Erhaltungsrücklage prüfen: wann sie zu niedrig ist

Im Wirtschaftsplan steht eine unscheinbare Zeile: „Zuführung Erhaltungsrücklage, 34 Euro monatlich“. Das Haus ist Baujahr 1969, das Dach ist das erste, die Fenster sind aus der Zeit der ersten Modernisierung, die Heizung läuft seit über zwanzig Jahren. Vierunddreißig Euro. Wer diese Zahl neben den Zustand des Gebäudes legt, weiß in dreißig Sekunden mehr über den wahren Preis der Wohnung als aus dem ganzen Exposé.

Was die Erhaltungsrücklage ist — und warum sie umbenannt wurde

Die Erhaltungsrücklage ist ein Topf, in den alle Eigentümer über das Hausgeld einzahlen und aus dem später Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen bezahlt werden. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie deshalb verlangen.

Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage, in Steuerbescheiden auch Instandhaltungsrückstellung. Mit der Reform durch das WEMoG hat der Gesetzgeber die Begriffe „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“ im gesamten Gesetz durch das Wort „Erhaltung“ ersetzt. Inhaltlich ist es dasselbe Geld für dieselbe Aufgabe. In älteren Teilungserklärungen, Verwalterverträgen und Abrechnungen findest Du weiterhin den alten Namen, und das ist kein Fehler.

Wichtig ist, wem das Geld gehört: der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht Dir. Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen II R 49/17 entschieden, dass der Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Rücklage gekürzt werden darf, weil sie Vermögen der Gemeinschaft bleibt und beim Eigentümerwechsel gar nicht auf Dich übergeht. In Nordrhein-Westfalen mit einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent zahlst Du also auch auf den Rücklagenanteil Steuer.

Wie viel ist angemessen? Drei Formeln und ihre Grenzen

Das Gesetz sagt „angemessen“ und nennt keine Zahl. Die Gerichte räumen den Eigentümern dabei einen weiten Ermessensspielraum ein; beanstandet werden im Wesentlichen nur deutlich zu niedrige oder offensichtlich überhöhte Ansätze. Für die Praxis haben sich drei Orientierungen durchgesetzt.

Die Peters’sche Formel. Sie unterstellt, dass über eine Lebensdauer von 80 Jahren das Anderthalbfache der Herstellungskosten für die Erhaltung anfällt: Herstellungskosten mal 1,5, geteilt durch 80. Weil aus der Rücklage nur das Gemeinschaftseigentum bezahlt wird, rechnet man davon 65 bis 70 Prozent. Bei angenommenen 2.400 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter sind das rund 45 Euro im Jahr, davon 70 Prozent, also gut 31 Euro je Quadratmeter und Jahr. Ein sehr hoher Wert — und genau darin liegt die Schwäche: Bei einem Altbau lassen sich die Herstellungskosten kaum bestimmen, und ob man heutige Neubaukosten einsetzt, verändert das Ergebnis um ein Vielfaches.

Die Orientierung an § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Diese Vorschrift stammt aus dem sozialen Wohnungsbau und begrenzt dort die ansetzbaren Instandhaltungskosten je Quadratmeter und Jahr. Sie wird als Anhaltspunkt genutzt, weil sie nach Gebäudealter staffelt.

Diese Beträge sind die im Verordnungstext genannten Ausgangswerte. Sie werden regelmäßig an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst, liegen also praktisch höher. Und sie beziehen sich auf das gesamte Gebäude, also auch auf Bauteile, die bei Dir Sondereigentum sind — für die Rücklage der Gemeinschaft ist der Wert eher eine Obergrenze als ein Sollwert.

Die einfachen Faustregeln. Verbreitet sind eine jährliche Zuführung von rund 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises oder, ganz grob, ein Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Beide haben denselben Vorzug: Man kann sie im Kopf rechnen. Und denselben Fehler: Sie kennen weder das Baujahr noch das Dach.

Deshalb der wichtigste Satz dieses Abschnitts: Jede Formel ist ein Anhaltspunkt, kein Ergebnis. Wer vor drei Jahren Dach und Fenster erneuert hat, braucht weniger. Ein Haus mit Tiefgarage, Aufzug und originalem Flachdach braucht deutlich mehr. Belastbar ist nur der Blick auf das konkrete Gebäude — im Idealfall ein Erhaltungsplan, der die anstehenden Maßnahmen mit Kostenschätzung auflistet. Gibt es den, ist das ein sehr gutes Zeichen.

Was den Bedarf wirklich treibt

Bauteile altern nicht gleichmäßig, sondern in Blöcken. Und in einem Haus, das in einem Zug gebaut wurde, altern sie gemeinsam. Das ist der Grund, warum bei Gebäuden aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren mehrere große Posten in dieselben Jahre fallen.

