Flurkarte und Liegenschaftskarte in Essen bekommen

Die Finanzierungszusage liegt fast fertig auf dem Tisch. Dann kommt eine Nachforderung der Bank, und ganz unten steht ein Wort, das viele Verkäufer noch nie gelesen haben: Liegenschaftskarte. Im Ordner findet sich ein vergilbter Plan vom Notartermin, ein Knick quer durch das Grundstück, kein Ausgabedatum, kein Siegel. Reicht der? Meistens nicht. Der Weg zum richtigen Papier ist in Essen aber kürzer und billiger, als die meisten denken.

Was die Liegenschaftskarte überhaupt zeigt

Die Liegenschaftskarte ist der zeichnerische Teil des Liegenschaftskatasters. Im Alltag heißt sie auch Flurkarte, Katasterkarte oder schlicht Lageplan. Eingezeichnet sind die Flurstücke mit ihren Grenzen, die Flurstücksnummern, die Gebäude, die tatsächliche Nutzung der Flächen sowie Straßennamen und Hausnummern. Die Stadt Essen führt das Kataster im Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem, kurz ALKIS, und gibt Auszüge im Maßstab 1:500 oder 1:1000 aus.

Genauso wichtig ist, was nicht darin steht. Die Karte nennt keine Eigentümer, keine Grundschulden, keine Wege- oder Wohnrechte, keine Baulasten und keine Wohnfläche. Wer den Eigentümer sucht, braucht die Liegenschaftsbeschreibung oder das Grundbuch; wer Rechte und Lasten sucht, braucht den Grundbuchauszug.

Beide Register hängen aber zusammen. Nach § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach dem amtlichen Verzeichnis der Länder benannt — und dieses Verzeichnis ist das Liegenschaftskataster. Umgekehrt schreibt das Amtsgericht Essen auf seiner eigenen Seite: Über Grundstücksgrenzen gibt das Grundbuch keine Auskunft, dafür sind die Katasterämter zuständig. Das Kataster beschreibt, wo ein Grundstück liegt und wie es geschnitten ist; das Grundbuch sagt, wem es gehört und was darauf lastet. Erst beides zusammen ergibt ein vollständiges Bild.

Warum Bank, Notar und Käufer sie sehen wollen

Drei Beteiligte fragen danach, jeder aus einem anderen Grund.

• Die Bank muss das Beleihungsobjekt eindeutig identifizieren, denn die Grundschuld wird auf ein bestimmtes Flurstück eingetragen, nicht auf eine Adresse. Ein Gutachter liest außerdem Zuschnitt, überbaute Fläche und Erschließung ab.
• Der Notar bezeichnet das Kaufobjekt nach Gemarkung, Flur, Flurstück und amtlicher Größe. Genau diese vier Angaben stammen aus dem Kataster. Stimmt eine davon nicht, stimmt der Vertrag nicht.
• Der Käufer will sehen, wo die Grenze verläuft, ob die Garage auf dem eigenen Flurstück steht, wie breit die Zufahrt ist und ob das Grundstück aus einem oder aus mehreren Flurstücken besteht.

Der letzte Punkt wird unterschätzt. Viele Essener Grundstücke bestehen aus zwei oder drei Flurstücken, weil früher zugekauft oder geteilt wurde. Soll nur ein Teil verkauft werden, greift § 2 Abs. 3 GBO: Ein Grundstücksteil darf nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer eigenen Nummer geführt wird. Ohne Teilungsvermessung geht der Verkauf also nicht — wer das erst beim Notar merkt, verliert Monate.

Amtlicher Auszug oder einfache Kopie

Es gibt drei Qualitätsstufen mit sehr unterschiedlichem Gewicht.

Die Stadt Essen schreibt zu den kostenfreien Onlineabfragen ausdrücklich, dass diese unverbindlich und ohne Gewähr erfolgen. Das ist die Kernaussage: Ein Bildschirmausschnitt ist kein Nachweis. Eine alte Kopie ist noch heikler, weil sie einen früheren Stand zeigt — wurde zwischenzeitlich vermessen, geteilt oder eine Grenze berichtigt, zeigt das Blatt eine Wirklichkeit, die es nicht mehr gibt.

Drei Bestellwege bei der Stadt Essen

Zuständig ist das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Die Katasterauskunft sitzt an der Lindenallee 10 in 45127 Essen, erreichbar unter kataster@amt62.essen.de und 0201 88-62542.

