Wohnflächenverordnung – einfach erklärt
Im Mietvertrag steht: „Die Wohnfläche beträgt 74 Quadratmeter.“ Kein Wort dazu, wie diese Zahl entstanden ist. Zwei Jahre später misst der Mieter nach und kommt auf 66. Er will die Miete kürzen. Der Vermieter sagt, die Zahl stamme aus dem Bauantrag und sei völlig korrekt.
Beide haben in ihrer Welt recht. Sie rechnen nur nach verschiedenen Regelwerken. Und genau deshalb lohnt es sich, das wichtigste dieser Regelwerke zu kennen.
Was ist die Wohnflächenverordnung?
Die Wohnflächenverordnung ist die Bundesverordnung, die festlegt, welche Räume einer Wohnung zur Wohnfläche gehören und mit welchem Anteil sie angerechnet werden.
Abgekürzt wird sie WoFlV. Sie hat nur fünf Paragrafen und ist damit eines der kürzesten Regelwerke, die im Immobilienalltag eine Rolle spielen. Ihr Aufbau ist dabei streng: § 2 sagt, welche Räume dazugehören, § 3 sagt, wie deren Grundfläche gemessen wird, § 4 sagt, mit welchem Anteil sie zählt.
Sie hat die Wohnflächenvorschriften der früheren Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst.
Für wen sie eigentlich gilt — und warum sie trotzdem überall auftaucht
Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse anfangen. § 1 Abs. 1 WoFlV sagt: Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. Unmittelbar verbindlich ist sie also nur im öffentlich geförderten Wohnraum — Sozialwohnungen, Förderdarlehen, Belegungsbindungen.
Für die frei finanzierte Eigentumswohnung in Huttrop gilt sie nicht von selbst. Sie gilt dort aus zwei anderen Gründen:
- Weil sie vereinbart ist. Steht im Kauf- oder Mietvertrag „Wohnfläche nach WoFlV“, ist die Sache geklärt. Das ist der saubere Weg und kostet einen halben Satz.
- Weil die Gerichte sie als Auslegungsregel heranziehen. Steht im Vertrag nur „Wohnfläche“ ohne Methodenangabe, ist nach ständiger Rechtsprechung im Zweifel die Wohnflächenverordnung gemeint. Sie ist das übliche Verständnis des Begriffs im Wohnungsmarkt.
Das ist keine Kleinigkeit. Es bedeutet, dass eine Flächenzahl aus dem Bauantrag, die nach DIN 277 ermittelt wurde, im Mietvertrag als Wohnfläche gelesen wird — obwohl sie nie eine war.
Wie das in der Praxis aussieht
Die vier Anrechnungsregeln des § 4 WoFlV sind schnell erzählt:
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume und Raumteile ab 2,00 m lichter Höhe | vollständig |
| Räume und Raumteile ab 1,00 m und unter 2,00 m | zur Hälfte |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, ähnliche allseitig geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
Was gar nicht erst in die Rechnung kommt, steht in § 2 Abs. 3 WoFlV: Zubehörräume, und die Verordnung zählt sie einzeln auf — Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Dazu kommen Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume.
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab Vorderkante der Bekleidung. Fußleisten, fest eingebaute Öfen, Badewannen und Einbaumöbel zählen dabei mit; Schornsteine und Vormauerungen über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche bleiben außen vor, ebenso Treppen mit mehr als drei Steigungen.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil in Essen ein großer Teil des Bestands aus Wohnungen besteht, bei denen die Rechnung Geld bewegt: ausgebaute Dachgeschosse in den Gründerzeitvierteln, Nachkriegsbauten mit tiefen Schrägen, Siedlungshäuser mit Souterrain. Zwischen dem Immobilienrichtwert in Bredeney mit 3.300 Euro je Quadratmeter und dem in Katernberg mit 1.900 Euro liegen 1.400 Euro — jeder Quadratmeter, den eine Berechnung zu viel oder zu wenig ausweist, ist also ein vierstelliger Betrag.
