Staffelmiete – einfach erklärt

Im Mietvertrag steht eine kleine Tabelle: ab dem ersten Jahr 780 Euro, ab dem zweiten 810 Euro, ab dem dritten 845 Euro. Der Vermieter sagt, das sei bequemer für alle. Der Mieter rechnet nach und stellt fest: In vier Jahren zahlt er 12 Prozent mehr, ohne dass jemand ihn je um Zustimmung bitten muss.

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, in der schon bei Vertragsschluss festgelegt wird, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Sie steht in § 557a BGB.

Das Besondere: Jede Stufe muss als konkreter Geldbetrag im Vertrag stehen — entweder die jeweils neue Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag. Prozentangaben genügen nicht. Und die Vereinbarung braucht Schriftform. Dafür läuft danach alles automatisch: Der Vermieter muss keine Erhöhung ankündigen, keine Begründung liefern und keine Zustimmung einholen. Zum vereinbarten Termin gilt die neue Miete.

Wie das in der Praxis aussieht

Vier Regeln bestimmen, ob eine Staffel hält:

• Schriftform und Geldbetrag. Jede Staffel wird als Betrag ausgewiesen (§ 557a Abs. 1 BGB). „Jährlich 3 Prozent mehr“ ist keine wirksame Staffelmiete.
• Mindestens ein Jahr pro Stufe. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Halbjährliche Sprünge sind unwirksam.
• Keine weitere Erhöhung daneben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dazu gleich mehr — das wird oft falsch dargestellt.
• Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre. Das Kündigungsrecht des Mieters darf für längstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).

Eine Staffel kann auch nur für einen Teil der Mietzeit vereinbart werden. Läuft die letzte Stufe aus, endet die Staffelphase, und ab da sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete wieder möglich. Die zuletzt erreichte Staffelmiete ist dann die Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze.

Der Punkt, der am häufigsten falsch dargestellt wird

§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB schließt nicht nur die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Der Satz nennt die §§ 558 bis 559b — und darin steckt auch die Modernisierungsumlage nach §§ 559 ff. BGB.

Das heißt im Klartext: Wer eine Staffelmiete vereinbart hat und während der Staffel die Fassade dämmt, die Fenster tauscht oder den Aufzug einbaut, kann die Kosten dafür nicht zusätzlich auf die Miete umlegen. Die Staffel ist dann alles, was er bekommt. Ich sehe regelmäßig Verträge, in denen jemand beides eingeplant hat — das geht nicht auf.

Unberührt bleiben nur die Betriebskosten. Deren Veränderung läuft über § 560 BGB und ist von der Sperre nicht erfasst.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Vermieter in Essen ist die Staffelmiete oft die ruhigere Lösung. Es gibt hier keine Mietpreisbremse, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist — Einzelheiten unter Mietpreisbremse in NRW. Die Staffel ist damit nicht durch eine Obergrenze bei Mietbeginn gedeckelt, sondern nur durch das, was der Markt hergibt und was nicht als Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gilt.

Der Preis dafür ist die Bindung. In einem Bestand, der ohnehin bald saniert werden muss — etwa einem Zechenhaus in Katernberg oder einem Wiederaufbauhaus in Altendorf —, kann die Staffel teuer werden, weil die Modernisierungsumlage für die Laufzeit gesperrt ist. In einem gerade fertig sanierten Objekt ist sie dagegen bequem: Du kennst Deine Einnahmen für Jahre im Voraus, und der Mieter kennt seine Kosten.

Für Mieter ist die Staffel Planungssicherheit nach oben und unten. Steigen die Mieten im Stadtteil stärker als die Staffel, zahlst Du weniger als der Nachbar. Steigen sie langsamer, zahlst Du mehr — und kannst nur kündigen, wenn der Kündigungsausschluss abgelaufen ist.

Die häufigsten Fallstricke

Prozente statt Beträge

Steht in der Staffel eine Prozentzahl statt eines Geldbetrags, ist die Vereinbarung unwirksam. Es bleibt bei der Ausgangsmiete, und der Vermieter muss den normalen Weg über § 558 BGB gehen.

Zu kurze Stufen

Wer die Miete alle sechs Monate steigen lässt, verstößt gegen § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB).

Kündigungsausschluss über vier Jahre hinaus

Ein längerer Ausschluss ist auf vier Jahre begrenzt. Wer zehn Jahre in den Vertrag schreibt, bindet den Mieter trotzdem nur vier — und riskiert, dass die Klausel insgesamt angegriffen wird.

Modernisierung während der Staffel eingeplant

Der oben beschriebene Klassiker. Wer in den nächsten Jahren größere Maßnahmen plant, sollte prüfen, ob eine Indexmiete die bessere Wahl ist: Dort ist die Modernisierungsumlage nicht generell gesperrt. Welche Form wann passt, habe ich unter Staffelmiete oder Indexmiete gegenübergestellt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Staffelmiete legt künftige Mieten schon im Vertrag als feste Geldbeträge fest (§ 557a BGB).
• Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, Schriftform ist Pflicht.
• Während der Staffel sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen — also auch die Modernisierungsumlage.
• Betriebskosten dürfen weiterhin angepasst werden, sie fallen nicht unter die Sperre.
• Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.
• In Essen gibt es keine Mietpreisbremse, die Ausgangsstaffel ist also nicht gesetzlich gedeckelt.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter die Staffel jedes Jahr ankündigen?

Nein. Die Erhöhung tritt automatisch zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt ein. Eine Erklärung oder Zustimmung ist nicht nötig. Aus Höflichkeit erinnere ich Mieter trotzdem kurz vorher, das erspart Rückläufer.

Wie viele Staffeln darf ein Vertrag haben?

Beliebig viele. Das Gesetz begrenzt nur den Abstand — jede Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Kann ich während der Staffel wegen einer Modernisierung erhöhen?

Nein. § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB schließt Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB aus, und dazu gehört die Modernisierungsumlage. Erst nach Ablauf der letzten Staffel ist der Weg wieder offen.

Gilt die Kappungsgrenze bei einer Staffelmiete?

Innerhalb der Staffel nicht, denn die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB betrifft nur Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach dem Ende der Staffelphase greift sie wieder, gerechnet ab der zuletzt gezahlten Staffelmiete.

Was passiert, wenn die Wohnung verkauft wird?

Die Staffelmietvereinbarung geht mit über. Der Erwerber tritt in den Vertrag ein, wie er ist (§ 566 BGB). Mehr unter Kauf bricht nicht Miete.

Kann der Mieter während der Staffel kündigen?

Ja, sobald ein vereinbarter Kündigungsausschluss abgelaufen ist, spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Danach gilt die normale gesetzliche Kündigungsfrist.

Darf die Miete in einer Staffel auch sinken?

Ja. Das Gesetz verlangt nur, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart wird. In der Praxis kommt eine fallende Staffel fast nur bei Objekten mit befristeten Einschränkungen vor, etwa während einer Baustelle.

Was ist besser: Staffel oder normale Mieterhöhung?

Das hängt vom Objekt ab. Steht Sanierung an, ist die Staffel ungünstig. Ist alles gemacht, spart sie beiden Seiten den Papierkrieg jeder einzelnen Mieterhöhung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.