Zwei Fragen bringen Dich am schnellsten weiter: Was wurde in den letzten fünfzehn Jahren gemacht und aus welchem Topf bezahlt? Und was steht als Nächstes an, ist es bereits beschlossen? Die Antworten stehen in den Protokollen und in der Beschlusssammlung, nicht im Exposé.

Wie Du den tatsächlichen Stand herausliest

Es gibt drei Quellen, und sie sagen unterschiedliche Dinge.

• Der Wirtschaftsplan zeigt, wie viel im laufenden Jahr zugeführt werden soll. Das ist die Zukunft.
• Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich zugeführt und was entnommen wurde. Das ist die Vergangenheit.
• Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG nennt den Stand der Erhaltungsrücklage und stellt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen dar. Der Verwalter muss ihn jährlich erstellen und den Eigentümern zur Verfügung stellen. Das ist die Gegenwart und die Zahl, die zählt.

Und jetzt der Punkt, an dem sich Laien und Profis unterscheiden: Der Kontostand ist nicht die Rücklage. Die Rücklage ist eine rechnerische Größe. Auf dem Konto liegt etwas ganz anderes, nämlich das, was nach allen Zahlungen übrig ist. Die Zahlen fallen aus vier Gründen auseinander.

• Rückstände. Was säumige Eigentümer nicht gezahlt haben, ist rechnerisch angesammelt, liegt aber nicht auf dem Konto.
• Offene Verbindlichkeiten. Handwerkerrechnungen, die noch nicht bezahlt sind, mindern den verfügbaren Betrag.
• Vermischung. Führt der Verwalter nur ein Konto für Bewirtschaftung und Rücklage, siehst Du eine Summe, die beides enthält.
• Zweckwidrige Verwendung. Wurde aus der Rücklage laufender Betrieb bezahlt, weil das Geld sonst nicht reichte, ist das Loch da, auch wenn die Rücklage in der Abrechnung noch groß aussieht.

Frage deshalb konkret nach: Stand der Rücklage laut Vermögensbericht, Kontostand zum selben Stichtag, Summe der Hausgeldrückstände. Klaffen diese drei Zahlen weit auseinander, hast Du Deinen wichtigsten Verhandlungspunkt gefunden.

Sonderumlage: wer zahlt, wenn zwischendurch verkauft wird

Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Wird die Wohnung zwischen Beschluss und Eigentumsübergang verkauft, stellt sich die Frage, wen es trifft.

Der Bundesgerichtshof hat das unter dem Aktenzeichen V ZR 257/16 geklärt. Die anteiligen Beiträge zu einer Sonderumlage werden nicht schon mit dem Beschluss fällig, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter. Zahlen muss also, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Für Dich als Käufer heißt das: Eine Umlage, die vor Deinem Kauf beschlossen, aber erst danach abgerufen wird, zahlst Du — selbst wenn die Sanierung ein Problem aus der Zeit des Verkäufers löst. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beschluss selbst eine abweichende Fälligkeit regelt.

Daraus folgt eine sehr konkrete Aufgabe: Lass Dir vom Verwalter schriftlich bestätigen, ob Sonderumlagen beschlossen oder abgerufen sind. Und regle im Kaufvertrag ausdrücklich, wer sie im Innenverhältnis trägt. Diese eine Klausel ist oft mehr wert als jede Preisverhandlung.

Was eine zu niedrige Rücklage für den Kaufpreis bedeutet

Eine unterfinanzierte Gemeinschaft macht die Wohnung nicht unverkäuflich. Sie macht sie nur teurer, als der Preis behauptet. Ein Beispiel aus dem Essener Alltag, mit gerundeten Zahlen.

Ein Mehrfamilienhaus in Frohnhausen, Baujahr 1969, zwölf Einheiten, 900 Quadratmeter Gesamtwohnfläche. Die angebotene Wohnung hat 68 Quadratmeter und einen Miteigentumsanteil von 75/1.000. Der Immobilienrichtwert für die Weiterverkaufswohnung liegt in Frohnhausen bei 2.350 Euro je Quadratmeter, der geforderte Preis bei 160.000 Euro. Dach, Fenster und Heizung sind original.

Rechne nun weiter. Kaufpreis plus Anteil an der Lücke sind 188.650 Euro, das entspricht rund 2.774 Euro je Quadratmeter. Damit zahlst Du für eine Wohnung in Frohnhausen faktisch fast das Niveau von Werden, wo der Richtwert bei 2.850 Euro liegt — nur ohne die Lage. Genau das ist die Rechnung, die viele Käufer nie aufmachen.

