Wohnflächenberechnung erstellen lassen

Drei Papiere, drei Zahlen. Im Exposé stehen 96 Quadratmeter, in der Teilungserklärung 88, im alten Mietvertrag 92. Die Wohnung hat sich in der Zwischenzeit nicht verändert. Welche Zahl gilt? Und wer haftet, wenn der Käufer nach dem Einzug nachmisst? Die Antwort hängt an einer Verordnung, an einer Norm und an einer sehr konkreten Prozentzahl.

Warum es überhaupt drei Zahlen gibt

Es gibt in Deutschland kein einziges verbindliches Verfahren für alle Fälle. Es gibt drei Regelwerke, die nebeneinander benutzt werden.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach § 1 Abs. 1 WoFlV gilt sie unmittelbar, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird — also im geförderten Wohnungsbau. Im freien Markt ist sie nicht automatisch anwendbar, hat sich aber als Maßstab durchgesetzt: Wer im Mietvertrag oder im Kaufvertrag nur „Wohnfläche“ schreibt, ohne die Methode zu nennen, meint im Zweifel diese Verordnung.

Die Zweite Berechnungsverordnung. Der Vorgänger. § 5 WoFlV enthält dazu eine Überleitung: Wer eine Wohnfläche noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet hatte, durfte bei dieser Berechnung bleiben. Erst wenn danach bauliche Änderungen vorgenommen werden, die eine Neuberechnung nötig machen, ist nach der Wohnflächenverordnung zu rechnen. Deshalb steht in vielen Teilungserklärungen aus den Siebzigerjahren noch eine Zahl nach altem Recht — und die ist nicht falsch.

Die DIN 277. Das ist keine Wohnflächen-, sondern eine Bauwerksnorm für Grundflächen und Rauminhalte. Unterschieden werden Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Für Bauanträge, Kostenschätzungen und Gewerbeflächen ist sie das richtige Werkzeug. Für eine Wohnung ist sie es nicht — und genau deshalb entstehen die Differenzen.

Wo die Quadratmeter verschwinden

Der Unterschied lässt sich in einer Tabelle zusammenfassen, und er ist kein Rundungsfehler.

Die Grundlage steht in § 2 Abs. 3 WoFlV: Zubehörräume — insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen — gehören nicht zur Wohnfläche. Ebenso wenig Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume. Das gilt auch dann, wenn der Keller gefliest, beheizt und mit einem Fernseher ausgestattet ist. Warum ein solcher Raum trotzdem im Exposé auftaucht und was daran gefährlich ist, steht unter Hobbyraum und Teileigentum.

Eine Beispielrechnung, die den Unterschied zeigt

Dachgeschosswohnung in Frohnhausen, Baujahr 1963, ausgebautes Dachgeschoss mit Balkon und einem Kellerraum. Gemessen nach lichten Maßen ergeben sich 78 Quadratmeter Grundfläche im Geschoss, dazu ein Balkon mit 10 und ein Kellerraum mit 12 Quadratmetern.

Nach DIN 277 würden dieselben Räume mit 88 Quadratmetern Grundfläche im Geschoss und Balkon erscheinen, der Keller käme als Nutzungsfläche hinzu. Die Differenz zur Wohnfläche beträgt fast 28 Quadratmeter. Beim Immobilienrichtwert von 2.350 Euro je Quadratmeter für eine Frohnhauser Weiterverkaufswohnung sind das rechnerisch über 60.000 Euro Unterschied im Preisschild. Niemand betrügt hier jemanden — es rechnet nur jeder nach einem anderen Regelwerk.

Dachschräge, Balkon und Keller im Detail

§ 4 WoFlV kennt genau vier Anrechnungsregeln: Räume und Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe vollständig, ab einem Meter und unter zwei Metern zur Hälfte, unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.

Bei Balkonen wird die Formulierung oft falsch gelesen. Der Regelfall ist das Viertel. Die Hälfte ist die Obergrenze und braucht eine Begründung — etwa eine große, geschützte, hochwertig ausgebaute Loggia in bevorzugter Lage. Wer bei einem zugigen Nordbalkon die Hälfte ansetzt, hat keine Berechnung erstellt, sondern eine Verkaufsunterlage geschrieben.

Wichtig ist auch, wie überhaupt gemessen wird. Nach § 3 Abs. 1 WoFlV zählen die lichten Maße zwischen den Bauteilen, gerechnet ab Vorderkante der Bekleidung. Einbezogen werden nach Absatz 2 unter anderem Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Öfen, Heizgeräte, Bade- und Duschwannen, freiliegende Installationen und Einbaumöbel. Außer Betracht bleiben nach Absatz 3 Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, außerdem Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen sowie Türnischen. Die Badewanne zählt also mit, der Kamin nicht.