Beim Vermieten kommt hinzu: Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für die ortsübliche Vergleichsmiete, für viele Positionen der Betriebskostenabrechnung und für die Modernisierungsumlage. Eine falsche Zahl wirkt sich also nicht einmal aus, sondern jedes Jahr wieder.
Die häufigsten Fallstricke
Die Verordnung wird im Vertrag nicht genannt
Ein Satz genügt: „Die Wohnfläche wurde nach der Wohnflächenverordnung ermittelt.“ Fehlt er, bleibt die Auslegung dem Gericht überlassen. Das ist unnötig, weil es nichts kostet, es hineinzuschreiben.
Die alte Zahl wird für ungültig gehalten
§ 5 WoFlV enthält eine Überleitung: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet, bleibt es bei dieser Berechnung. Erst wenn danach bauliche Änderungen vorgenommen werden, die eine Neuberechnung erforderlich machen, ist nach der Wohnflächenverordnung zu rechnen. Alte Zahlen in einer Teilungserklärung sind also nicht automatisch falsch.
Der Hobbyraum wird mitgerechnet
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV schließt Räume aus, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder an ihre Nutzung nicht genügen. Ein Kellerraum ohne ausreichende Höhe, ohne zweiten Rettungsweg oder ohne genehmigte Nutzungsänderung ist kein Wohnraum, egal wie er aussieht.
Der Balkon wandert auf die Hälfte
„Höchstens jedoch zur Hälfte“ ist eine Obergrenze, kein Angebot. Wer sie ausschöpft, muss erklären können, warum dieser Balkon überdurchschnittlich nutzbar ist. Sonst ist die Berechnung angreifbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohnflächenverordnung hat fünf Paragrafen: § 2 was zählt, § 3 wie gemessen wird, § 4 mit welchem Anteil.
- Unmittelbar gilt sie nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV).
- Frei finanziert gilt sie, weil sie vereinbart ist oder weil Gerichte sie als Auslegungsregel heranziehen.
- Anrechnung: ab 2,00 m voll, 1,00 bis unter 2,00 m zur Hälfte, Balkon in der Regel ein Viertel.
- Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum und Garage zählen nie (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
- Berechnungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung bleiben nach § 5 WoFlV gültig, bis umgebaut wird.
Häufige Fragen
Gilt die Wohnflächenverordnung auch für Gewerbeflächen?
Nein. § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV nimmt Geschäftsräume ausdrücklich aus. Für Läden, Büros und Praxen wird nach DIN 277 oder nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche gerechnet. Wer eine Gewerbeimmobilie verkauft, arbeitet also mit anderen Zahlen.
Was ist mit einer Terrasse im Erdgeschoss?
Sie ist in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV zusammen mit Balkonen, Loggien und Dachgärten genannt und gehört zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehört. Angerechnet wird sie nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel.
Zählt der Kellerabteil einer Eigentumswohnung mit?
Nein. Kellerräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV. Sie erhöhen den Wert der Wohnung, aber nicht ihre Wohnfläche.
Darf ich die Wohnfläche aus dem Bauantrag übernehmen?
Nur wenn dort tatsächlich eine Wohnfläche steht und nicht eine Grundfläche nach DIN 277. Der Unterschied ist im Bauantrag oft nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Wo Du die Unterlagen bekommst, steht unter Bauakte.
Wie genau muss gerechnet werden?
Die Verordnung schreibt keine Rundungsregel vor. Üblich sind zwei Nachkommastellen bei jeder Position und eine Endsumme auf volle oder halbe Quadratmeter. Wichtiger als die Nachkommastelle ist, dass jede Position einzeln nachvollziehbar bleibt.
Und wenn die Flächen in Exposé, Teilungserklärung und Mietvertrag auseinandergehen?
Dann ist zuerst zu klären, welche Zahl nach welchem Regelwerk entstanden ist. Häufig ist keine falsch, sondern jede nach ihrer eigenen Logik richtig. Wie man das auseinandersortiert, steht unter Wohnflächenberechnung.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.