Mietpreisbremse in NRW – einfach erklärt

„Die Mietpreisbremse verbietet das doch.“ Diesen Satz höre ich in Essen häufig — von Mietern, die ihre neue Miete für zu hoch halten, und von Vermietern, die sich unnötig Sorgen machen. Beide irren, jedenfalls für Essen. Denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist eine Regel, nach der die Miete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf — aber nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland durch Rechtsverordnung dazu bestimmt hat. Sie steht in den §§ 556d bis 556g BGB.

Der Kern ist § 556d Abs. 1 BGB: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Entscheidend ist der zweite Halbsatz. Ohne Rechtsverordnung für das konkrete Gebiet gibt es keine Mietpreisbremse. Der Bund hat die Regel geschrieben, aber es sind die Landesregierungen, die bestimmen, wo sie gilt (§ 556d Abs. 2 BGB). Eine solche Verordnung muss begründet werden, und sie muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Wo sie in NRW gilt — und wo nicht

In Nordrhein-Westfalen heißt die maßgebliche Rechtsverordnung Mieterschutzverordnung NRW. In ihrer Anlage sind die Gemeinden aufgeführt, für die die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Nur dort greift die Mietpreisbremse.

Essen steht nicht in dieser Anlage. In Essen gilt die Mietpreisbremse deshalb nicht. Das gilt für das gesamte Stadtgebiet, für Bredeney genauso wie für Katernberg. Es gibt keine Teilgebiete, in denen sie doch anwendbar wäre.

Die Liste in der Anlage ist kurz und umfasst Gemeinden, für die das Land eine besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung begründet hat. Welche Gemeinden das im Einzelnen sind, ändert sich mit jeder Neufassung der Verordnung — maßgeblich ist immer der aktuelle Verordnungstext, nicht eine Aufzählung in einem Ratgeber. Was für Essen gilt, habe ich unter Mietpreisbremse in Essen ausführlich beschrieben.

Was in Essen stattdessen gilt

Hier wird oft schief formuliert, deshalb sage ich es deutlich: Die folgenden Werte sind keine Folgen der fehlenden Mietpreisbremse. Es sind die gesetzlichen Grundwerte des BGB — die Regel, nicht die Ausnahme. Angespannte Märkte bekommen davon abweichend schärfere Werte; Essen bekommt sie eben nicht.

• Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren. § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt, dass sich die Miete bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen darf. Der abgesenkte Wert von 15 Prozent nach Satz 2 gilt nur in Gemeinden oder Gemeindeteilen, die durch Rechtsverordnung als besonders gefährdet bestimmt sind. In Essen bleibt es bei 20 Prozent. Einzelheiten unter Kappungsgrenze.
• Kündigungssperrfrist drei Jahre nach Umwandlung. Wird an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Verlängerung auf bis zu zehn Jahre nach § 577a Abs. 2 BGB setzt wieder eine Rechtsverordnung voraus — in Essen greift sie nicht.

Nicht gedeckelt ist damit die Ausgangsmiete bei Neuvermietung. Wer in Essen neu vermietet, darf die Miete frei vereinbaren. Grenzenlos ist das trotzdem nicht: § 5 Wirtschaftsstrafgesetz behandelt es als Ordnungswidrigkeit, wenn jemand unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen Entgelte fordert, die die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. Diese Schwelle liegt hoch und wird selten erreicht — sie ist aber der Grund, warum „keine Mietpreisbremse“ nicht „keine Obergrenze“ heißt.

Wie die Mietpreisbremse dort funktioniert, wo sie gilt

Damit Du sie einordnen kannst, wenn Du in einer anderen Stadt vermietest oder mietest:

• Vormiete. War die Miete des Vormieters höher als die zulässige Miete, darf sie beibehalten werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung. Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf um den Betrag aufgeschlagen werden, der sich bei einer Modernisierungsumlage ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB).
• Neubau und umfassende Modernisierung. § 556d gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden; bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung gelten §§ 556d und 556e nicht (§ 556f BGB).
• Auskunftspflicht. Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst kann er sich darauf nicht berufen.
• Rüge. Zu viel gezahlte Miete bekommt der Mieter nur zurück, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB).

