Indexmiete – einfach erklärt

Der Brief ist kurz. Der Verbraucherpreisindex sei um 4,2 Prozent gestiegen, die Miete erhöhe sich entsprechend von 810 auf 844 Euro, zahlbar ab übernächstem Monat. Keine Zustimmung nötig, keine Vergleichswohnungen, kein Mietspiegel. Wer das zum ersten Mal bekommt, fragt sich, ob das so einfach sein darf. Darf es — wenn im Mietvertrag eine Indexmiete steht.

Was ist eine Indexmiete?

Eine Indexmiete ist eine Miete, die sich nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richtet und deshalb ohne inhaltliche Begründung angepasst werden kann. Geregelt ist sie in § 557b BGB.

Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden. Sie wirkt in beide Richtungen: Fällt der Index, sinkt die Miete. In der Praxis ist das selten, ausgeschlossen ist es nicht.

Wie das in der Praxis aussieht

Vier Regeln entscheiden über die Wirksamkeit:

• Schriftform. Die Indexmietvereinbarung muss schriftlich im Vertrag stehen (§ 557b Abs. 1 BGB).
• Ein Jahr Ruhe. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB).
• Textform bei der Anpassung. Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Darin sind die eingetretene Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag anzugeben (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Wirkung ab dem übernächsten Monat. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).

Eine Rechnung dazu: Die Ausgangsmiete beträgt 810 Euro, der Index stand bei Vertragsbeginn auf 118,4 und steht jetzt bei 123,4. Das sind 4,22 Prozent. 810 Euro mal 1,0422 ergibt 844,18 Euro. Geht die Erklärung im März zu, ist die neue Miete ab Mai fällig.

Was daneben noch erhöht werden darf — und was nicht

Hier liegt der wichtigste Unterschied zur Staffelmiete.

Ausgeschlossen ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB sagt das ausdrücklich: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Mietspiegel und Vergleichswohnungen spielen während der Indexmiete also keine Rolle.

Die Modernisierungsumlage ist dagegen nur eingeschränkt gesperrt. Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat — also wegen gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben. Eine Ausnahme gilt für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nr. 1a BGB; dafür ist die Umlage auch bei einer Indexmiete möglich. Freiwillige Komfortmodernisierungen darfst Du bei einer Indexmiete dagegen nicht zusätzlich umlegen.

Betriebskosten laufen wie immer separat über § 560 BGB. Sie sind von der Indexbindung nicht erfasst. Welche Posten dazugehören, steht unter umlagefähige Nebenkosten.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Essener Vermieter ist die Indexmiete vor allem in zwei Fällen interessant: bei einem gerade fertig sanierten Objekt, bei dem in den nächsten Jahren nichts mehr ansteht, und bei einem Bestand, in dem gesetzlich veranlasste Maßnahmen wahrscheinlich sind — denn dafür bleibt die Umlage offen. Ein Beispiel wären Arbeiten an einem Gebäude, die aus einer öffentlich-rechtlichen Anordnung folgen.

Für Mieter ist die Indexmiete unangenehm ehrlich: Sie hängt nicht am Wohnungsmarkt, sondern an der allgemeinen Teuerung. In Phasen mit hoher Inflation steigt sie schneller als jede Vergleichsmiete, in ruhigen Jahren kaum. Eine Kappungsgrenze gibt es dabei nicht, weil § 558 Abs. 3 BGB nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt.

Für die Ausgangsmiete gilt in Essen: Die Mietpreisbremse greift hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW fehlt. Sonst wären die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete der Indexmietvereinbarung anzuwenden (§ 557b Abs. 4 BGB) — bei einer Staffelmiete dagegen auf jede einzelne Staffel. Mehr dazu unter Mietpreisbremse in NRW.

Die häufigsten Fallstricke

Die Erklärung nennt keinen Geldbetrag

Ein Brief, in dem nur die Indexentwicklung steht, reicht nicht. § 557b Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt zusätzlich die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Fehlt sie, ist die Erklärung unwirksam und die Frist beginnt nicht zu laufen.

Zu früh erhöht

Zwischen zwei Indexanpassungen muss ein Jahr liegen. Wer nach acht Monaten schreibt, bekommt keine wirksame Erhöhung, sondern muss neu ansetzen.

Falscher Index oder falscher Bezugszeitpunkt

Maßgeblich ist der Gesamtindex des Statistischen Bundesamtes für Deutschland, nicht ein Länderindex und nicht ein Teilindex „Wohnen“. Und Bezugspunkt ist der im Vertrag vereinbarte Ausgangsstand, nicht der Stand der letzten Erhöhung, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Index und Vergleichsmiete gemischt

Klauseln, nach denen der Vermieter „wahlweise“ nach Index oder nach Mietspiegel erhöhen darf, sind zum Nachteil des Mieters abweichend und damit unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB). Entscheide Dich beim Vertragsschluss. Die Abwägung habe ich unter Staffelmiete oder Indexmiete beschrieben.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (§ 557b BGB).
• Die Vereinbarung braucht Schriftform, die einzelne Anpassung nur Textform.
• Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat.
• Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen.
• Die Modernisierungsumlage bleibt möglich, soweit die Maßnahme auf nicht zu vertretenden Umständen beruht oder eine Heizungsanlage eingebaut wird.
• Eine Kappungsgrenze gibt es bei der Indexmiete nicht.

Häufige Fragen

Wo finde ich den maßgeblichen Index?

Beim Statistischen Bundesamt. Dort wird der Verbraucherpreisindex für Deutschland monatlich veröffentlicht. Achte darauf, dass Du mit demselben Basisjahr rechnest wie im Vertrag angegeben — sonst kommt eine falsche Prozentzahl heraus.

Muss der Mieter der Indexerhöhung zustimmen?

Nein. Anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirkt die Erklärung aus sich heraus, sofern sie formal korrekt ist.

Kann die Miete auch sinken?

Ja. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen. Der Vermieter muss von sich aus nicht tätig werden, deshalb lohnt es sich, den Index gelegentlich selbst zu prüfen.

Wie oft darf angepasst werden?

Höchstens einmal im Jahr. Der Vermieter darf aber auch mehrere Jahre sammeln und dann in einem Schritt anpassen, soweit keine vertragliche Ausschlussfrist entgegensteht.

Gilt die Indexmiete auch nach einem Verkauf weiter?

Ja. Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein, samt Indexklausel (§ 566 BGB). Mehr unter Kauf bricht nicht Miete.

Kann ich Index- und Staffelmiete kombinieren?

Nein. Beides zugleich für denselben Zeitraum geht nicht, weil sich die Erhöhungssysteme ausschließen. Eine zeitliche Abfolge — erst Staffel, danach Index — ist heikel und sollte nur mit anwaltlicher Prüfung in den Vertrag.

Ist eine Indexmiete für Mieter immer teurer?

Nicht zwangsläufig. In Stadtteilen mit stark steigenden Mieten kann die Indexbindung günstiger sein als der Weg über den Mietspiegel. In ruhigen Lagen ist es umgekehrt.

Was passiert am Ende der Indexvereinbarung?

Ist die Indexbindung befristet, gilt danach wieder das normale Erhöhungsrecht der §§ 558 ff. BGB, ausgehend von der zuletzt gezahlten Miete.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.