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen baulich vollständig getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.

Nimm den Aufteilungsplan mit zur Besichtigung. Stimmt der Grundriss? Ist die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer noch da? Gehört der Kellerraum wirklich zu dieser Einheit? Weicht der Bau vom Plan ab, entsteht dort im schlimmsten Fall gar kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. Dann verkauft Dir jemand, was ihm nicht gehört — besonders oft bei ausgebauten Dachgeschossen.

Miteigentumsanteile: die Zahl, die alles steuert

Der Miteigentumsanteil steht als Bruch da, meist in Tausendsteln: 87/1.000 zum Beispiel. Er sagt Dir, welcher Anteil am Grundstück und Gebäude Dir gehört.

Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen die Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, solange nichts anderes gilt. Der Bruch bestimmt also Dein Hausgeld.

Ein häufiger Irrtum: Der Miteigentumsanteil muss nicht der Wohnfläche entsprechen, der teilende Eigentümer war darin weitgehend frei. Rechne deshalb nach — Anteil geteilt durch Wohnfläche, verglichen mit den anderen Einheiten. Fällt Deine Wohnung aus dem Rahmen, zahlst Du dauerhaft zu viel. Ändern lässt sich das nur mit Zustimmung aller Eigentümer und der Banken, also praktisch nie.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Grenze verläuft nicht dort, wo die meisten sie vermuten. Nach § 5 WEG sind Sondereigentum die im Aufteilungsplan bestimmten Räume und die Bauteile, die verändert oder beseitigt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder das Recht eines anderen Eigentümers zu beeinträchtigen. Nicht dazu gehören Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen im gemeinschaftlichen Gebrauch — auch wenn sie in Deiner Wohnung stehen.

Seit dem WEMoG kann sich Sondereigentum auch auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa auf Terrassen, Gärten oder Stellplätze; Stellplätze gelten als Räume, wenn ihre Fläche im Aufteilungsplan dauerhaft markiert ist. Bei älteren Häusern ist der Stellplatz fast immer nur ein Sondernutzungsrecht.

Sondernutzungsrechte: das Recht, das nicht im Grundbuch stehen muss, aber sollte

Ein Sondernutzungsrecht gibt Dir das alleinige Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen — den Garten hinter der Erdgeschosswohnung, den Stellplatz auf dem Hof. Eigentümer wirst Du dadurch nicht: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, und die Gemeinschaft trägt meist weiter die Erhaltungskosten.

Hier liegt die Falle. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen gegen den Rechtsnachfolger eines Eigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Steht das Sondernutzungsrecht nur in einem Beschluss oder einem alten Kaufvertrag, kann es beim nächsten Eigentümerwechsel verschwinden. Der Grundbuchauszug zeigt Dir, ob die Teilungserklärung im Grundbuch in Bezug genommen ist.

Die Gemeinschaftsordnung: Kostenverteilung und Stimmrecht

Kostenverteilung. Der Normalfall ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung weicht fast immer davon ab: Heizkosten nach Verbrauch, Aufzug nur für die oberen Geschosse, Gewerbekosten getrennt. Zusätzlich können die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Lies deshalb beides und suche gezielt nach Sätzen, die einzelne Einheiten von Kosten freistellen — jede Freistellung eines anderen zahlst Du mit.

Stimmrecht. Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Das ist das Kopfprinzip, der gesetzliche Regelfall, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes sagt. Viele regeln aber anders.

Rechne das durch. Gehören in einem Haus mit zwölf Wohnungen sieben Einheiten einem Investor, entscheidet er beim Objekt- und beim Wertprinzip allein; beim Kopfprinzip hat er eine Stimme wie Du.

Und ein Punkt zu alten Urkunden: Nach § 47 WEG hindern Altvereinbarungen, die von den durch das WEMoG geänderten Vorschriften abweichen, die Anwendung des neuen Rechts im Zweifel nicht. Wer eine alte Gemeinschaftsordnung liest, liest also nicht automatisch geltendes Recht.

Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG

Steht in der Teilungserklärung, dass der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Eigentümer braucht, ist das eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG. Sie steht im Grundbuch und wirkt gegen jeden. Versagt werden darf die Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus einem wichtigen Grund; wer zahlen kann und sich an die Hausordnung hält, ist kein wichtiger Grund. Fehlt sie, ist nach § 12 Abs. 3 WEG nicht nur die Übertragung unwirksam, sondern auch der Kaufvertrag. Rechne mit ein bis drei Wochen Verzögerung und einer Gebühr aus dem Verwaltervertrag, denn die Erklärung muss für das Grundbuchamt öffentlich beglaubigt werden. Aufheben können die Eigentümer die Beschränkung nach § 12 Abs. 4 WEG mit Mehrheit.

