Wohnflächenberechnung – einfach erklärt

Drei Papiere, drei Zahlen: Im Exposé stehen 103 Quadratmeter, in der Teilungserklärung 88, und der Käufer hat gestern mit dem Lasermessgerät 95 gemessen. Die Wohnung hat sich seit dem Bau nicht verändert. Trotzdem hat jede der drei Zahlen ihre Berechtigung — sie entstehen nur nach verschiedenen Regelwerken.

Wer eine Wohnung kauft, verkauft oder vermietet, sollte deshalb wissen, was hinter dem Wort steht, das im Vertrag so harmlos aussieht.

Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung ist die rechnerische Ermittlung, wie viele Quadratmeter einer Wohnung als Wohnfläche zählen — nach festen Anrechnungsregeln, nicht nach dem, was das Maßband anzeigt.

Sie besteht immer aus zwei Schritten. Zuerst wird die Grundfläche jedes Raumes gemessen. Danach wird jede dieser Grundflächen mit einem Faktor angerechnet: ganz, zur Hälfte, zu einem Viertel oder gar nicht. Erst die Summe dieser angerechneten Flächen ist die Wohnfläche.

Welche Faktoren gelten, sagt die Wohnflächenverordnung. Wer stattdessen nach der Bauwerksnorm DIN 277 rechnet, bekommt für dieselbe Wohnung eine deutlich größere Zahl — weil dort keine Anrechnungsfaktoren vorkommen.

Wie das in der Praxis aussieht

Ein Rechenbeispiel mit Essener Zahlen. Eine Dachgeschosswohnung in Rüttenscheid, Baujahr 1962, ausgebautes Dachgeschoss mit Schrägen, dazu ein Balkon und ein Kellerraum. Nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen ergeben sich im Geschoss 95 Quadratmeter Grundfläche, der Balkon misst 8, der Kellerraum 10 Quadratmeter.

Nach DIN 277 sieht dieselbe Wohnung anders aus. Dort gibt es keine Halbierung wegen der Dachschräge und keine Viertelung des Balkons; Grundflächen werden erfasst, wie sie sind. Die 95 Quadratmeter des Geschosses bleiben 95, der Balkon geht mit 8 Quadratmetern als gesondert auszuweisende Grundfläche ein. Macht 103 Quadratmeter — der Keller käme als Nutzungsfläche noch obendrauf.

Die Differenz beträgt 34 Quadratmeter. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt in Rüttenscheid bei 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Rechnerisch sind das 99.450 Euro Unterschied im Preisschild — für dieselbe Wohnung, mit denselben Wänden, an demselben Tag.

Und noch eine Randnotiz zu diesem Beispiel: Das Normobjekt der Essener Immobilienrichtwerte hat genau 69 Quadratmeter Wohnfläche und Baujahr 1962. Die Wohnung passt also, nach WoFlV gerechnet, ziemlich genau in das Raster, mit dem der Gutachterausschuss arbeitet. Nach DIN 277 gerechnet passt sie überhaupt nicht mehr.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil an der Wohnfläche fast alles hängt, was Geld kostet. Der Kaufpreis wird in Euro je Quadratmeter verglichen, der Beleihungswert der Bank ebenso. Die Betriebskostenabrechnung verteilt einen großen Teil der Kosten nach Fläche. Der Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung orientiert sich häufig daran. Und im Mietrecht ist die Wohnfläche eine Beschaffenheitsangabe: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, hat das nach ständiger Rechtsprechung Folgen für die Miete.

Im Kaufvertrag steht dagegen fast immer, dass die Flächenangabe unverbindlich ist und keine Beschaffenheit vereinbart wird. Das hält meistens — aber nicht, wenn ich als Verkäufer weiß, dass die Zahl falsch ist, und sie trotzdem stehen lasse. Dann bin ich bei der arglistigen Täuschung, und der Gewährleistungsausschluss hilft nicht mehr.

Wo Du das findest

Eine Wohnflächenberechnung liegt selten von allein im Ordner. Am ehesten findest Du sie in der Bauakte, in den Bauantragsunterlagen oder in der Anlage zur Teilungserklärung. Die Bauakte bekommst Du beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen; wie das abläuft, steht unter Bauakte Essen. Wenn nichts auffindbar ist, wird neu gerechnet — der Weg dahin steht unter Wohnflächenberechnung erstellen.

