Ortsübliche Vergleichsmiete – einfach erklärt
Im Brief des Vermieters steht, die Miete solle „an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst“ werden. Klingt nach einem feststehenden Wert, den irgendjemand amtlich festgelegt hat. Ist es aber nicht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Rechenergebnis — und wer weiß, was hineingerechnet werden darf, kann den Brief prüfen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden. Die Definition steht in § 558 Abs. 2 BGB.
Vergleichbar heißt: Wohnraum ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage — ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Ein unsaniertes Haus mit Einzelöfen und ein gedämmter Altbau mit neuer Heizung liegen deshalb nicht in derselben Gruppe, auch wenn sie in derselben Straße stehen.
Wichtig sind zwei Einschränkungen. Erstens der Zeitraum: Es zählen nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Alte, nie angepasste Mieten fallen heraus. Zweitens die Ausnahme: Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist — also geförderter Wohnraum —, bleibt außen vor.
Wie das in der Praxis aussieht
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird immer als Nettokaltmiete je Quadratmeter gerechnet. Betriebskosten spielen keine Rolle; ihre Veränderung läuft über einen eigenen Weg (§ 560 BGB) und bleibt bei § 558 BGB ausdrücklich unberücksichtigt.
Belegen lässt sie sich auf vier Wegen. § 558a Abs. 2 BGB nennt sie:
- Ein Mietspiegel. In Essen der Regelfall, weil ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Mehr unter Mietspiegel Essen.
- Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB).
- Ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
- Drei vergleichbare Wohnungen. Die Benennung von drei Wohnungen genügt. Sie müssen aber wirklich vergleichbar sein, und der Vermieter darf auch eigene Wohnungen benennen.
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält er Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen mitteilen — selbst dann, wenn er die Erhöhung auf ein Gutachten oder auf Vergleichswohnungen stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Das wird in der Praxis oft vergessen und macht das Schreiben angreifbar.
Warum das für Dich wichtig ist
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze jeder Mieterhöhung im laufenden Vertrag. Höher geht es auf diesem Weg nicht, egal was der Markt hergibt. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze, wie schnell Du Dich dieser Obergrenze nähern darfst.
In Essen ist das besonders relevant, weil die Mietpreisbremse hier nicht gilt: Essen fehlt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW. Bei der Neuvermietung gibt es also keine gesetzliche Deckelung auf zehn Prozent über der Vergleichsmiete. Im laufenden Mietverhältnis bleibt die Vergleichsmiete aber die Grenze — das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Was die Mietpreisbremse überhaupt regelt, steht unter Mietpreisbremse in NRW.
Und die Bezugsgröße ist die Gemeinde, nicht der Stadtteil. Maßstab ist Essen insgesamt; die Lage geht als Merkmal in die Einordnung ein. Deshalb liegen Wohnungen in Katernberg und in Bredeney in derselben Vergleichsmiete-Systematik, aber in unterschiedlichen Lagekategorien.
Die häufigsten Fallstricke
Angebotsmieten werden als Vergleichsmiete ausgegeben
Was in Portalen inseriert wird, ist der Wunsch des Vermieters, nicht die vereinbarte Miete. Für § 558 Abs. 2 BGB zählen nur tatsächlich vereinbarte oder geänderte Mieten. Ein Screenshot aus einem Portal begründet keine Erhöhung.
Die Sechs-Jahres-Grenze wird übersehen
Mieten, die seit mehr als sechs Jahren unverändert laufen, fließen nicht ein. Das hebt den Wert tendenziell — und ist einer der Gründe, warum sich Vergleichsmieten schneller bewegen als der Gesamtbestand.
Vergleichswohnungen, die nicht vergleichbar sind
Drei Wohnungen genügen zahlenmäßig, aber sie müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage passen. Eine sanierte Wohnung als Beleg für eine unsanierte trägt nicht. Die energetische Beschaffenheit gehört ausdrücklich dazu.
Die Warmmiete wird verglichen
Ein Dauerfehler. Verglichen wird die Nettokaltmiete. Wer Betriebskosten mitrechnet, kommt zu einem Wert, der mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts zu tun hat. Was zu den Nebenkosten zählt, steht unter umlagefähige Nebenkosten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert und bezieht sich auf die Gemeinde.
- Es zählen nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
- Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit ist ausdrücklich ein Vergleichsmerkmal.
- Belegt wird sie durch Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei vergleichbare Wohnungen.
- Gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete je Quadratmeter.
- Sie ist die Obergrenze der Mieterhöhung; wie schnell man sie erreicht, regelt die Kappungsgrenze.
Häufige Fragen
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete dasselbe wie der Mietspiegelwert?
Nicht ganz. Der Mietspiegel ist ein Mittel, um sie darzustellen. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB) — eine Vermutung, keine Gleichsetzung.
Zählen geförderte Wohnungen mit?
Nein. Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, bleibt nach § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgenommen.
Wie oft ändert sich die Vergleichsmiete?
Laufend, weil ständig neue Verträge geschlossen werden. Sichtbar wird die Änderung erst mit der nächsten Fortschreibung oder Neuerstellung des Mietspiegels.
Darf der Vermieter eigene Wohnungen als Vergleich benennen?
Ja. Das Gesetz verlangt nur, dass die Wohnungen vergleichbar und identifizierbar bezeichnet sind. Aus Mietersicht lohnt es sich, diese Wohnungen genau zu prüfen.
Was, wenn meine Miete schon über der Vergleichsmiete liegt?
Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Senkung kannst Du daraus allerdings nicht verlangen — der vereinbarte Preis bleibt der vereinbarte Preis, solange keine Mietminderung wegen eines Mangels im Raum steht.
Spielt die Vergleichsmiete beim Verkauf eine Rolle?
Ja. Der Abstand zwischen Ist-Miete und Vergleichsmiete zeigt dem Käufer, wie viel Luft im Objekt steckt. Für Kapitalanleger ist das oft die erste Frage. Mehr unter Mietrendite berechnen.
Gilt sie auch für die Staffelmiete?
Während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht. Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB sind dort ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Erst nach dem Ende der Staffel gilt wieder der normale Weg.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.