Wer eine Wohnflächenberechnung erstellen darf

Ein gesetzlich geschützter Vorbehalt existiert nicht. Rechnen darf grundsätzlich jeder, auch Du selbst. Die Frage ist nur, wem eine Bank, ein Gericht oder ein Käufer glaubt. In der Praxis erstellen die Berechnung Architekten, Bauingenieure, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Bausachverständige und zertifizierte Immobiliengutachter.

Entscheidend ist nicht der Titel, sondern das Dokument. Eine brauchbare Berechnung nennt ausdrücklich die Grundlage — Wohnflächenverordnung, nicht DIN 277 —, listet jeden Raum einzeln auf, weist bei Dachschrägen die Höhenzonen getrennt aus, nennt den Anrechnungsfaktor für Balkon oder Terrasse und sagt, ob vor Ort aufgemessen oder nach Bauzeichnung gerechnet wurde. § 3 Abs. 4 WoFlV verlangt genau diese Unterscheidung: Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung zu ermitteln — und wenn abweichend von der Zeichnung gebaut wurde, muss neu ermittelt werden. Bei jedem Altbau mit nachträglichem Ausbau ist das Aufmaß vor Ort deshalb die einzig ehrliche Variante.

Einen amtlichen Tarif gibt es nicht. Der Preis bemisst sich nach dem Aufwand: Zahl und Zuschnitt der Räume, Anzahl der Höhenzonen bei Dachschrägen, ob verwertbare Pläne vorliegen oder alles neu aufgenommen werden muss, Anfahrt und die Frage, ob zusätzlich ein Grundriss gezeichnet werden soll. Abgerechnet wird meist als Pauschale je Wohneinheit oder nach Zeitaufwand. Zeitlich ist das Aufmaß einer normalen Wohnung eine Sache eines Termins; das fertige Dokument folgt wenige Tage später. Für den Verkauf heißt das: früh beauftragen, zusammen mit den übrigen Unterlagen für den Immobilienverkauf und dem Energieausweis.

Was die Fläche für Kaufpreis und Bank bedeutet

Der Kaufpreis wird fast immer über den Quadratmeterpreis plausibilisiert, und die Bank tut dasselbe. Ertragswert und Sachwert hängen unmittelbar an der Fläche. Ist die angesetzte Fläche zu groß, ist der Preis je Quadratmeter in Wahrheit höher als behauptet — und der Beleihungswert fällt niedriger aus als gedacht. Die Folge merkt der Käufer kurz vor dem Notartermin: Das Darlehen wird gekürzt, das Eigenkapital reicht nicht, der Vertrag platzt.

Ein Beispiel aus Steele mit einem Immobilienrichtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter. Das Exposé nennt 96 Quadratmeter, das Aufmaß ergibt 88. Die Abweichung beträgt gut 8 Prozent. Rechnerisch sind das 8 mal 2.050, also 16.400 Euro. In Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter wären es 26.400 Euro. Bei diesen Beträgen wird aus einem Detail ein Streit.

Im Kaufrecht ist die Angabe kein bloßes Beiwerk. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 78/14 entschieden, dass Angaben zur Wohnfläche eine Beschaffenheit begründen können, und unter dem Aktenzeichen V ZR 38/18, dass Angaben in einem Maklerexposé dem Verkäufer als öffentliche Äußerung zuzurechnen sein können. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft nicht, wenn der Verkäufer die richtige Zahl kannte und verschwiegen hat — das ist Arglist.

Mietrecht: die Zehn-Prozent-Rechtsprechung

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof die Flächenfrage in mehreren Schritten geordnet, und das Ergebnis ist differenzierter, als die verbreitete Kurzformel vermuten lässt.

• Mangel und Minderung. Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 295/03 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Wohnfläche, die mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen liegt, grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellt und zur Minderung berechtigt.
• Mieterhöhung. Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 266/14 hat er die Zehn-Prozent-Grenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgegeben: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die vereinbarte.
• Betriebskosten. Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 220/17 gilt dasselbe für die Betriebskostenabrechnung, die nach der tatsächlichen Fläche zu erfolgen hat.
• Kaution. Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 347/04 bemisst sich die zulässige Kaution bei einer Abweichung von mindestens zehn Prozent nach dem Dreifachen der geminderten Nettomiete.

Für Essen kommt eine Besonderheit hinzu: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung des Landes nicht aufgeführt ist. Die Wohnfläche bleibt trotzdem die zentrale Bezugsgröße, denn Kappungsgrenze und Vergleichsmiete werden je Quadratmeter gerechnet. Wer eine vermietete Wohnung mit einer zu großen Flächenangabe verkauft, verkauft dem Käufer zugleich ein Mietverhältnis mit Minderungsrisiko.