Der Weg daraus ist einfach zu beschreiben und unbequem zu gehen: Der Anteil an der absehbaren Lücke gehört in die Preisverhandlung, nicht in die Hoffnung. Ich rechne diesen Betrag bei jeder Wohnung durch, die ich vermittle, und lege ihn beiden Seiten offen. Ein Verkäufer, der die Zahl kennt, argumentiert besser. Ein Käufer, der sie kennt, kauft ruhiger. Wie Du die dafür nötigen Papiere zusammenbekommst, steht unter WEG-Unterlagen vor dem Kauf prüfen, und wie Du den Kostenverteilerschlüssel liest, unter Teilungserklärung lesen und verstehen. Einen Überblick über die Preisniveaus der Stadtteile gibt Immobilien in Essen, den Einstieg ins Thema Immobilie kaufen.

Fazit

• Die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Der frühere Name Instandhaltungsrücklage meint dasselbe.
• Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht Dir. Deshalb mindert der Rücklagenanteil nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen II R 49/17 die Grunderwerbsteuer nicht.
• Peters’sche Formel, § 28 II. BV und Prozentregeln sind Anhaltspunkte. Keine davon kennt Dein Dach.
• Entscheidend ist der Zustand der großen Bauteile und die Frage, ob sie gleichzeitig fällig werden.
• Der Kontostand ist nicht die Rücklage. Rückstände, offene Rechnungen und zweckwidrige Entnahmen liegen dazwischen. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG nennt die maßgebliche Zahl.
• Eine Sonderumlage trifft nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 257/16 denjenigen, der bei Abruf durch den Verwalter Eigentümer ist — im Zweifel also den Käufer.
• Eine Unterdeckung ist kein Ausschlussgrund, sondern ein Preisargument. Rechne Deinen Anteil an der Lücke aus und leg ihn auf den Tisch.

Häufige Fragen zur Erhaltungsrücklage

Heißt die Instandhaltungsrücklage jetzt anders?

Ja, sie heißt seit der Reform durch das WEMoG Erhaltungsrücklage, weil der Gesetzgeber die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung im gesamten Gesetz durch das Wort Erhaltung ersetzt hat, inhaltlich ist es dasselbe Geld für dieselbe Aufgabe.

Gibt es eine gesetzliche Mindesthöhe für die Rücklage?

Nein, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt nur eine angemessene Rücklage und nennt keine Zahl, weshalb die Gerichte den Eigentümern einen weiten Spielraum lassen und nur deutlich zu niedrige oder offensichtlich überhöhte Ansätze beanstanden.

Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage beim Verkauf ausgezahlt?

Nein, die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt beim Objekt; wirtschaftlich vergütet wird sie allenfalls über den Kaufpreis, und genau deshalb hat der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 49/17 einen Abzug bei der Grunderwerbsteuer abgelehnt.

Warum stimmt der Kontostand nicht mit der ausgewiesenen Rücklage überein?

Weil die Rücklage eine rechnerische Größe ist und Hausgeldrückstände, offene Handwerkerrechnungen, ein gemeinsames Konto für Bewirtschaftung und Rücklage sowie zweckwidrige Entnahmen die beiden Zahlen auseinanderlaufen lassen.

Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn ich mitten im Verfahren kaufe?

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 257/16 wird die Sonderumlage erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig, sodass sie derjenige zahlt, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.

Was sagt die Peters’sche Formel und wie zuverlässig ist sie?

Sie unterstellt Erhaltungskosten in Höhe des Anderthalbfachen der Herstellungskosten über 80 Jahre und rechnet davon 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum, liefert bei Altbauten aber sehr hohe und stark schwankende Werte, weil die Herstellungskosten kaum sauber zu bestimmen sind.

Kann die Rücklage auch zu hoch sein?

Ja, denn angemessen ist sie nur, wenn ihr ein erkennbarer Erhaltungsbedarf gegenübersteht, und ein Ansparen ohne Zweck bindet Geld, das den Eigentümern anderweitig fehlt.

Was mache ich, wenn die Gemeinschaft die Sanierung immer wieder vertagt?

Das ist ein Warnzeichen, denn Erhaltung ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG Pflicht und wird durch Aufschieben nur teurer; lies die Protokolle der letzten Versammlungen und achte auf wiederkehrend vertagte Tagesordnungspunkte.

Wie erkenne ich beim ersten Blick, ob die Rücklage zu niedrig ist?

Teile den Rücklagenstand durch die Gesamtwohnfläche des Hauses und vergleiche das Ergebnis mit dem, was eine einzige große Maßnahme kostet — liegt der Betrag im Bereich weniger Jahreszuführungen, während Dach und Heizung gleichzeitig anstehen, ist die Antwort klar.

Zählt eine hohe Rücklage als Argument für einen höheren Kaufpreis?

Ja, denn sie nimmt Dir künftige Sonderumlagen ab, weshalb ein Aufschlag wirtschaftlich gerechtfertigt sein kann — nur mindert dieser Teil des Preises eben nicht die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.