Für einen Ausschnitt größer als DIN A3 beträgt die Gebühr 60,00 Euro. Der Onlineweg kostet also die Hälfte. Wer einen normalen Auszug für ein Reihenhaus in Frohnhausen oder eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid braucht, fährt mit dem Geoshop am besten. Der persönliche Termin lohnt sich, wenn es kompliziert wird — mehrere Flurstücke, alte Teilungen, zusätzliche Vermessungsunterlagen.

Wer antragsberechtigt ist

Hier räumt die Stadt Essen mit einem verbreiteten Missverständnis auf. Für die Liegenschaftskarte selbst ist gar kein berechtigtes Interesse nötig. Auszüge im Maßstab 1:500 oder 1:1000 kann jeder erwerben. Dasselbe gilt für die Amtliche Basiskarte im Maßstab 1:5000, die Gebäude, Verkehrswege und Gewässer großräumig zeigt, einzelne Grundstücke aber nicht darstellt.

Anders bei der Liegenschaftsbeschreibung, dem früheren Liegenschaftsbuch. Flurstücksnachweis und Eigentümernachweis bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausgenommen sind Behörden, Vermessungsstellen und Notare im Rahmen ihrer Aufgaben sowie Eigentümer und Erbbauberechtigte für die sie betreffenden Daten. Ein berechtigtes Interesse hat etwa, wer eine konkrete Kaufabsicht mit Vollmacht belegen kann oder wer ein Nachbargrundstück bebauen will. Bloße Neugier reicht nicht.

Ein Detail, das oft für Ärger sorgt: Eigentümeradressen sind kein zwingender Bestandteil der Liegenschaftsbeschreibung und werden nicht regelmäßig aktualisiert. Wer darüber jemanden anschreiben will, muss mit einer veralteten Anschrift rechnen.

Wie lange es dauert und wann Du bestellst

Der Geoshop ist der schnellste Weg, weil die Ausgabe automatisiert erzeugt und direkt bereitgestellt wird. Bestellungen per E-Mail oder Telefon laufen über die Sachbearbeitung, der persönliche Weg setzt eine Terminbuchung voraus. Eine feste Bearbeitungsfrist nennt die Stadt dafür nicht — plane also Puffer ein und bestelle nicht erst, wenn der Notartermin steht.

Meine Reihenfolge im Verkaufsfall: Liegenschaftskarte und Grundbuchauszug ganz am Anfang, noch vor dem ersten Foto. Beides kostet zusammen weniger als dreißig Euro und beantwortet die Fragen, an denen Verkäufe später scheitern. Welche Papiere sonst dazugehören, steht in der Übersicht der Unterlagen für den Immobilienverkauf, dazu kommt der Energieausweis, der schon zur Besichtigung vorliegen muss.

Grundbuch, Baulast, Bauakte: das Zusammenspiel

Die Liegenschaftskarte allein beantwortet nur die halbe Frage. Drei weitere Quellen gehören dazu, und alle drei sitzen in Essen an anderen Adressen.

Der Grundbuchauszug kommt vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. In Essen gibt es drei davon: das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70 und das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Welches zuständig ist, richtet sich nach der Gemarkung. Bredeney, Rüttenscheid, Werden und Kettwig laufen über die Zweigertstraße, Steele, Kray und Kupferdreh über den Grendplatz. Nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG kostet ein einfacher Ausdruck 10,00 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20,00 Euro; als elektronische Datei sind es 5,00 beziehungsweise 10,00 Euro. Mehr dazu unter Grundbuchauszug in Essen.

Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsicht der Stadt Essen. Eine erste Auskunft geht kostenfrei über das Geoportal: Flächen ohne Farbe sind nicht belastet, grüne Flächen sind belastet, orange markierte Flächen möglicherweise. Die Daten werden wöchentlich aktualisiert, die Abfrage ist unverbindlich. Wer es belastbar braucht, stellt einen formlosen Antrag mit Gemarkung, Flur und Flurstück an baulasten@essen.de und legt sein berechtigtes Interesse dar. Die Gebühr beträgt je Grundstück und je eingetragener Baulast 50 Euro, höchstens 200 Euro; ist keine Baulast eingetragen, sind es 30 Euro.