Nutzungsbeschränkungen: Wohnen, Gewerbe, Ferienwohnung, Tiere

Jede Einheit hat eine Zweckbestimmung: „Wohnung“ auf der einen Seite, „Laden“, „Büro“ oder „Praxis“ auf der anderen. Das ist keine Beschreibung, sondern eine Vereinbarung, und sie bindet Dich. In einer als Wohnung ausgewiesenen Einheit darfst Du wohnen; ein Gewerbe nur, wenn es typischerweise nicht mehr stört als das Wohnen. Der Schreibtisch des Softwareentwicklers ist unproblematisch, die Praxis mit Publikumsverkehr im Treppenhaus regelmäßig nicht. Umgekehrt darfst Du in einem als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentum nicht ohne Weiteres wohnen.

Zur Kurzzeitvermietung hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18 entschieden: Erlaubt die Teilungserklärung die Nutzung zu Wohnzwecken, ist die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste davon gedeckt. Ein Verbot braucht dann eine Vereinbarung aller Eigentümer; ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht, auch nicht gestützt auf eine allgemeine Öffnungsklausel. Steht dort nur „Wohnzwecke“, kann die Mehrheit Dir das also nicht verbieten — und der Nachbar Dir umgekehrt genauso wenig.

Zur Tierhaltung kann die Gemeinschaftsordnung Beschränkungen oder einen Erlaubnisvorbehalt enthalten. Ob ein konkretes Verbot wirksam ist, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Verlass Dich auf den Text der Urkunde, nicht auf das, was der Nachbar erzählt.

Wo Du die Teilungserklärung herbekommst und was das kostet

• Verkäufer oder Verwalter. Der schnellste Weg. Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Der Verkäufer hat diesen Anspruch, Du als Käufer noch nicht — lass ihn ihn ausüben.
• Das Grundbuchamt. Die Teilungserklärung liegt in der Grundakte, und § 12 GBO erstreckt das Einsichtsrecht auf solche Urkunden, wenn Du ein berechtigtes Interesse darlegst. Bloßes Kaufinteresse genügt nicht, eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers in der Regel schon. Zuständig ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen; für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Der einfache Grundbuchausdruck kostet zehn Euro, der beglaubigte zwanzig, dazu kommt für Kopien aus der Grundakte eine Dokumentenpauschale je Seite.
• Der Notar. Er kann elektronisch ins Grundbuch schauen und die Urkunden beiziehen — bequem, aber gebührenpflichtig.

Verlange immer die vollständige Urkundenkette. Ein Exemplar, dem drei Nachtragsurkunden fehlen, ist wertlos.

Konkrete Warnzeichen

• Der Aufteilungsplan passt nicht zum Grundriss, besonders bei ausgebauten Dachgeschossen.
• Der Miteigentumsanteil passt nicht zur Wohnfläche, verglichen mit den anderen Einheiten.
• Ein Stellplatz oder Garten wird als „gehört dazu“ verkauft, steht aber weder im Aufteilungsplan noch als eingetragenes Sondernutzungsrecht.
• Die Gemeinschaftsordnung stellt einzelne Einheiten von Kosten frei, etwa den Gewerbeteil vom Aufzug.
• Objekt- oder Wertprinzip, während ein einzelner Eigentümer die Mehrheit der Einheiten hält.
• Ein Sondernutzungsrecht ist zugeteilt, aber nicht im Grundbuch eingetragen.
• Der Verkäufer legt nur einen Auszug vor, keine vollständige Urkunde und keine Nachträge.
• Die Zweckbestimmung passt nicht zu dem, was Du vorhast — Praxis, Ferienwohnung, Wohnen im Ladenlokal.

Was das in Essen praktisch bedeutet

Der Bestand ist hier gemischt. In Rüttenscheid, wo der Immobilienrichtwert für die Weiterverkaufswohnung bei 2.925 Euro je Quadratmeter liegt, finde ich oft knappe Teilungserklärungen aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren. In Borbeck-Mitte bei 2.150 Euro sind es häufig nachträglich aufgeteilte Mehrfamilienhäuser, bei denen der Aufteilungsplan besonders genau zu prüfen ist.