Die häufigsten Fallstricke

Der Balkon wird zur Hälfte gerechnet

§ 4 Nr. 4 WoFlV sagt: in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte. Der Regelfall ist das Viertel. Die Hälfte ist die Obergrenze und braucht eine Begründung, etwa eine große, geschützte, hochwertig ausgebaute Loggia. Bei einem zugigen Nordbalkon ist sie schlicht falsch.

Der ausgebaute Keller wird mitgezählt

Ein gefliester, beheizter Hobbyraum im Untergeschoss bleibt ein Zubehörraum und gehört nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche — auch dann nicht, wenn dort seit dreißig Jahren jemand wohnt. Was daran gefährlich ist, steht unter Hobbyraum und Teileigentum.

Eine alte Zahl wird für falsch gehalten

Zahlen aus Teilungserklärungen der Siebzigerjahre stammen oft aus der Zweiten Berechnungsverordnung. § 5 WoFlV ordnet an, dass es bei diesen Berechnungen bleibt, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung nötig machen. Eine ältere Zahl ist also nicht automatisch ein Fehler.

Es wird über der Bauzeichnung gerechnet statt in der Wohnung

§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt die Ermittlung nach Bauzeichnung ausdrücklich zu — aber nur, wenn auch so gebaut wurde. Ist abweichend gebaut worden, muss neu gemessen oder die Zeichnung berichtigt werden. Gerade in Nachkriegsbauten weicht die Ausführung häufig vom Plan ab.

Das Wichtigste in Kürze

• Wohnflächenberechnung heißt: Grundfläche messen, dann nach festen Faktoren anrechnen.
• Dachschrägen unter einem Meter zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte.
• Balkon und Terrasse in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller, Waschküche und Garage gar nicht.
• DIN 277 rechnet ohne diese Faktoren und kommt deshalb regelmäßig auf deutlich größere Zahlen.
• Im Essener Beispiel sind das 69 statt 103 Quadratmeter — beim Richtwert Rüttenscheid rund 99.000 Euro Unterschied.
• Eine Zahl aus der Zweiten Berechnungsverordnung bleibt nach § 5 WoFlV gültig, bis umgebaut wird.

Häufige Fragen

Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?

Es gibt keinen geschützten Titel dafür. In der Praxis machen es Architekten, Bauingenieure, Vermessungsbüros und Sachverständige. Entscheidend ist nicht der Berufsstand, sondern dass die Berechnung nachvollziehbar ist: Raumliste, Maße, angewandte Regel, Anrechnungsfaktor je Position.

Muss ich als Verkäufer neu messen lassen?

Verpflichtet bist Du nicht. Sinnvoll ist es, wenn die vorhandenen Zahlen widersprüchlich sind oder ausgebaut wurde. Eine saubere Berechnung kostet weniger als ein Streit über zehn Prozent Kaufpreis nach der Übergabe.

Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?

Ja, aber je nach Beheizbarkeit unterschiedlich. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV gehört er dazu; nach § 4 Nr. 3 WoFlV wird ein unbeheizbarer Wintergarten nur zur Hälfte angerechnet. Ist er beheizbar und allseitig geschlossen, zählt er voll.

Und wenn im Exposé „ca.“ steht?

Das Wörtchen schafft einen kleinen Toleranzbereich, aber keine Freikarte. Es schützt vor Rundungsdifferenzen, nicht vor einer Zahl, die aus einem anderen Regelwerk stammt oder erkennbar zu hoch ist.

Was ist mit dem Spitzboden über dem Dachgeschoss?

Ist er nur über eine Einschubtreppe erreichbar und erfüllt er die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht, fällt er unter § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV und zählt gar nicht — unabhängig davon, wie gut er ausgebaut ist.

Wie hängen Wohnfläche und Nutzfläche zusammen?

Gar nicht direkt. Es sind zwei Begriffe aus zwei verschiedenen Systemen, die im Exposé gern addiert werden. Der Unterschied steht unter Nutzfläche und Wohnfläche.

Gilt die Wohnflächenverordnung überhaupt für meine Eigentumswohnung?

Unmittelbar nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Im frei finanzierten Bereich gilt sie, weil sie im Vertrag vereinbart ist oder weil Gerichte sie als Auslegungsregel heranziehen, wenn im Vertrag nur „Wohnfläche“ steht. Mehr dazu unter Wohnflächenverordnung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.