Alte Teilungserklärungen aus den 60er und 70er Jahren

Elf Seiten, mit der Schreibmaschine getippt, der Durchschlag violett und an den Rändern brüchig. Ein Aufteilungsplan im Format DIN A3, gefaltet, mit Bleistift ergänzt. Das Haus steht in Steele, Baujahr 1963, und die Wohnung, die Du kaufen willst, ist darin als „Nr. 7″ bezeichnet. Nur: Im Plan hat die Nummer 7 zwei Zimmer, in der Wirklichkeit sind es drei. Welche der beiden Fassungen gilt?

Warum gerade der Essener Bestand betroffen ist

Essen hat nach dem Krieg schnell und in großen Losen gebaut, und ab den Sechzigerjahren kam die Umwandlung ganzer Mietshäuser in Eigentumswohnungen dazu. In Stadtteilen wie Frohnhausen, Holsterhausen, Steele oder Katernberg findest Du deshalb bis heute Gemeinschaften, deren Rechtsgrundlage aus den 60er und 70er Jahren stammt und seither nie angefasst wurde.

Das ist kein Schönheitsfehler. Die Teilungserklärung ist die Verfassung der Gemeinschaft und entscheidet darüber, was Dir gehört, was Du zahlst, was Du darfst und wen Du fragen musst. Ist sie fehlerhaft oder veraltet, merkst Du das nicht beim Besichtigen, sondern erst, wenn das erste Geld fließt — bei der Abrechnung, beim Umbau oder beim Weiterverkauf.

Der Aufteilungsplan, der nicht zum Haus passt

Der häufigste Befund im Altbestand: Gebaut wurde anders als geplant. Ein Zimmer wurde einer anderen Einheit zugeschlagen, eine Wand wanderte, aus zwei Kammern wurde ein Raum, der Speicher wurde ausgebaut.

Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 284/14 klargestellt, was dann gilt: Sondereigentum entsteht stets in den Grenzen, die sich aus dem im Grundbuch eingetragenen Aufteilungsplan ergeben — nicht in den Grenzen der tatsächlichen Bauausführung. Der Plan schlägt die Wirklichkeit. Und jeder Eigentümer kann verlangen, dass sein Sondereigentum plangerecht hergestellt wird, auch Jahrzehnte später. Die Herstellung ist dabei Aufgabe der gesamten Gemeinschaft, nicht nur der beiden Nachbarn.

Für Dich als Käufer sind zwei Folgen wichtig. Erstens: Der Raum, den Du mitkaufst, gehört Dir möglicherweise gar nicht. Zweitens: Weicht die Ausführung so weit ab, dass eine Einheit im Plan überhaupt nicht wiederzufinden ist, kann Sondereigentum an ihr gar nicht entstanden sein — dann bleibt ein Miteigentumsanteil ohne zugeordnete Räume übrig, und das ist ein schwerer Mangel für jede Finanzierung. Deshalb gilt eine einfache Regel: Plan ausdrucken, mitnehmen, Räume abgehen und abhaken.

Sondernutzungsrechte, die nie ins Grundbuch kamen

Der zweite Klassiker sind Gärten, Stellplätze und Kellerräume, die seit Generationen fest zugeordnet sind, aber nirgends verdinglicht wurden. Oft steht die Zuweisung in einem Versammlungsprotokoll, manchmal nur in einem Übergabeprotokoll des Bauträgers.

§ 10 Abs. 3 WEG ist an dieser Stelle unerbittlich: Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Alles andere ist eine Absprache unter den heutigen Eigentümern — und endet mit dem nächsten Verkauf im Haus. Wie Du solche Rechte prüfst, steht ausführlich unter Sondernutzungsrecht in der Praxis.

Kommt die Zuweisung aus einem einfachen Mehrheitsbeschluss und enthält die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel, ist der Beschluss sogar nichtig. Er wird durch Zeitablauf nicht besser.

Kostenverteilungsschlüssel aus einer anderen Zeit

Alte Teilungserklärungen verteilen fast alles nach Miteigentumsanteilen: Heizung, Aufzug, Balkone, Verwaltung. Das war einfach zu rechnen und ist heute oft grob ungerecht. Seit der Reform durch das WEMoG kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Schlüssel beschließen — auch abweichend von der Teilungserklärung. Das ist das wichtigste Werkzeug gegen alte Schlüssel, und es wird noch immer zu selten genutzt.

Eine Rechnung mit Essener Größen. Ein Haus in Steele, 18 Einheiten, Aufzug ab dem ersten Obergeschoss, jährliche Aufzugskosten aus Wartung, Prüfung, Strom und Notruf zusammen 9.600 Euro.