Ich schaue bei jeder Eigentumswohnung zuerst auf drei Zahlen: Miteigentumsanteil, Verteilerschlüssel, Stimmrecht. Danach den Plan gegen die Wirklichkeit. Erst dann rede ich über den Preis. Welche Papiere sonst auf den Tisch gehören, steht unter WEG-Unterlagen vor dem Kauf prüfen, wie viel Geld für die nächste Dachsanierung da ist unter Erhaltungsrücklage prüfen, und wie gebaut wurde zeigt die Bauakte in Essen. Den Überblick gibt Immobilie kaufen.

Fazit

• Die Teilungserklärung besteht aus Aufteilung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Der dritte Teil kostet das meiste Geld.
• Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG gehört zur Besichtigung; weicht der Bau ab, kaufst Du womöglich Gemeinschaftseigentum.
• Der Miteigentumsanteil bestimmt nach § 16 WEG Dein Hausgeld und lässt sich später praktisch nicht mehr ändern.
• Sondernutzungsrechte wirken nach § 10 Abs. 3 WEG gegen den nächsten Eigentümer nur, wenn sie im Grundbuch stehen.
• Das Stimmrecht folgt nach § 25 Abs. 2 WEG dem Kopfprinzip, wenn nichts anderes vereinbart ist; Objekt- und Wertprinzip können einen Großeigentümer zum Alleinentscheider machen.
• Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG kostet Zeit, darf aber nur aus wichtigem Grund zur Ablehnung führen.
• Zur Kurzzeitvermietung gilt das Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 112/18: Ist Wohnnutzung erlaubt, kann die Mehrheit sie nicht verbieten. Und lies immer die vollständige Urkunde samt aller Nachträge.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?

Die Teilungserklärung ordnet jedem Miteigentumsanteil eine Wohnung zu, während die Gemeinschaftsordnung als Teil derselben Urkunde die Spielregeln festlegt: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzung und Verwaltung.

Kann ich die Teilungserklärung ändern lassen, wenn mir etwas nicht passt?

Eine Änderung ist eine Vereinbarung und braucht die Zustimmung aller Eigentümer sowie die Eintragung im Grundbuch, weshalb sie selten gelingt; nur mit einer Öffnungsklausel reicht ein Beschluss.

Wer bekommt die Teilungserklärung beim Grundbuchamt?

Nach § 12 GBO bekommt sie, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; bloßes Kaufinteresse genügt dafür nicht, eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers dagegen in aller Regel schon.

Sind Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Fenster gehören samt Rahmen im Regelfall zum Gemeinschaftseigentum, sodass über Austausch und Kosten die Gemeinschaft entscheidet und nicht Du allein.

Was passiert, wenn der Aufteilungsplan nicht zur gebauten Wohnung passt?

Dann kann dort kein Sondereigentum entstanden sein, sodass Du Flächen bezahlst, die rechtlich der Gemeinschaft gehören; deshalb gehört der Plan zur Besichtigung.

Darf ich in meiner Eigentumswohnung ein Gewerbe betreiben?

Ist die Einheit als Wohnung ausgewiesen, ist nur erlaubt, was typischerweise nicht mehr stört als das Wohnen — Bürotätigkeit am Schreibtisch meist ja, Publikumsverkehr im Treppenhaus meist nein.

Kann die Eigentümergemeinschaft mir die Vermietung an Feriengäste verbieten?

Nicht durch Mehrheitsbeschluss, denn nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 112/18 ist die kurzzeitige Vermietung von der erlaubten Wohnnutzung gedeckt und ein Verbot braucht eine Vereinbarung aller.

Was kostet mich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?

Der Verwalter berechnet ein Entgelt, das im Verwaltervertrag steht, dazu kommt die öffentliche Beglaubigung der Erklärung durch einen Notar, weil das Grundbuchamt sie so verlangt.

Gilt eine alte Teilungserklärung nach der WEG-Reform überhaupt noch?

Sie gilt weiter, aber nach § 47 WEG hindern Altvereinbarungen die Anwendung des neuen Rechts im Zweifel nicht, sodass manche Klausel in einer alten Urkunde heute nicht mehr das ist, was gilt.

Reicht mir der Grundbuchauszug, oder brauche ich die ganze Urkunde?

Der Grundbuchauszug nennt nur den Miteigentumsanteil und verweist auf die Teilungserklärung, die Regeln stehen in der Urkunde selbst — Du brauchst also beides plus alle Nachträge.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.