Mieterhöhung – einfach erklärt

Der Brief liegt seit einer Woche auf dem Küchentisch. „Zustimmung zur Mieterhöhung“ steht drüber, unten ist eine Zeile zum Unterschreiben. Muss man das? Und was passiert, wenn man einfach nichts tut? Beide Fragen haben klare Antworten — sie stehen in vier Paragraphen des BGB.

Was ist eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung ist die Anhebung der vereinbarten Nettokaltmiete auf einem der Wege, die das Gesetz ausdrücklich erlaubt. Etwas anderes gibt es nicht: § 557 Abs. 3 BGB sagt, dass der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen kann.

Es gibt fünf Wege, und sie schließen sich zum Teil gegenseitig aus:

• Einvernehmlich durch Vereinbarung während des Mietverhältnisses (§ 557 Abs. 1 BGB).
• Nach Vereinbarung im Vertrag als Staffelmiete oder Indexmiete (§ 557 Abs. 2 BGB).
• Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Zustimmung des Mieters (§ 558 BGB) — der Normalfall.
• Nach einer Modernisierung als Modernisierungsumlage (§§ 559 ff. BGB).
• Durch Anpassung der Betriebskosten (§ 560 BGB) — genau genommen keine Mieterhöhung, sondern eine Änderung der Nebenkosten.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Weg über § 558 BGB hat feste Spielregeln, und jede davon kann das Verlangen kippen.

1. Wartezeit. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
2. Obergrenze. Es geht höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
3. Tempolimit. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren — in Essen der gesetzliche Grundwert.
4. Form und Begründung. Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Zulässige Begründungsmittel sind Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen.
5. Zustimmung. Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).
6. Klage. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB).

Wer als Mieter also nichts tut, verhindert die Erhöhung nicht dauerhaft — er zwingt den Vermieter nur vor Gericht. Wer als Vermieter die Klagefrist verstreichen lässt, muss von vorn anfangen.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen ist das zentrale Begründungsmittel der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Essen. Enthält er Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie im Erhöhungsverlangen mitteilen, auch wenn er anders begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Fehlt diese Angabe, ist das Schreiben angreifbar — und mit ihm die ganze Erhöhung.

Weil die Mietpreisbremse in Essen nicht gilt, ist die Anfangsmiete bei Neuvermietung frei. Umso häufiger ist der Fall, dass eine lange laufende Bestandsmiete weit unter der Vergleichsmiete liegt: In Bergerhausen oder Frohnhausen sehe ich Verträge, bei denen zwei oder drei Erhöhungsrunden nötig wären, um überhaupt in die Nähe des Mietspiegels zu kommen. Wer das versäumt, verliert nicht nur laufende Einnahmen, sondern auch beim Verkauf — der Kaufpreis einer vermieteten Wohnung hängt an der Ist-Miete. Mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen.

Die häufigsten Fallstricke

Die Erhöhung kommt zu früh

Fünfzehn Monate unveränderte Miete und ein Jahr Abstand zur letzten Erhöhung sind zwei verschiedene Fristen. Beide müssen erfüllt sein. Nach einer Modernisierungsumlage beginnt die Frist für § 558 BGB übrigens nicht neu, weil Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB dabei nicht berücksichtigt werden.

Der falsche Adressat

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, muss das Verlangen an alle gerichtet sein und allen zugehen. Ein Schreiben an einen von zwei Eheleuten reicht nicht. Umgekehrt müssen bei mehreren Vermietern alle das Verlangen stellen.

Begründung ohne Substanz

„Die Mieten sind gestiegen“ ist keine Begründung. Es braucht eines der vier Mittel des § 558a Abs. 2 BGB, konkret auf die Wohnung bezogen. Bei Vergleichswohnungen müssen diese so bezeichnet sein, dass der Mieter sie überprüfen kann.

Erhöhung trotz laufender Staffel oder Index

Während einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB), während einer Indexmiete ist § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Wer trotzdem schreibt, bekommt zu Recht eine Absage.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieterhöhungen sind nur auf den gesetzlich vorgesehenen Wegen möglich (§ 557 Abs. 3 BGB).
• Der Normalfall ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Zustimmung des Mieters.
• Voraussetzung: 15 Monate unveränderte Miete und ein Jahr Abstand zur letzten Erhöhung.
• Textform und eine Begründung nach § 558a Abs. 2 BGB sind zwingend.
• Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit; danach bleibt dem Vermieter drei Monate für die Zustimmungsklage.
• In Essen gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter zustimmen?

Du musst nicht unterschreiben. Ist das Verlangen aber berechtigt, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen, und dann trägst Du zusätzlich die Kosten des Verfahrens. Prüfen ist sinnvoller als ignorieren.

Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?

Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht der Brief im März zu, ist die neue Miete ab Juni fällig.

Kann ich einer Erhöhung nur teilweise zustimmen?

Ja. Ist das Verlangen zu hoch, kannst Du dem zulässigen Teil zustimmen. Der Vermieter muss dann für den Rest klagen, wenn er ihn durchsetzen will.

Darf der Vermieter wegen einer neuen Küche erhöhen?

Nicht über § 558 BGB, sondern nur über die Modernisierungsumlage — und auch nur, wenn es sich um eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB handelt und nicht um eine bloße Instandsetzung.

Was ist mit gestiegenen Betriebskosten?

Die laufen über § 560 BGB beziehungsweise über die jährliche Abrechnung und sind keine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB. Mehr unter Betriebskostenabrechnung.

Gilt die Erhöhung auch nach einem Verkauf?

Ja. Ein laufendes Erhöhungsverlangen und die bisherige Erhöhungshistorie gehen auf den Erwerber über (§ 566 BGB).

Kann ich als Mieter nach einer Erhöhung kündigen?

Ein Sonderkündigungsrecht gibt es bei der Erhöhung nach § 558 BGB nicht. Es besteht bei der Modernisierungsumlage und nach einer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in den gesetzlich geregelten Fällen.

Wie formuliere ich als Vermieter ein sauberes Erhöhungsverlangen?

Textform, alle Mieter als Adressaten, Bezug auf den Mietspiegel mit Einordnung der Wohnung, Angabe der alten und der neuen Miete, Nachweis der Kappungsgrenze. Ein Muster und die Reihenfolge findest Du unter Mieterhöhung umsetzen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.