Mieterhöhung richtig umsetzen

Dein Mieter zahlt seit sechs Jahren pünktlich 480 Euro kalt. Die Wohnung nebenan, gleicher Grundriss, gleiches Haus, ist gerade für 640 Euro neu vermietet worden. Du willst nachziehen und schickst eine freundliche Mail: „Ab nächsten Monat bitte 600 Euro.“ Was passiert? Nichts. Der Mieter muss nicht reagieren, und rechtlich ist Deine Mail wertlos. Eine Mieterhöhung im laufenden Vertrag ist kein Wunsch, sondern ein Verfahren mit festen Fristen, festen Grenzen und einer festen Form.

Zwei Wege, die nichts miteinander zu tun haben

Es gibt genau zwei Möglichkeiten, die Miete in einem laufenden Verhältnis anzuheben, wenn im Vertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

• Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB — dieser Weg braucht die Zustimmung des Mieters, notfalls ersetzt durch ein Urteil.
• Die Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB — dieser Weg wirkt einseitig, setzt aber eine echte Modernisierung und eine korrekte Ankündigung voraus.

Beide lassen sich kombinieren, aber nicht vermischen. Wer eine Modernisierung in ein Schreiben nach § 558 BGB packt, verliert beides.

Die Voraussetzungen des § 558 BGB

Damit ein Erhöhungsverlangen überhaupt zulässig ist, müssen vier Dinge stimmen.

Erstens die Wartefrist. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Weil das Schreiben selbst mit einer Überlegungsfrist läuft, kannst Du es frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verschicken.

Zweitens die Vergleichsmiete. Verlangen darfst Du höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete — also das, was in Essen für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.

Drittens die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen.

Viertens Form und Begründung. Textform genügt, begründen musst Du aber.

Nicht mitgerechnet werden bei der Wartefrist und bei der Kappungsgrenze Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB und Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Warum in Essen zwanzig und nicht fünfzehn Prozent gelten

Das Bundesrecht erlaubt den Ländern, die Kappungsgrenze in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf fünfzehn Prozent zu senken. Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht: Die Mieterschutzverordnung listet in ihrer Anlage die betroffenen Gemeinden auf, und ihre Zahl ist zuletzt von achtzehn auf siebenundfünfzig gestiegen.

Essen steht nicht darauf. Aufgeführt sind unter anderem Düsseldorf, Köln, Münster, Bonn, Aachen, Bielefeld, Paderborn und Dortmund — Essen fehlt. Daraus folgt für Dich als Essener Vermieter dreierlei:

• keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung, die Miete ist frei vereinbar
• Kappungsgrenze zwanzig Prozent in drei Jahren statt fünfzehn
• Sperrfrist für Eigenbedarf nach Umwandlung und Verkauf drei Jahre statt acht, siehe vermietete Wohnung verkaufen

Wer beiderseits der Stadtgrenze zu Dortmund vermietet, rechnet also mit zwei verschiedenen Kappungsgrenzen.

Beispielrechnung: die beiden Deckel

Zurück zur Wohnung aus dem Einstieg: 72 Quadratmeter in Frohnhausen, aktuell 480 Euro netto kalt, seit sechs Jahren unverändert.

Der Wert von 7,60 Euro ist ein gerundetes Beispiel, kein amtlicher Wert. Es gilt immer der niedrigere der beiden Deckel. Die 640 Euro der Nachbarwohnung sind für Deinen Bestandsmieter irrelevant, weil bei einer Neuvermietung ohne Mietpreisbremse andere Regeln gelten. Die Erhöhung auf 600 Euro wäre unwirksam gewesen.

Begründen: Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten

§ 558a BGB nennt vier zulässige Begründungsmittel: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Der Mietspiegel ist in Essen das Mittel der Wahl. Herausgeber ist das Amt für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung der Stadt Essen, und es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Das ist mehr als ein Formulierungsdetail: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Diese Vermutung muss der Mieter erschüttern, nicht Du beweisen. Der Mietspiegel steht kostenlos zum Download bereit, dazu gibt es einen Onlinerechner und eine Abfrage der Wohnlage nach Straße und Hausnummer. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, musst Du dessen Angaben ohnehin mitteilen, auch wenn Du anders begründest.

