Hobbyraum im Teileigentum: die teure Falle

Unten im Souterrain liegen 38 Quadratmeter: Laminat, Duschbad, Küchenzeile, ein Kinderbett am Fenster. Im Exposé steht „3,5 Zimmer, 118 Quadratmeter Wohnfläche“. Dann liegt die Teilungserklärung auf dem Tisch, und in der Aufstellung der Einheiten findest Du für genau diese Räume drei Worte: Teileigentum, Hobbyraum, Kellergeschoss. Was ist die Wohnung jetzt noch wert?

Teileigentum ist nicht Wohnungseigentum

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Sondereigentum. Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung. Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an Räumen, die gerade nicht Wohnzwecken dienen: Laden, Büro, Praxis, Lager, Garage, Werkstatt — und eben der Hobbyraum.

Beides steht gleichberechtigt im Grundbuch, beides kannst Du kaufen, verkaufen und beleihen. Der Unterschied liegt nicht im Rang, sondern in der erlaubten Nutzung. Und diese Nutzung ist keine Empfehlung des Bauträgers, sondern eine Vereinbarung der Eigentümer.

Die Zweckbestimmung hat Vereinbarungscharakter

Steht in der Teilungserklärung „Hobbyraum“, ist das eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Festlegung bindet jeden Eigentümer und über § 10 Abs. 3 WEG auch jeden Käufer, der nach ihm kommt. Ändern lässt sie sich nur durch Vereinbarung aller — oder, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, durch Beschluss. Aber auch dann nicht gegen den Willen des Betroffenen: Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18 entschieden, dass die Zweckbestimmung einer Einheit zu den unentziehbaren, mehrheitsfesten Rechten gehört.

Das schneidet in beide Richtungen. Niemand kann Dir Deine Nutzung wegbeschließen. Und niemand kann Dir per Mehrheit eine Nutzung erlauben, die die Teilungserklärung nicht vorsieht, wenn ein Miteigentümer nicht mitzieht.

Wohnen im Hobbyraum: was die Gerichte dazu sagen

Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZA 1/11 die dauerhafte Wohnnutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes für unzulässig erklärt. Ein Hobbyraum ist für gelegentlichen Aufenthalt gedacht — basteln, Musik machen, Tischtennis —, nicht für Schlafen, Kochen und Wohnen rund um die Uhr.

Später hat der Bundesgerichtshof die Betrachtung verfeinert. Unter dem Aktenzeichen V ZR 284/19 hat er entschieden, dass Wohnen bei typisierender Betrachtung nicht automatisch störender ist als die vorgesehene gewerbliche Nutzung; einen allgemeinen Erfahrungssatz, wonach Wohnen die intensivste Nutzungsform sei, gibt es nicht. Unter dem Aktenzeichen V ZR 127/21 hat er das eingegrenzt: Sind Wohnen und Gewerbe in der Anlage räumlich getrennt, haben die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass der vorgegebene Charakter erhalten bleibt, und dann kann Wohnen sehr wohl störender sein.

Für Souterrainräume in einem reinen Wohnhaus hilft das selten weiter. Dort geht es meist nicht um Lärm, sondern um Nutzung von Aufzug, Treppenhaus, Müll und Stellplätzen, um Wasserverbrauch und um zusätzliche Bewohner, für die die Anlage nicht ausgelegt ist. Und es geht um etwas ganz Praktisches: Wer im Keller wohnt, produziert Feuchtigkeit in einem Bauteil, das dafür oft nicht ertüchtigt ist.

Der Unterlassungsanspruch: wer klagt und wann

Wird zweckwidrig genutzt, besteht ein Anspruch auf Unterlassung. Seit der Reform durch das WEMoG macht ihn allerdings nicht mehr jeder Eigentümer selbst geltend: Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 86/21 entschieden, dass die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt. Ein einzelner Eigentümer, der sich gestört fühlt, kann die Gemeinschaft aber zum Handeln zwingen — notfalls über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Die Hoffnung „das läuft doch schon zwanzig Jahre so“ trägt nicht weit. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 275/16 klargestellt, dass ein Unterlassungsanspruch nicht allein deshalb verwirkt, weil er lange nicht geltend gemacht wurde. Und jede neue Entscheidung des Eigentümers — ein Anbau, eine zusätzliche Terrasse, eine intensivere Nutzung — ist eine neue, eigenständige Störung, die den Anspruch frisch entstehen lässt. Wer also nach dem Kauf renoviert, riskiert genau damit den Brief vom Anwalt.

Bauordnungsrecht NRW: was ein Aufenthaltsraum können muss

Neben dem WEG steht die zweite Ebene, und die ist härter, weil sie unabhängig von jeder Zustimmung der Nachbarn gilt. Nach der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen darf in einem Raum nur dann dauerhaft gewohnt werden, wenn er ein Aufenthaltsraum ist. Die Anforderungen dafür stehen in § 46 BauO NRW und im Brandschutzteil des Gesetzes.