Bei einem Steeler Immobilienrichtwert von 2.050 Euro je Quadratmeter entsprechen 5.280 Euro rund zweieinhalb Quadratmeter Wohnfläche. Das ist keine Kleinigkeit, sondern ein Verhandlungspunkt.

Öffnungsklauseln und ihre Grenzen

Viele alte Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, nach der die Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann. Das ist ein Geschenk, weil es die sonst nötige Einstimmigkeit ersetzt. Praktisch hilfreich ist auch § 7 Abs. 2 WEG: Beschlüsse, die auf einer solchen Klausel beruhen, können auf Grundlage der Niederschrift ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass jeder einzelne Eigentümer bewilligen muss.

Grenzenlos ist die Klausel aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18 entschieden, dass es unentziehbare, mehrheitsfeste Rechte gibt. Dazu gehört die Zweckbestimmung der eigenen Einheit, die durch einen Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden darf. Wer also in einer Beschlusssammlung liest, dass die Mehrheit die Nutzung einzelner Einheiten neu geregelt hat, sollte diesen Beschluss anwaltlich prüfen lassen.

Vereinbarungen, die dem heutigen WEG widersprechen

Weil das WEMoG das Gesetz umgebaut hat, laufen viele alte Klauseln ins Leere. Der Schlüssel dazu ist § 47 WEG: Vereinbarungen aus der Zeit vor der Reform stehen der Anwendung der neuen Vorschriften nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt — und ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Im Zweifel gilt also das neue Recht.

• Beschlussfähigkeit und Zweitversammlung. Alte Klauseln verlangen, dass mehr als die Hälfte der Anteile vertreten ist, sonst muss eine Wiederholungsversammlung einberufen werden. Ein solches Quorum kennt das Gesetz nicht mehr; die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig.
• Instandhaltung und Instandsetzung. Die alten Begriffe stehen überall. Das Gesetz spricht heute einheitlich von Erhaltung. Inhaltlich ändert das nichts, für die Auslegung alter Klauseln aber sehr wohl.
• Bauliche Veränderungen. Viele alte Erklärungen verlangen die Zustimmung aller. Heute wird nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen, und § 21 WEG regelt, wer die Kosten trägt.
• Verwalterzustimmung beim Verkauf. Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG steht in fast jeder Erklärung dieser Jahrgänge und verzögert jeden Notartermin. Die Gemeinschaft kann ihre Aufhebung nach § 12 Abs. 4 WEG beschließen; wirksam wird das mit der Eintragung im Grundbuch.
• Verwalterbefugnisse. Alte Klauseln geben dem Verwalter Vollmachten, die das heutige Recht anders ordnet, oder verweisen auf Vorschriften, die es nicht mehr gibt.

Anpassung nach § 10 Abs. 2 WEG

Wenn eine Regelung sachlich nicht mehr tragbar ist, gibt es einen Anspruch. Nach § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer bestehenden Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint.

Die Hürde ist hoch. „Unbillig“ heißt nicht „ungünstig für mich“. Gerichte verlangen einen schweren, dauerhaften Nachteil — etwa einen Verteilungsschlüssel, der eine Einheit dauerhaft mit Kosten belastet, von denen sie überhaupt keinen Nutzen hat. Der praktisch schnellere Weg führt fast immer über einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder über eine Öffnungsklausel. Den Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG hebst Du Dir für den Fall auf, dass beides nicht greift.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und was die Ämter führen

Zur Teilungserklärung gehören nach § 7 Abs. 4 WEG zwei Anlagen: der von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Aufteilungsplan und die Bescheinigung, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind. In Essen kommt beides aus dem Bereich Baulasten, Registratur, Bauaktenarchiv, Teilungsgenehmigungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Deutschlandhaus, Lindenallee 10. Dort liegt auch das Bauaktenarchiv, in das Du nach Terminvereinbarung Einsicht nehmen kannst — die verlässlichste Quelle dafür, was tatsächlich genehmigt wurde. Wie das abläuft, steht unter Bauakte in Essen einsehen.

Beim Grundbuchamt liegen dagegen die Grundakten mit der Teilungserklärung und der Eintragungsbewilligung samt Plan. Zuständig ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Und jetzt der Punkt, den viele unterschätzen: Was das Grundbuchamt nicht führt, ist mindestens so wichtig. Es führt keine Beschlusssammlung, keine Protokolle, keine Wirtschaftspläne, keine Jahresabrechnungen und keine Bauakte. Es prüft auch nicht, ob das Haus so gebaut wurde wie geplant. Die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG führt allein der Verwalter, und dort stehen die Beschlüsse, die Deine Wohnung wirklich betreffen.

