Balkon, Terrasse, Garten: Sondernutzungsrecht in der Praxis

Hinter der Erdgeschosswohnung liegt ein Rasen, gut 120 Quadratmeter, mit Hecke, Sandkasten und einem Holzhaus in der Ecke. Im Exposé steht „mit eigenem Garten“. Der Verkäufer sagt, das gehöre zur Wohnung, das sei immer schon so gewesen. Dann schlägst Du die Teilungserklärung auf und findest kein einziges Wort über diesen Garten. Wem gehört er dann?

Was ein Sondernutzungsrecht ist — und warum es kein Eigentum ist

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und alle anderen Eigentümer davon auszuschließen. Der entscheidende Satz steht schon in der Definition: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört weiterhin allen. Du darfst sie nur exklusiv gebrauchen.

Das ist ein großer Unterschied zum Sondereigentum. Sondereigentum steht in Deinem Grundbuchblatt, Du kannst es beleihen und allein verkaufen. Ein Sondernutzungsrecht hängt dagegen fest an der Wohnung: Verkaufst Du die Wohnung, geht das Recht mit, behalten kannst Du es nicht. Übertragen lässt es sich nur auf einen anderen Eigentümer derselben Anlage, und wenn eine Grundschuld eingetragen ist, braucht es nach § 5 Abs. 4 WEG die Zustimmung der Bank.

Kurzformel: Sondereigentum ist Haben, Sondernutzung ist Dürfen.

Wie ein Sondernutzungsrecht entsteht

Der Normalfall ist die Teilungserklärung. Der teilende Eigentümer — meist der Bauträger — legt darin fest, welcher Einheit welche Fläche allein zusteht: Gartenteil, Terrasse, Kellerraum, Freistellplatz. Diese Zuweisung ist rechtlich eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG.

Der zweite Weg ist die nachträgliche Vereinbarung. Dafür müssen alle Eigentümer mitmachen, notariell beglaubigt, und jede betroffene Bank muss zustimmen. Das ist mühsam, aber sauber.

Der dritte Weg ist die Öffnungsklausel. Viele Teilungserklärungen erlauben, bestimmte Regelungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern; dann kann die Versammlung ein Sondernutzungsrecht per Beschluss begründen. Grenzenlos ist das nicht: Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18 entschieden, dass es unentziehbare, mehrheitsfeste Rechte gibt, in die auch eine allgemeine Öffnungsklausel nicht eingreift.

Und dann gibt es den Weg, der keiner ist: den einfachen Mehrheitsbeschluss ohne Öffnungsklausel. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZB 58/99 klargestellt, dass der Versammlung für solche Regelungen die Beschlusskompetenz fehlt. Ein solcher Beschluss ist nicht bloß anfechtbar, sondern nichtig, und er wird auch nach vielen Jahren nicht gültig. Findest Du in einer Beschlusssammlung den Satz „Der Garten wird Wohnung 1 zur alleinigen Nutzung zugewiesen“, ohne dass die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, hältst Du ein Stück Papier ohne Rechtswirkung in der Hand.

Warum die Eintragung im Grundbuch alles entscheidet

Jetzt kommt der Satz, der über Zehntausende Euro entscheidet. § 10 Abs. 3 WEG: Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Sondernachfolger, das ist jeder Käufer und jeder Erwerber in der Zwangsversteigerung. Ein nicht eingetragenes Sondernutzungsrecht bindet also nur die Eigentümer, die es vereinbart haben. Verkauft der Nachbar seine Wohnung, ist der neue Nachbar an nichts gebunden — er darf seinen Rasenmäher über Deinen Rasen schieben, und Du hast ihm rechtlich wenig entgegenzusetzen.

Praktisch heißt das: Der Grundbuchauszug allein reicht nie. Im Bestandsverzeichnis steht meist nur ein Verweis wie „Sondernutzungsrecht an Gartenfläche G3, im Übrigen wird auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen“. Was G3 genau ist, steht erst in der Bewilligungsurkunde mit dem zugehörigen Plan — die musst Du anfordern. Zuständig ist in Essen das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52; für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken führt das Amtsgericht Essen die Bücher, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Wie Du sie anforderst, steht unter Grundbuchauszug in Essen.

Wer Pflege und Erhaltung bezahlt

Die Grundregel ist unbequem: Weil die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, trägt nach § 16 Abs. 2 WEG die Gemeinschaft die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Alle zahlen also für Deinen Garten mit, solange nichts anderes vereinbart ist.

Fast jede Teilungserklärung regelt etwas anderes. Steht dort, der Berechtigte sei zur Instandhaltung und Instandsetzung seiner Fläche verpflichtet, dann trägt er auch die Kosten. Der Bundesgerichtshof hat das unter dem Aktenzeichen V ZR 91/16 entschieden: Die Instandhaltungspflicht umfasst die Kostentragung, auch wenn die Klausel die Kosten nicht ausdrücklich erwähnt.

