Bauakte einsehen – einfach erklärt

Der Käufer fragt nach der Wohnflächenberechnung. Der Verkäufer hat keine. Er fragt nach der Statik für die weggenommene Wand. Gibt es auch nicht. Er fragt, ob das Dachgeschoss genehmigt sei — und an dieser Stelle wird klar, dass die eine Akte, in der all das stehen müsste, seit dem Bau des Hauses nicht mehr geöffnet wurde. Sie liegt bei der Stadt.

Was ist die Bauakte?

Die Bauakte ist die bei der Bauaufsichtsbehörde geführte Sammlung aller Unterlagen zu einem Grundstück und den darauf errichteten Gebäuden.

Sie entsteht mit dem ersten Bauantrag und wächst mit jedem weiteren Verfahren. In ihr steht die Baugeschichte des Hauses, so wie die Behörde sie kennt: Anträge, Zeichnungen, Bescheide, Nachträge, Nutzungsänderungen. Wer sie liest, sieht nicht, wie das Haus aussieht, sondern was erlaubt ist. Das ist der Unterschied, auf den es ankommt.

Was drin liegt

• Bauantrag mit Bauvorlagen und Lageplan
• genehmigte Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
• die Baugenehmigung selbst, samt Auflagen und Nebenbestimmungen
• Nachträge, Tekturen und spätere Genehmigungen für An- und Umbauten
• Berechnungen — Wohnfläche, umbauter Raum, Statik, Wärmeschutz, je nach Baujahr
• Nutzungsänderungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Schlussabnahmen
• Vorbescheide aus früheren Bauvoranfragen

Was nicht darin steht, ist ebenso wichtig: Eigentumsverhältnisse und Belastungen stehen im Grundbuch, Baulasten im Baulastenverzeichnis, Altlastenverdacht im Altlastenkataster, der Grundstückszuschnitt in der Liegenschaftskarte. Das sind vier getrennte Auskünfte bei teils verschiedenen Stellen.

Wo Du das in Essen bekommst

Zuständig für die Einsicht in die Bauakten ist in Essen das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Der Antrag wird schriftlich gestellt, mit Angabe von Adresse, Gemarkung, Flur und Flurstück — die Bezeichnungen stehen im Grundbuchauszug, siehe Flurstück und Gemarkung.

Einsicht bekommt nicht jeder. Verlangt wird ein berechtigtes Interesse, und das hat in aller Regel

• der Eigentümer,
• wer eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorlegt — also auch ein beauftragter Makler,
• ein Kaufinteressent mit Vollmacht oder mit einem beurkundeten Kaufvertrag,
• ein Erbe, der seine Stellung nachweist, etwa mit Erbschein oder notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Der bloße Wunsch eines Nachbarn, in die Unterlagen zu schauen, reicht dagegen nicht. Fremde persönliche Daten in der Akte werden geschützt; im Zweifel wird geschwärzt oder die Einsicht auf Teile beschränkt.

Wie das Verfahren in Essen konkret abläuft, was es kostet und wie lange es dauert, steht unter Bauakte Essen. Plane Zeit ein: Die Beschaffung von Unterlagen ist regelmäßig der langsamste Schritt im ganzen Verkauf, siehe Dauer der Unterlagenbeschaffung.

Warum das für Dich wichtig ist

Vier Gründe, und jeder einzelne rechtfertigt den Aufwand.

Erstens die Genehmigungsfrage. Ob das ausgebaute Dachgeschoss, der Wintergarten oder die Wohnung im Souterrain je genehmigt wurden, steht nur hier. Ein ungenehmigter Ausbau ist ein Rechtsmangel und wird durch Zeitablauf nicht besser.

Zweitens die Fläche. Alte Wohnflächenberechnungen liegen oft nur in der Bauakte. Ohne sie wird im Exposé geschätzt — und Schätzungen wandern beim Preis je Quadratmeter direkt in die Verhandlung, siehe Wohnflächenberechnung.

Drittens der Bergbau. Das ist der Essener Sonderfall. § 120 Abs. 2 BBergG verlangt: Wer sich auf die Bergschadensvermutung beruft, muss dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Baugenehmigung und die dazugehörigen Unterlagen gewähren. Ohne Bauakte verhandelst Du im Bergschadensfall aus der schwächeren Position — mehr unter Bergschaden.

Viertens die Bank. Finanzierende Institute verlangen Grundrisse und Schnitte. Wer sie nicht liefern kann, verzögert die Auszahlung des Kaufpreises und damit den ganzen Termin.