Die Bauakte liegt im Bauaktenarchiv. Einsicht bekommen Eigentümer, Bevollmächtigte und Hausverwaltungen, nur auf Antrag und nach Terminabsprache. Kopien dürfen aus Datenschutzgründen nur von Bauzeichnungen, Bauscheinen sowie statischen Berechnungen und Plänen gefertigt werden, und die Stadt weist darauf hin, dass die Vollständigkeit der Akten nicht gewährleistet werden kann. Mehr dazu unter Bauakte in Essen einsehen.

Grenzsteine, Grenzanzeige und Grenzvermessung

Die Karte zeigt Grenzen als Linien. Draußen sind es Punkte, und die stecken oft zwanzig Zentimeter tief unter dem Rasen. Wenn ein Zaun, eine Hecke oder ein Anbau an die Grenze soll, brauchst Du den Verlauf in der Örtlichkeit. Dafür bietet die Stadt Essen zwei Leistungen an, und der Unterschied ist groß.

Die Amtliche Grenzanzeige stellt der Vermessungsaußendienst auf Grundlage des Katasternachweises her. Fehlende Grenzpunkte werden zum Beispiel mit Holzpflöcken oder Kreidezeichen markiert und vor Ort gezeigt, dazu gibt es eine beurkundete Skizze. Diese Markierungen sind nicht dauerhaft, fehlende Grenzzeichen werden nicht ersetzt, und die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass die Grenzanzeige bei Grenzstreitigkeiten vor Gericht keine Verwendung findet.

Die Grenzvermessung geht weiter. Zuerst wird nach alten, oft tiefstehenden Abmarkungen gesucht, dann werden die Punkte bei Bedarf ersetzt und dauerhaft mit Grenzsteinen, Vermessungsrohren oder Nägeln vermarkt. Danach gibt es einen Grenztermin, in dem der Verlauf den Nachbarn erläutert wird; alle Beteiligten erhalten eine Skizze der Grenzniederschrift. Das Ergebnis übernimmt das Katasteramt in den Liegenschaftsnachweis, sodass auch spätere Eigentümer darauf zugreifen können. In Nordrhein-Westfalen erbringen diese Leistung neben der Stadt auch die niedergelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure. Einen festen Preis gibt es nicht: Die Kosten hängen von der Zahl der Grenzpunkte, der Recherche alter Unterlagen und der Geländesituation ab.

Und ein Satz, der zu selten fällt: Grenzsteine sind kein Gartenschmuck. Wer einen Grenzstein in Schädigungsabsicht wegnimmt, vernichtet, unkenntlich macht, verrückt oder falsch setzt, macht sich nach § 274 Abs. 1 Nr. 3 StGB strafbar; schon der Versuch ist strafbar. Wenn beim Zaunbau ein Stein im Weg ist, ruft man das Amt an und nicht den Bagger.

Wenn Kataster und Örtlichkeit auseinanderfallen

Der häufigste Fall im Verkaufsalltag: Die Karte zeigt eine gerade Grenze, der Zaun steht anderthalb Meter daneben. Oder das Gartenhaus steht halb auf dem Nachbargrundstück. Oder eine Zufahrt wird seit Jahrzehnten mitbenutzt, ohne eingetragenes Recht. In dieser Reihenfolge gehe ich vor.

• Maßstab prüfen. Bei 1:500 entspricht ein Millimeter auf dem Papier einem halben Meter im Gelände. Kleine optische Abweichungen sind oft Zeichengenauigkeit, keine Rechtsfrage.
• Alte Vermessungsunterlagen anfordern. Das Katasterarchiv hält die Zahlenwerke früherer Vermessungen vor; oft löst sich der Widerspruch dort auf.
• Grenzanzeige oder Grenzvermessung beauftragen. Fürs eigene Bauvorhaben reicht die Anzeige; wird gestritten oder verkauft, ist die Vermessung mit Grenztermin und Grenzniederschrift der einzig belastbare Weg.
• Ergebnis in den Vertrag holen. Steht ein Bauteil über die Grenze, geht es um Überbau nach den §§ 912 ff. BGB, um eine Grunddienstbarkeit, um eine Baulast oder um einen Flächentausch. Jede dieser Lösungen gehört vor die Beurkundung, nicht danach.
• Offen ins Exposé. Ein bekannter und beschriebener Grenzüberbau ist ein Verhandlungspunkt. Ein verschwiegener ist ein Haftungsfall.