Trenne beim Lesen zwei Dinge. Laufende Pflege ist Rasenmähen, Hecke schneiden, Laub räumen. Erhaltung ist die Substanz: die Abdichtung unter dem Terrassenbelag, die Betonkante des Balkons, das Geländer, die Stützmauer. An dieser Grenze entstehen die teuren Streitigkeiten, weil viele alte Klauseln nur von „Pflege“ sprechen.

Eine Rechnung dazu. Ein Haus in Frohnhausen, Baujahr 1972, zwölf Einheiten, acht Wohnungen mit Balkon. Die Balkonsanierung kostet 96.000 Euro, also 12.000 Euro je Balkon. Ohne abweichende Regelung wird nach Miteigentumsanteilen verteilt: Bei 80/1.000 zahlst Du 7.680 Euro — auch dann, wenn Deine Wohnung gar keinen Balkon hat. Seit der Reform durch das WEMoG kann die Versammlung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen und die 96.000 Euro auf die acht Balkoneigentümer legen. Dann zahlt jeder von ihnen 12.000 Euro und die vier übrigen nichts.

Gartenhaus und Terrassenüberdachung: das ist eine bauliche Veränderung

Der teuerste Irrtum lautet: „Es ist meine Fläche, also darf ich dort bauen.“ Nein. Das Sondernutzungsrecht gibt Dir eine Nutzungsbefugnis, keine Baubefugnis. Alles, was über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, ist nach § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss.

Das Landgericht München I hat unter dem Aktenzeichen 1 S 3566/23 WEG einen Eigentümer zum Rückbau eines Gartenhauses und einer Betontreppe verurteilt, die er ohne Beschluss auf seiner Sondernutzungsfläche errichtet hatte. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 140/22 entschieden, dass der Beschluss selbst dann nötig ist, wenn ein Anspruch auf die Maßnahme besteht. Wer ohne Beschluss loslegt, setzt sich dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB aus. Richtig ist die umgekehrte Reihenfolge: erst Antrag, dann Beschluss, notfalls Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG.

Für einige Maßnahmen gibt es nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Gestattung — Barrierefreiheit, Laden eines Elektrofahrzeugs, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und inzwischen auch Steckersolargeräte. Über das Wie wird trotzdem beschlossen. § 20 Abs. 4 WEG zieht die Außengrenze: Was die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, darf gar nicht gestattet werden. Die Kosten regelt § 21 WEG — wer die Maßnahme verlangt hat, zahlt sie und darf sie allein nutzen.

Dazu kommt das öffentliche Baurecht, das die Gemeinschaft nicht interessiert. Ein Gartenhaus kann genehmigungsfrei sein, eine Terrassenüberdachung ab einer bestimmten Größe nicht mehr. Und steht in Deinem Garten eine Buche mit mehr als 80 Zentimetern Stammumfang, ist sie nach der Essener Baumschutzsatzung geschützt; über eine Fällung entscheidet die Untere Naturschutzbehörde an der Natorpstraße 27. Zwei Ebenen, zwei getrennte Verfahren.

Stellplätze: der Sonderfall

Bei Stellplätzen lohnt der genaue Blick. Eine Garage mit Wänden und Tor war schon immer als Teileigentum möglich; ein Freistellplatz auf dem Hof dagegen war früher nicht abgeschlossen und konnte nur über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.

Das hat das WEMoG geändert. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten Stellplätze als Räume, und nach § 3 Abs. 2 WEG kann sich Sondereigentum auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt; im Aufteilungsplan müssen sie mit Maßangaben bestimmt sein. Für neu begründete Anlagen ist der Freistellplatz damit echtes Eigentum.

Im Bestand ändert sich dadurch nichts von selbst. Wer aus einem alten Sondernutzungsrecht echtes Sondereigentum machen will, braucht eine Änderung der Teilungserklärung, einen neuen Aufteilungsplan und die Mitwirkung aller Betroffenen — möglich, aber teuer. Prüfe deshalb, was Du wirklich kaufst: einen Stellplatz mit eigener Grundbuchstelle oder ein Nutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche.

Typische Konflikte

• Sichtschutz und Zaun. Einfriedungen auf Gemeinschaftsfläche sind bauliche Veränderungen, auch wenn sie nur aus Holz sind.
• Zutritt für Handwerker. Steht ein Gerüst an, musst Du das Betreten dulden — das Nutzungsrecht endet dort, wo die Erhaltung des Gebäudes beginnt.
• Ausgeuferte Nutzung. Sehr oft ist die tatsächlich genutzte Fläche größer als die im Plan bewilligte; der Zaun steht dann drei Meter zu weit im Gemeinschaftsrasen.
• Pool und Trampolin. Aufstellen ist meist Gebrauch, Eingraben ist Bau. Die Grenze liegt bei der festen Verbindung mit dem Boden.

Was Du vor dem Kauf prüfst

• Steht das Recht in der Teilungserklärung, und ist es im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen?
• Liegt die Eintragungsbewilligung mit Plan vor, und stimmt die Planfläche mit dem überein, was Du draußen siehst?
• Wer trägt laut Teilungserklärung Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung — und ist die Klausel eindeutig?
• Gibt es Beschlüsse zu Gartenhäusern, Überdachungen und Markisen — oder steht etwas ohne Beschluss auf der Fläche?
• Ist der Stellplatz eine eigene Einheit oder nur ein Nutzungsrecht?