Drei Vergleichswohnungen sind der Notnagel, wenn der Mietspiegel nicht anwendbar ist — etwa bei möblierten Wohnungen, preisgebundenem Wohnraum, Untermietverhältnissen oder Wohnflächen außerhalb der Spanne von 25 bis 160 Quadratmetern. Die Wohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie findet: Straße, Hausnummer, Lage im Haus, Größe, Miete. Drei eigene Wohnungen im selben Haus sind zulässig.

Ein Sachverständigengutachten kostet meist mehrere hundert Euro und lohnt sich bei ungewöhnlichen Objekten — einer denkmalgeschützten Villa in Bredeney etwa, für die der Mietspiegel keine passende Kategorie kennt.

Das Schreiben: Textform und Inhalt

Textform heißt: lesbar, mit Nennung des Erklärenden, auf einem dauerhaften Datenträger. Eine Mail oder ein PDF genügen, eine Unterschrift nicht nötig, eine mündliche Ankündigung dagegen wertlos.

In das Schreiben gehören:

• alle Mieter als Adressaten, und zwar namentlich — bei einem Ehepaar beide
• die Wohnung, die bisherige Nettokaltmiete und die geforderte neue Nettokaltmiete
• der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll
• die Begründung mit dem gewählten Mittel und der konkreten Herleitung
• beim Mietspiegel die angesetzten Merkmalgruppen mit ihren Zu- und Abschlägen
• die Aufforderung, der Erhöhung zuzustimmen, mit Hinweis auf die Frist

Erhöht wird immer die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor; die passt Du getrennt nach § 560 BGB an, wenn die Abrechnung es hergibt.

Zustimmungsfrist und Klage

Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Geht der Brief am 10. März zu, läuft die Frist bis zum 31. Mai, und die neue Miete gilt ab Juni.

Stimmt er nicht zu, hast Du weitere drei Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dem die Wohnung liegt: für den großen Teil des Stadtgebiets das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Versäumst Du die drei Monate, ist die Erhöhung endgültig vom Tisch und Du beginnst von vorn.

Genügt das Schreiben den Anforderungen des § 558a BGB nicht, kannst Du den Mangel noch im Prozess heilen; der Mieter bekommt dann seine Überlegungsfrist neu.

Der Mieter darf außerdem, wenn er nicht zustimmen will, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein. Das ist der Punkt, an dem sich eine Erhöhung wirtschaftlich rechnen muss: 67 Euro mehr im Monat sind 804 Euro im Jahr — ein einziger Monat Leerstand plus Renovierung frisst das oft auf. Mehr dazu unter Mietausfall vermeiden.

Modernisierung: der zweite Weg (§ 559 BGB)

Hast Du modernisiert, darfst Du die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen — ohne Zustimmung des Mieters. Modernisierung ist dabei mehr als Reparatur: Einsparung von Endenergie oder Wasser, dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der Wohnverhältnisse, Barrierereduzierung oder Glasfaseranschluss.

Zwei Abzüge sind zwingend. Erstens die ersparte Instandhaltung: Was ohnehin hätte repariert werden müssen, gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten und ist zu schätzen. Zweitens Drittmittel, also Förderungen und zinsverbilligte Darlehen.

Ein Beispiel: neue Fenster in einer 72-Quadratmeter-Wohnung, Kosten 14.000 Euro, davon 4.000 Euro ersparte Instandhaltung, 2.000 Euro Förderung. Umlagefähig bleiben 8.000 Euro, davon acht Prozent sind 640 Euro im Jahr, also 53,33 Euro im Monat.

Darüber liegt eine eigene Kappung: Die monatliche Miete darf sich durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter erhöhen. Lag die Miete vor der Maßnahme unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro. Bei den 6,67 Euro der Beispielwohnung greift die Zwei-Euro-Grenze — höchstens 144 Euro im Monat, hier also unproblematisch.

Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt ein eigener Rahmen nach § 559e BGB: zehn Prozent der Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Förderung, mit einem pauschalen Abzug für Instandhaltung und einer Kappung von fünfzig Cent je Quadratmeter in sechs Jahren.

Ankündigen: § 555c BGB

Vor der Modernisierung steht die Ankündigung — spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform. Hinein gehören Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung, die künftigen Betriebskosten und der Hinweis auf den Härteeinwand.

Wer die Ankündigung vergisst, zahlt dafür: Die Erhöhung wirkt dann erst sechs Monate später. Normalerweise schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung; fehlt die Ankündigung oder fällt die Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher aus als angekündigt, verschiebt sich das um ein halbes Jahr. Bei Bagatellmaßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und geringer Mieterhöhung entfällt die Ankündigungspflicht.