Maßgeblich für den Kaufvertrag ist die katastermäßige Fläche des Flurstücks, nicht die gefühlte Fläche im Garten. Wer in Bredeney bei einem Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter zwanzig Quadratmeter mitverkauft, die dem Nachbarn gehören, redet über gut 14.000 Euro; in Steele mit 330 Euro je Quadratmeter sind es rund 6.600 Euro. Das ist keine Formalie.

Fazit

Die Liegenschaftskarte beantwortet die Frage nach Lage, Zuschnitt und Grenzen, das Grundbuch die Frage nach Eigentum und Lasten — beides zusammen braucht jeder Käufer und jede Bank. In Essen bekommst Du den amtlichen Auszug beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster an der Lindenallee 10, über den Geoshop für 15 Euro und auf allen anderen Wegen für 30 Euro bis DIN A3. Ein berechtigtes Interesse musst Du für die Karte selbst nicht darlegen, wohl aber für die Liegenschaftsbeschreibung mit Flurstücks- und Eigentümernachweis. Weichen Karte und Örtlichkeit voneinander ab, klärt die Amtliche Grenzanzeige die Lage für den Hausgebrauch, belastbar ist aber nur die Grenzvermessung mit Grenztermin und Grenzniederschrift. Wer beides früh besorgt, verhandelt später über Preise statt über Papiere.

Häufige Fragen

Ist die Flurkarte dasselbe wie die Liegenschaftskarte?

Ja, Flurkarte, Katasterkarte und Lageplan sind gebräuchliche Namen für denselben zeichnerischen Teil des Liegenschaftskatasters, der in Essen im Maßstab 1:500 oder 1:1000 ausgegeben wird.

Brauche ich für die Liegenschaftskarte ein berechtigtes Interesse?

Nein, Auszüge aus der Liegenschaftskarte und aus der Amtlichen Basiskarte kann in Essen jeder erwerben; ein berechtigtes Interesse ist nur für die Liegenschaftsbeschreibung mit Flurstücks- und Eigentümernachweis nötig.

Was kostet ein amtlicher Auszug in Essen?

Für eine amtliche Standardausgabe bis einschließlich DIN A3 beträgt die Gebühr 30,00 Euro, über den Geoshop 15,00 Euro; ein Ausschnitt größer als DIN A3 kostet 60,00 Euro.

Reicht ein Screenshot aus dem Geoportal für die Bank?

Nein, die Stadt Essen bezeichnet die kostenfreie Onlineabfrage ausdrücklich als unverbindlich und ohne Gewähr, weshalb Bank, Notar und Bauaufsicht die amtliche Standardausgabe mit Ausgabedatum verlangen.

Sagt die Karte etwas über Baulasten oder Wegerechte?

Nein, Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Stadt Essen und Wegerechte in Abteilung II des Grundbuchs, weshalb Du beide getrennt abfragen musst.

Kann ich ein Teilstück meines Grundstücks ohne Vermessung verkaufen?

Nein, nach § 2 Abs. 3 GBO darf ein Grundstücksteil nur abgeschrieben werden, wenn er im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird, was eine Teilungsvermessung voraussetzt.

Was ist der Unterschied zwischen Grenzanzeige und Grenzvermessung?

Bei der Amtlichen Grenzanzeige wird der Verlauf nur vorübergehend markiert und gezeigt, während die Grenzvermessung die Punkte dauerhaft vermarkt, einen Grenztermin mit den Nachbarn vorsieht und als Ergebnis in den Liegenschaftsnachweis übernommen wird.

Der Zaun steht seit Jahrzehnten falsch — gilt dann nicht Gewohnheitsrecht?

Nein, ein Zaun schafft keine Grenze; maßgeblich ist der Katasternachweis, und wenn ein Bauteil tatsächlich über die Grenze reicht, geht es um Überbau nach den §§ 912 ff. BGB, um eine Dienstbarkeit oder um einen Flächentausch.

Darf ich einen störenden Grenzstein selbst versetzen?

Nein, wer einen Grenzstein in Schädigungsabsicht wegnimmt, vernichtet, unkenntlich macht, verrückt oder falsch setzt, macht sich nach § 274 Abs. 1 Nr. 3 StGB strafbar, und schon der Versuch ist strafbar.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 311b, 437, 438, 444, 446, 566, 566a BGB, § 794 ZPO, § 17 BeurkG, § 85 BauO NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Auskünfte: Bezirksregierung Arnsberg (Bergschäden), Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Bauaufsicht der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.