Diese Prüfung gehört in dieselbe Mappe wie der Blick auf die Erhaltungsrücklage und das Lesen der Teilungserklärung; welche Papiere sonst noch dazugehören, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Was ein eingetragenes Recht wert ist

Eine Gartenfläche wird nicht wie Bauland bewertet, denn das Grundstück ist bereits überbaut und die Fläche für den Nutzer nur eine Annehmlichkeit. In der Praxis wird deshalb ein Bruchteil des Bodenrichtwerts angesetzt, je nach Zuschnitt, Besonnung und Lage. Ein Beispiel mit den amtlichen Essener Werten.

Der Zuschlag liegt in diesem Beispiel zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises. Ist das Recht dagegen nur mündlich gelebt und nicht eingetragen, kaufst Du keinen Wert, sondern ein Risiko: Der nächste Eigentümerwechsel im Haus kann die Nutzung beenden. Ich rechne bei solchen Wohnungen deshalb mit zwei Preisen und lege beiden Seiten offen, wo die Differenz herkommt. Fehlt die Eintragung, ist die Nachholung vor dem Notartermin fast immer besser als ein Preisnachlass. Wie sich solche Altlasten in Nachkriegsobjekten häufen, steht unter Alte Teilungserklärungen; einen Überblick über die Stadtteilpreise gibt Immobilien in Essen, den Einstieg ins Thema Immobilie kaufen.

Fazit

Ein Sondernutzungsrecht ist ein Nutzungsrecht an fremdem Eigentum, kein Eigentum — die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, und deshalb brauchst Du für jeden Eingriff einen Beschluss. Entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch: Ohne sie wirkt das Recht nach § 10 Abs. 3 WEG nicht gegen den nächsten Käufer im Haus. Wer Pflege und Erhaltung zahlt, steht in der Teilungserklärung, und eine Instandhaltungspflicht schließt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZR 91/16 die Kosten mit ein. Gartenhaus, Überdachung und Zaun sind bauliche Veränderungen und ohne Beschluss rückbaupflichtig. Der Wertzuschlag für eine Sondernutzungsfläche ist real, aber überschaubar — und er verschwindet vollständig, wenn das Recht nicht eingetragen ist.

Häufige Fragen

Gehört mir der Garten, wenn ich ein Sondernutzungsrecht daran habe?

Nein, die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer, Du darfst sie nur allein nutzen und alle anderen davon ausschließen.

Kann ich das Sondernutzungsrecht getrennt von der Wohnung verkaufen?

Nein, es ist fest mit dem Wohnungseigentum verbunden; übertragen lässt es sich nur auf einen anderen Eigentümer derselben Anlage, und bei eingetragenen Grundpfandrechten braucht es nach § 5 Abs. 4 WEG die Zustimmung der Bank.

Was passiert, wenn das Recht nicht im Grundbuch steht?

Dann wirkt es nach § 10 Abs. 3 WEG nur zwischen den Eigentümern, die es vereinbart haben, und der nächste Käufer einer anderen Wohnung im Haus ist daran nicht gebunden.

Darf die Eigentümerversammlung mir ein Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss geben?

Nur wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält; ohne sie fehlt der Versammlung nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen V ZB 58/99 die Beschlusskompetenz, und der Beschluss ist nichtig.

Wer bezahlt die Sanierung meiner Terrasse?

Das hängt von der Teilungserklärung ab: Ohne abweichende Regelung zahlt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, ist Dir dort aber die Instandhaltung auferlegt, trägst Du nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 91/16 auch die Kosten.

Darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche ein Gartenhaus aufstellen?

Nur mit Beschluss der Eigentümerversammlung, denn es handelt sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum nach § 20 Abs. 1 WEG, und ohne Beschluss droht der Rückbau.

Brauche ich zusätzlich eine Genehmigung vom Bauamt?

Das ist eine getrennte Frage des öffentlichen Baurechts, und je nach Größe und Lage kann eine Terrassenüberdachung oder ein Gartenhaus genehmigungspflichtig sein, während die Fällung eines Baumes mit mehr als 80 Zentimetern Stammumfang in Essen zusätzlich die Untere Naturschutzbehörde betrifft.

Ist mein Stellplatz Eigentum oder nur ein Nutzungsrecht?

Das steht in der Teilungserklärung: Eine Garage ist meist Teileigentum, ein Freistellplatz im Bestand fast immer nur eine Sondernutzungsfläche, während seit dem WEMoG nach § 3 WEG auch Stellplätze als echtes Sondereigentum begründet werden können.

Wie viel Aufschlag ist ein Gartenanteil im Kaufpreis wert?

Als Orientierung wird häufig ein Bruchteil des örtlichen Bodenrichtwerts angesetzt; bei 120 Quadratmetern in Rüttenscheid und einem Bodenrichtwert von 550 Euro je Quadratmeter liegt die Spanne bei etwa 6.600 bis 13.200 Euro, sofern das Recht eingetragen ist.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.