So findest Du Widersprüche vor dem Kauf

• Teilungserklärung, Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan aus der Grundakte anfordern — nicht nur den Grundbuchauszug.
• Den Plan in die Wohnung mitnehmen und Raum für Raum abgleichen, auch Keller, Speicher und Stellplatz.
• Miteigentumsanteile addieren: Ergeben sie in der Summe genau 1.000 oder 100? Fehlbeträge deuten auf spätere Änderungen hin.
• Jede Kostenklausel gegen die letzte Jahresabrechnung halten. Wird tatsächlich so verteilt, wie es dort steht?
• Beschlusssammlung vollständig lesen und jeden Beschluss fragen: Gab es dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz?
• Bauakteneinsicht beantragen, wenn Dachgeschoss, Keller oder Anbauten ausgebaut wurden.
• Prüfen, ob eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nötig ist — sie kostet Zeit im Verkaufsprozess.

Diese Arbeit gehört zur Vorbereitung dazu, so wie der Blick auf die Erhaltungsrücklage und die Prüfung der Teilungserklärung. Zwei Nachmittage und ein paar Gebühren, mehr kostet das nicht. Ein einziger falsch zugeordneter Raum kostet ein Vielfaches. Den Einstieg ins Thema gibt Immobilie kaufen, die Preisniveaus der Stadtteile findest Du unter Immobilien in Essen.

Fazit

Eine Teilungserklärung aus den 60er und 70er Jahren ist selten falsch, aber fast immer unvollständig und veraltet. Für die Grenzen des Sondereigentums zählt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 284/14 der eingetragene Aufteilungsplan und nicht das, was gebaut wurde. Nicht eingetragene Sondernutzungsrechte binden den nächsten Käufer nicht, und alte Kostenschlüssel lassen sich heute mit einfacher Mehrheit nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG korrigieren. Wo eine Klausel dem neuen Recht widerspricht, gilt nach § 47 WEG im Zweifel das neue Recht; erst wenn nichts anderes hilft, greift der Anpassungsanspruch aus § 10 Abs. 2 WEG. Wer Plan, Grundakte, Abrechnung und Beschlusssammlung nebeneinanderlegt, findet die Widersprüche vor dem Notartermin statt danach.

Häufige Fragen

Gilt der Aufteilungsplan oder das, was tatsächlich gebaut wurde?

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 284/14 entsteht Sondereigentum in den Grenzen des im Grundbuch eingetragenen Aufteilungsplans, die abweichende Bauausführung ändert daran nichts.

Was passiert, wenn eine Einheit im Plan gar nicht wiederzufinden ist?

Dann kann an ihr Sondereigentum nicht entstanden sein, es bleibt ein Miteigentumsanteil ohne zugeordnete Räume übrig, und das ist für Finanzierung und Weiterverkauf ein schwerwiegendes Problem.

Muss ich ein Sondernutzungsrecht anerkennen, das seit Jahrzehnten gelebt wird?

Nur wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, denn sonst wirkt es nach § 10 Abs. 3 WEG nicht gegen den Sondernachfolger.

Kann die Gemeinschaft einen alten Kostenverteilungsschlüssel ändern?

Ja, seit der Reform durch das WEMoG kann sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Schlüssel beschließen, auch abweichend von der Teilungserklärung.

Was bringt mir eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung?

Eine solche Klausel ersetzt die sonst nötige Einstimmigkeit durch eine qualifizierte Mehrheit, und der darauf gestützte Beschluss kann nach § 7 Abs. 2 WEG auf Grundlage der Niederschrift ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass jeder Eigentümer einzeln bewilligt.

Gelten alte Klauseln zur Beschlussfähigkeit noch?

In aller Regel nicht, denn das Gesetz kennt kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr, und nach § 47 WEG setzt sich das neue Recht durch, sofern die Vereinbarung nicht ausnahmsweise einen anderen Willen erkennen lässt.

Wann habe ich einen Anspruch auf Anpassung der Vereinbarung?

Nach § 10 Abs. 2 WEG dann, wenn das Festhalten an der Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint, was einen dauerhaften und schweren Nachteil voraussetzt und nicht schon bei bloßem Unbehagen greift.

Brauche ich beim Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält, ja; die Gemeinschaft kann deren Aufhebung aber nach § 12 Abs. 4 WEG beschließen, wirksam wird das mit der Eintragung im Grundbuch.

Wo bekomme ich in Essen die alten Unterlagen her?

Teilungserklärung, Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan liegen in der Grundakte beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 beziehungsweise bei den Amtsgerichten Essen-Borbeck und Essen-Steele, während Bauakten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Deutschlandhaus an der Lindenallee 10 geführt werden.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.