Härtefall

Der Mieter kann der Modernisierung widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Den Einwand muss er bis zum Ablauf des Monats erklären, der auf den Zugang der Ankündigung folgt — und das nur, wenn Du korrekt auf Form und Frist hingewiesen hast.

Getrennt davon steht der Härteeinwand gegen die Erhöhung selbst nach § 559 Abs. 4 BGB: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie unter Berücksichtigung der Vermögensverhältnisse nicht zu rechtfertigen ist. Ausgeschlossen ist dieser Einwand allerdings, wenn die Wohnung durch die Maßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder Du die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musstest, die Du nicht zu vertreten hast — etwa eine gesetzliche Pflicht.

Die fünf häufigsten Fehler

• Nur einer von zwei Mietern wird angeschrieben.
• Erhöht wird die Warmmiete statt der Nettokaltmiete.
• Geprüft wird nur einer der beiden Deckel.
• Die Drei-Monats-Frist für die Zustimmungsklage läuft ab.
• Modernisierung und Vergleichsmiete stehen in einem Schreiben.

Fazit

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ein Antrag, kein Befehl: fünfzehn Monate Wartefrist, Textform, Begründung, Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats, danach drei Monate für die Klage. In Essen liegt die Kappungsgrenze bei zwanzig Prozent in drei Jahren, weil die Stadt nicht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen steht — die absolute Obergrenze bleibt aber immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Begründet wird am einfachsten mit dem qualifizierten Mietspiegel des Amtes für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung, weil er eine gesetzliche Vermutung für sich hat. Die Modernisierungserhöhung läuft völlig getrennt davon, braucht keine Zustimmung, dafür aber eine Ankündigung drei Monate vorher. Wer beide Wege sauber trennt und die Fristen im Kalender stehen hat, kommt ohne Streit durch — wie das Ganze in den Gesamtablauf passt, steht unter Wohnung vermieten.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zulässig, und wirksam werden darf die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete fünfzehn Monate unverändert war.

Warum gilt in Essen die Kappungsgrenze von zwanzig Prozent?

Weil Essen nicht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen aufgeführt ist; die abgesenkte Grenze von fünfzehn Prozent gilt nur in den dort genannten Gemeinden.

Darf ich bis zur Miete der frisch vermieteten Nachbarwohnung erhöhen?

Nein, Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete und zusätzlich die Kappungsgrenze; welcher der beiden Werte niedriger ist, entscheidet, und eine Neuvermietungsmiete ist kein Maßstab für den Bestandsvertrag.

Muss ich die Mieterhöhung unterschreiben?

Nein, Textform genügt nach § 558a BGB, also auch eine Mail oder ein PDF — genannt sein muss aber, wer die Erklärung abgibt, und alle Mieter müssen namentlich angeschrieben werden.

Wie lange hat der Mieter Zeit zuzustimmen?

Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens; stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Was tue ich, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Dann musst Du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, andernfalls ist die Erhöhung hinfällig; zuständig ist je nach Lage der Wohnung das Amtsgericht Essen, Essen-Borbeck oder Essen-Steele.

Kann ich mit drei Vergleichswohnungen begründen?

Ja, aber die Wohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie zuordnen kann, und wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, musst Du dessen Angaben zusätzlich mitteilen.

Wie hoch darf die Modernisierungsmieterhöhung ausfallen?

Acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten im Jahr, nach Abzug ersparter Instandhaltung und Fördermitteln, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren beziehungsweise zwei Euro, wenn die Miete zuvor unter sieben Euro je Quadratmeter lag.

Was passiert, wenn ich die Modernisierung nicht angekündigt habe?

Dann verschiebt sich die Wirkung der Erhöhung um sechs Monate nach hinten — dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Kann der Mieter eine Modernisierung verhindern?

Er kann einen Härteeinwand erheben, wenn die Maßnahme oder die Erhöhung für ihn oder seinen Haushalt nicht zu rechtfertigen ist; der Einwand entfällt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder Du zur Maßnahme verpflichtet warst.

Darf ich zugleich die Betriebskostenvorauszahlung anheben?

Ja, aber nicht im selben Schreiben und nicht nach denselben Regeln — die Vorauszahlung passt Du getrennt nach § 560 BGB an, sobald eine Abrechnung das rechtfertigt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Immobilie vermieten in Essen · Mietrendite berechnen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.