Wie Du bei Abweichungen im Exposé vorgehst

• Keine Zahl abschreiben. Kläre zuerst, woher die Angabe stammt: Teilungserklärung, alter Mietvertrag, Bauzeichnung oder Aufmaß. Jede dieser Quellen kann nach einem anderen Regelwerk gerechnet sein.
• Bei Unklarheit neu rechnen lassen, und zwar vor der Vermarktung. Eine korrigierte Zahl im laufenden Verkauf kostet Vertrauen, Zeit und Preis.
• Fällt die neue Zahl kleiner aus, wird der Preis auf ihrer Grundlage gebildet und die Korrektur offen benannt. Das ist unangenehm für einen Nachmittag und schützt vor jahrelanger Haftung.
• Berechnungsgrundlage immer mitschreiben. „88 Quadratmeter Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Aufmaß vor Ort“ ist eine belastbare Angabe. „ca. 96 Quadratmeter“ ist keine.
• Weichen Teilungserklärung und Aufmaß auseinander, nenne beide Zahlen mitsamt Herkunft. Wie die Urkunde zu lesen ist, steht unter Teilungserklärung lesen und verstehen.

Fazit

Die Wohnflächenverordnung und die DIN 277 messen nicht dasselbe, und der Unterschied kann bei einer Dachgeschosswohnung mit Balkon und Keller leicht zwanzig bis dreißig Quadratmeter betragen. Nach § 4 WoFlV zählen Raumteile unter einem Meter gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Balkone in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller und Hobbyräume zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV überhaupt nicht mit. Erstellen darf die Berechnung jeder, glaubwürdig ist aber nur ein Dokument, das Berechnungsgrundlage, Raumliste, Höhenzonen und die Art der Ermittlung offenlegt. Weil der Kaufpreis über den Quadratmeterpreis gebildet wird, kostet eine Abweichung von acht Quadratmetern in Steele rund 16.400 Euro und in Bredeney rund 26.400 Euro. Wer die Fläche vor der Vermarktung sauber ermitteln lässt, spart sich die Diskussion später — im Mietrecht ebenso wie beim Verkauf.

Häufige Fragen

Gilt die Wohnflächenverordnung auch für frei finanzierte Wohnungen?

Nicht unmittelbar, denn nach § 1 Abs. 1 WoFlV greift sie für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz; im freien Markt hat sie sich aber als Maßstab durchgesetzt, wenn im Vertrag nur von Wohnfläche die Rede ist.

Zählt der Balkon nun zu einem Viertel oder zur Hälfte?

Nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte, wobei die Hälfte eine begründungsbedürftige Ausnahme für besonders hochwertige und geschützte Flächen ist.

Warum zählt mein ausgebauter Hobbyraum im Keller nicht mit?

Weil § 2 Abs. 3 WoFlV Kellerräume ausdrücklich als Zubehörräume ausnimmt und zusätzlich Räume ausschließt, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen — Ausstattung und Beheizung ändern daran nichts.

Wie werden Dachschrägen gerechnet?

Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe zählen vollständig, Raumteile von einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte und Raumteile unter einem Meter gar nicht.

Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?

Rechtlich jeder, praktisch übernehmen das Architekten, Bauingenieure, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Bausachverständige und zertifizierte Gutachter, weil deren Dokument bei Bank und Gericht Gewicht hat.

Was kostet eine Wohnflächenberechnung?

Einen amtlichen Tarif gibt es nicht; der Preis richtet sich nach Zahl und Zuschnitt der Räume, den Höhenzonen bei Dachschrägen, dem Vorhandensein verwertbarer Pläne, der Anfahrt und der Frage, ob zusätzlich ein Grundriss gezeichnet wird.

Reicht die Zahl aus der Teilungserklärung?

Oft nicht, weil viele ältere Aufteilungen noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung gerechnet wurden und weil nachträgliche Ausbauten die tatsächliche Fläche verändert haben können.

Ab welcher Abweichung kann ein Mieter mindern?

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen VIII ZR 295/03 stellt eine Wohnfläche, die mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen liegt, grundsätzlich einen Mangel dar.

Gilt die Zehn-Prozent-Grenze auch bei einer Mieterhöhung?

Nein, nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 266/14 ist bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig von der vertraglich genannten.

Schützt mich ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?

Nicht bei Arglist: Wer die zutreffende Fläche kennt und eine höhere angibt, kann sich auf den Ausschluss nicht berufen, weshalb eine korrigierte Angabe vor der Vermarktung der sicherste Weg ist.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.