Bei einer Staffelmiete sind die §§ 556d bis 556g auf jede einzelne Staffel anzuwenden, bei einer Indexmiete nur auf die Ausgangsmiete. In Essen ist das derzeit ohne praktische Bedeutung.

Die häufigsten Fallstricke

Die Mietpreisbremse wird mit der Kappungsgrenze verwechselt

Zwei verschiedene Dinge. Die Mietpreisbremse betrifft die Miete bei Vertragsbeginn, die Kappungsgrenze das Tempo von Erhöhungen im laufenden Vertrag. In Essen gibt es die eine nicht und die andere sehr wohl.

„Keine Mietpreisbremse“ wird als Freibrief gelesen

Ist es nicht. Neben § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bleibt es dabei, dass jede spätere Erhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete und an der Kappungsgrenze hängt. Wer bei Vertragsbeginn weit über Markt geht, hat später keinen Spielraum mehr nach oben.

Ratgeber aus anderen Städten werden übertragen

Vieles, was für Köln, Düsseldorf oder München geschrieben wurde, gilt in Essen nicht. Das betrifft auch die Sperrfrist nach Umwandlung: drei Jahre in Essen, nicht zehn.

Die Verordnung wird als dauerhaft angesehen

Eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ist befristet und muss neu erlassen werden. Ob Essen bei einer künftigen Neufassung aufgenommen wird, entscheidet das Land. Prüfe vor einer Neuvermietung die dann geltende Fassung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).
• Sie gilt nur in Gebieten, die das Land durch Rechtsverordnung bestimmt hat — in NRW durch die Mieterschutzverordnung.
• Essen ist in der Anlage zu dieser Verordnung nicht aufgeführt; die Mietpreisbremse gilt hier nicht.
• In Essen gelten die gesetzlichen Grundwerte: Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) und Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach Umwandlung (§ 577a Abs. 1 BGB).
• Die abgesenkten Werte von 15 Prozent und bis zu zehn Jahren setzen jeweils eine Rechtsverordnung voraus, die es für Essen nicht gibt.
• Eine Obergrenze bleibt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: mehr als 20 Prozent über den üblichen Entgelten unter Ausnutzung eines knappen Angebots ist eine Ordnungswidrigkeit.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse in Essen wirklich nirgends?

Ja. Sie setzt voraus, dass die Gemeinde in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW steht. Essen steht dort nicht, und die Verordnung kennt innerhalb einer nicht aufgeführten Gemeinde auch keine Teilgebiete.

Heißt das, ich darf als Vermieter jeden Preis verlangen?

Rechtlich gibt es keine Deckelung der Anfangsmiete, praktisch gibt es die Grenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und den Markt. Und jede spätere Mieterhöhung ist an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden.

Kann ich als Mieter in Essen zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Auf die Mietpreisbremse gestützt nicht, weil sie hier nicht anwendbar ist. In Betracht kommt allenfalls ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder gegen die Wuchervorschriften — beides mit hohen Hürden.

Was ist mit der abgesenkten Kappungsgrenze von 15 Prozent?

Sie gilt nur in Gemeinden, die durch Rechtsverordnung bestimmt sind (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). In Essen bleibt es beim gesetzlichen Grundwert von 20 Prozent in drei Jahren.

Wie lange ist die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Essen?

Drei Jahre ab der Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Verlängerung auf bis zu zehn Jahre gilt nur in per Verordnung bestimmten Gebieten. Mehr dazu unter Kauf bricht nicht Miete.

Ändert sich das, wenn die Verordnung neu gefasst wird?

Möglich. Die Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig überarbeitet. Vor einer Neuvermietung lohnt ein Blick in die dann geltende Fassung.

Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen oder Kurzzeitvermietung?

Für Wohnraummietverträge grundsätzlich ja, dort wo sie überhaupt gilt. Für Essen ist die Frage gegenstandslos. Was bei kurzer Vermietungsdauer in Essen zu beachten ist, steht unter Kurzzeitvermietung in Essen.

Wo finde ich die Mieterschutzverordnung NRW?

Im Landesrecht Nordrhein-Westfalen, veröffentlicht über das Landesrechtsportal. Achte auf die Fassung mit der aktuell gültigen Anlage — nur die zählt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.