• Lichte Höhe. Grundsätzlich mindestens 2,40 Meter. In Kellergeschossen und Dachräumen genügen 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, wobei Flächen unter 1,50 Meter Höhe nicht mitzählen. Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 kann eine Höhe von 2,30 Metern zugelassen werden.
• Fenster. Aufenthaltsräume brauchen Fenster mit einem Rohbaumaß der Öffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche. Bei 38 Quadratmetern sind das 4,75 Quadratmeter Fensteröffnung — im Souterrain mit Lichtschächten oft schlicht nicht erreichbar.
• Rettungswege. Nach § 33 BauO NRW braucht jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie. Fenster, die als Rettungsweg dienen, müssen nach § 37 Abs. 5 BauO NRW ein lichtes Maß von mindestens 0,90 mal 1,20 Meter haben und dürfen nicht zu hoch liegen. Ein Kellerfenster von 60 mal 80 Zentimetern erfüllt das nicht.
• Feuchtigkeit und Wärmeschutz. Häuser aus den 60er und 70er Jahren haben unter dem Kellerboden meist keine durchgehende Abdichtung und außen bestenfalls einen Bitumenanstrich. Nachträgliche Abdichtung, Dränage und Innendämmung sind bautechnisch anspruchsvoll und teuer.

Diese vier Punkte entscheiden vor Ort, ob aus dem Hobbyraum überhaupt jemals ein genehmigter Wohnraum werden kann. Sehr oft ist die Antwort nein — nicht aus Prinzip, sondern weil die Fensterfläche und die Deckenhöhe eines Kellers aus dieser Bauzeit sich nicht vergrößern lassen.

Nutzungsänderung: der Weg über das Bauamt

Wer aus einem Hobbyraum Wohnraum machen will, braucht eine Genehmigung der Nutzungsänderung. Zuständig ist in Essen die Bauaufsicht; ob die vorhandene Nutzung überhaupt je genehmigt war, klärst Du am schnellsten mit einer Einsicht in die Bauakte. Das Bauaktenarchiv sitzt im Deutschlandhaus an der Lindenallee 10 und arbeitet nur nach Terminvereinbarung. Wie das abläuft, steht unter Bauakte in Essen einsehen.

Wichtig ist die Reihenfolge im Kopf: Die Baugenehmigung sagt nichts darüber, was die Eigentümergemeinschaft erlauben muss. Beide Ebenen sind getrennt. Selbst mit einer erteilten Nutzungsänderung bleibt die Zweckbestimmung „Hobbyraum“ in der Teilungserklärung bestehen, solange sie nicht geändert wird — und umgekehrt macht ein Beschluss der Nachbarn den Raum nicht bauordnungsrechtlich zulässig. Wer sicher gehen will, braucht beides: die Genehmigung der Behörde und die Änderung der Teilungserklärung.

Wohnfläche, Kaufpreis und die Bank

Jetzt wird es zahlenmäßig konkret. Nach § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung gehören Zubehörräume wie Kellerräume nicht zur Wohnfläche, und ebenso wenig Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen. Ein nicht genehmigter Hobbyraum zählt also nicht mit — auch wenn dort seit Jahren jemand schläft.

Ein Beispiel mit dem amtlichen Essener Immobilienrichtwert für Huttrop von 2.650 Euro je Quadratmeter.

Der Preis je Quadratmeter springt von 2.500 auf 3.688 Euro, sobald die 38 Quadratmeter aus der Rechnung fallen. Das sind rund 39 Prozent über dem Richtwert des Stadtteils — für ein Objekt, das in Wahrheit kleiner ist als beworben.

Die Bank rechnet genauso, nur früher. Für den Beleihungswert zählt, was dauerhaft und rechtssicher nutzbar ist. Nicht genehmigte Flächen fliegen raus. Bei 237.000 Euro Wertansatz und einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent stehen rund 189.600 Euro Darlehen zur Verfügung. Bei einem Kaufpreis von 295.000 Euro plus rund 19.175 Euro Grunderwerbsteuer und Notarkosten bedeutet das eine Eigenkapitallücke im mittleren fünfstelligen Bereich. Genau daran platzen solche Käufe — nicht am Streit mit der Gemeinschaft, sondern an der Finanzierungszusage.

Und wenn der Verkäufer schweigt?

Dann wird aus dem Bewertungsproblem ein Rechtsproblem. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 55/13 entschieden, dass die objektive Seite einer arglistigen Täuschung in der Regel gegeben ist, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die dafür nötige baurechtliche Genehmigung fehlt. Dass die Behörde die Nutzung vielleicht irgendwann genehmigen würde, ändert daran nichts, denn sie kann die Nutzung jederzeit untersagen.