Was Du tun musst

Der Ablauf ist immer derselbe:

• Grundstück eindeutig bezeichnen: Adresse plus Gemarkung, Flur, Flurstück.
• Berechtigung nachweisen: Grundbuchauszug, Vollmacht oder Erbnachweis.
• Antrag stellen und Termin abwarten. Bei umfangreichen Akten wird ein Einsichtstermin vergeben.
• Vor Ort vollständig fotografieren oder Kopien beantragen. Beides ist üblich; Kopien kosten.
• Danach vergleichen: Genehmigung, genehmigte Zeichnung, tatsächlicher Zustand. Erst dieser Dreiervergleich beantwortet die Frage.

Wenn Du ohnehin verkaufst, gehört die Bauakte in denselben Arbeitsgang wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis, siehe Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Die häufigsten Fallstricke

Die Akte ist unvollständig — und das wird überinterpretiert

In Essen fehlen in vielen Akten Jahrzehnte. Kriegsverluste, Umzüge von Beständen, Aussonderung nach Ablauf von Aufbewahrungsfristen. Eine Lücke beweist nicht, dass ohne Genehmigung gebaut wurde — sie beweist nur, dass nichts dokumentiert ist. Umgekehrt beweist sie aber auch nichts zugunsten des Verkäufers. In diesen Fällen bleibt der Weg über die Bauaufsicht der Stadt Essen und gegebenenfalls ein nachträgliches Verfahren.

Nur die Genehmigung wird kopiert, nicht die Zeichnung

Die Genehmigung allein sagt wenig. Erst der Stempel auf der Zeichnung zeigt, was genehmigt wurde. Wer nur das Deckblatt mitnimmt, hat den halben Beweis.

Der Einsichtstermin wird zu spät beantragt

Zwischen Antrag und Termin liegen je nach Auslastung Wochen. Wer die Akte erst braucht, wenn der Käufer schon fragt, verliert Zeit im Verkauf und häufig auch Verhandlungsposition.

Baulasten werden in der Bauakte gesucht

Sie stehen dort nicht. Das Baulastenverzeichnis ist ein eigenes Register mit eigener Auskunft; was eine Baulast bewirkt, kann den Wert eines Grundstücks erheblich mindern.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bauakte enthält Bauantrag, genehmigte Zeichnungen, Genehmigung, Nachträge und Berechnungen.
• In Essen läuft die Einsicht über das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen.
• Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse nachweist — Eigentümer, Bevollmächtigte, Erben, Kaufinteressenten mit Vollmacht.
• Sie beantwortet die Genehmigungsfrage, liefert Flächenberechnungen und ist im Bergschadensfall nach § 120 Abs. 2 BBergG vorzulegen.
• Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Liegenschaftskarte sind getrennte Auskünfte.
• Lücken in alten Essener Akten sind normal und beweisen für sich genommen nichts.

Häufige Fragen

Was kostet die Einsicht?

Die Einsicht selbst wird als Verwaltungsleistung nach Gebührenordnung abgerechnet, Kopien und Scans kommen je Blatt dazu. Für ein normales Wohnhaus bleibt es meist im zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich — verglichen mit dem, was eine ungeklärte Genehmigungsfrage im Kaufpreis kostet, ist das nichts.

Darf ich als Kaufinteressent allein Einsicht nehmen?

Nur mit Vollmacht des Eigentümers oder nach Abschluss des Kaufvertrags. Deshalb ist es sinnvoll, wenn der Verkäufer die Akte selbst besorgt und die Unterlagen allen Interessenten zur Verfügung stellt.

Darf ich in der Akte fotografieren?

In der Regel ja. Das ist der schnellste und günstigste Weg. Frag beim Termin trotzdem nach, weil einzelne Unterlagen aus Urheber- oder Datenschutzgründen ausgenommen sein können.

Was mache ich, wenn gar keine Akte existiert?

Dann bleibt der Ist-Zustand aufzunehmen und mit der Bauaufsicht zu klären, ob und wie er legalisiert werden kann. Bei sehr alten Gebäuden hilft manchmal der Nachweis, dass der Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung zulässig war.

Brauche ich die Bauakte auch bei einer Eigentumswohnung?

Häufig ja. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung stammen aus dem Bauakten- und Genehmigungsverfahren, und Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Nutzung sind ein klassischer Streitpunkt beim Kauf.

Ersetzt die Bauakte einen Gutachter?

Nein. Sie sagt, was erlaubt ist, nicht in welchem Zustand die Bausubstanz ist. Für Feuchte, Risse und Sanierungsbedarf braucht es eine Besichtigung durch einen Fachmann, siehe Baumängel.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.