Für Dich als Käufer heißt das: Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft dem Verkäufer nicht, wenn er die fehlende Genehmigung kannte und verschwieg. Für Verkäufer heißt es: Offenlegen ist billiger als jeder Prozess. Ich schreibe solche Punkte deshalb in die Unterlagen und nicht in ein Gespräch, das später niemand beweisen kann. Was sonst noch in die Verkaufsmappe gehört, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Was Du vor dem Kauf prüfen musst

• Wie ist die Einheit in der Teilungserklärung bezeichnet — Wohnung oder Hobbyraum, Wohnungseigentum oder Teileigentum?
• Stimmen die Räume mit dem eingetragenen Aufteilungsplan überein?
• Liegt für die heutige Nutzung eine Baugenehmigung oder eine genehmigte Nutzungsänderung vor? Beleg aus der Bauakte, nicht Zusage am Telefon.
• Miss die lichte Höhe und die Fensteröffnungen selbst nach und halte sie gegen die Anforderungen an Aufenthaltsräume.
• Gibt es einen zweiten Rettungsweg, und erfüllt das Fenster das lichte Maß von 0,90 mal 1,20 Meter?
• Sagt die Beschlusssammlung etwas zur Nutzung dieser Einheit? Auch ein alter Duldungsbeschluss kann nichtig sein.
• Frag die Bank vor dem Notartermin, mit welcher Fläche sie rechnet.

Wie sich solche Fehler im Nachkriegsbestand häufen, steht unter Alte Teilungserklärungen; die Prüfung der Rechte an Garten und Stellplatz findest Du unter Sondernutzungsrecht in der Praxis, den Einstieg ins Thema unter Immobilie kaufen und die Preisniveaus der Stadtteile unter Immobilien in Essen.

Fazit

Ein Hobbyraum im Teileigentum ist kein Wohnraum, und die Bezeichnung in der Teilungserklärung ist eine Vereinbarung, die auch Dich als Käufer bindet. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZA 1/11 die dauerhafte Wohnnutzung solcher Räume für unzulässig erklärt, und nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 275/16 verwirkt der Unterlassungsanspruch nicht allein durch Zeitablauf. Dazu kommt das Bauordnungsrecht mit lichter Höhe, Fensterfläche und zweitem Rettungsweg — Anforderungen, die ein Keller aus den 60er und 70er Jahren meist nicht erfüllen kann. Weil solche Flächen weder in die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung noch in den Beleihungswert der Bank eingehen, entsteht genau dort die Finanzierungslücke, an der der Kauf scheitert. Rechne den Preis deshalb immer nur auf die genehmigte Wohnfläche und lass Dir die Genehmigung zeigen, bevor Du unterschreibst.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum?

Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen; beides steht im Grundbuch, unterscheidet sich aber in der erlaubten Nutzung.

Darf ich in einem Hobbyraum dauerhaft wohnen?

Nein, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZA 1/11 die nicht nur vorübergehende Wohnnutzung eines als Hobbyraum ausgewiesenen Teileigentums für unzulässig erklärt.

Was passiert, wenn die Nutzung seit Jahrzehnten geduldet wird?

Nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 275/16 verwirkt ein Unterlassungsanspruch nicht schon deshalb, weil er lange nicht geltend gemacht wurde, und jede Ausweitung der Nutzung lässt ihn ohnehin neu entstehen.

Wer kann die Wohnnutzung überhaupt untersagen lassen?

Seit der Reform durch das WEMoG liegt die Ausübungsbefugnis nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 86/21 bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ein einzelner Eigentümer kann sie über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Handeln zwingen.

Reicht eine Baugenehmigung der Stadt aus?

Nein, Bauordnungsrecht und Wohnungseigentumsrecht sind getrennte Ebenen, und selbst eine genehmigte Nutzungsänderung ändert nichts an der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung.

Welche Anforderungen gelten in Nordrhein-Westfalen an einen Aufenthaltsraum?

Nach § 46 BauO NRW mindestens 2,40 Meter lichte Höhe, im Kellergeschoss 2,20 Meter über der Hälfte der Netto-Raumfläche, dazu Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche und nach § 33 BauO NRW zwei unabhängige Rettungswege.

Zählt der Hobbyraum zur Wohnfläche?

Nein, nach § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung bleiben Zubehörräume wie Kellerräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht genügen, bei der Wohnfläche außer Betracht.

Warum finanziert die Bank weniger, als der Kaufpreis verlangt?

Weil der Beleihungswert nur dauerhaft und rechtssicher nutzbare Flächen erfasst; fallen 38 Quadratmeter heraus, sinkt der Wertansatz entsprechend und die Differenz musst Du mit Eigenkapital schließen.

Kann ich den Kauf rückgängig machen, wenn ich getäuscht wurde?

Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 55/13 entschieden, dass eine arglistige Täuschung objektiv in der Regel vorliegt, wenn Räume ohne die nötige Genehmigung als Wohnraum angepriesen werden, und dann schützt den Verkäufer auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht.

Lohnt es sich, die Nutzungsänderung nach dem Kauf zu beantragen?

Nur wenn Höhe, Fensterfläche, Rettungsweg und Feuchteschutz überhaupt herstellbar sind, und weil das bei Kellern aus den 60er und 70er Jahren selten der Fall ist, gehört diese Prüfung vor den Notartermin und nicht danach.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.