Kappungsgrenze – einfach erklärt

Der Mietspiegel sagt, Deine Wohnung könnte 9,20 Euro je Quadratmeter bringen. Du zahlst 7,10 Euro. Der Vermieter will auf 9,20 Euro erhöhen — das wären fast 30 Prozent auf einen Schlag. Und genau hier bremst das Gesetz: Nicht die Höhe des Ziels ist das Problem, sondern das Tempo.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze ist die Obergrenze dafür, um wie viel Prozent die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Sie steht in § 558 Abs. 3 BGB.

Der gesetzliche Grundwert beträgt 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die durch Rechtsverordnung bestimmt sind, sinkt der Wert auf 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Diese abgesenkte Grenze ist die Ausnahme, nicht die Regel.

Die Kappungsgrenze wirkt neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht anstelle von ihr. Beide Grenzen müssen eingehalten werden. Die niedrigere von beiden entscheidet.

Wie das in der Praxis aussieht

Zurück zum Beispiel. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, die Nettokaltmiete beträgt 497 Euro, das sind 7,10 Euro je Quadratmeter. Seit drei Jahren wurde nicht erhöht.

Der Vermieter kommt also in diesem Schritt nicht auf die Vergleichsmiete. Er muss warten: Erst wenn wieder drei Jahre vergangen sind, öffnet sich der nächste Spielraum von 20 Prozent — dann allerdings gedeckelt durch die dann geltende Vergleichsmiete.

Wichtig ist, was nicht mitzählt. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben ausdrücklich außer Betracht. Eine Modernisierungsumlage und Anpassungen der Betriebskosten laufen also an der Kappungsgrenze vorbei. Wer im selben Zeitraum modernisiert hat, darf zusätzlich umlegen, ohne dass es auf die 20 Prozent angerechnet wird — die Modernisierungsumlage hat mit § 559 Abs. 3a BGB eine eigene Deckelung.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen gilt der Grundwert von 20 Prozent. Der Grund ist einfach: Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent setzt eine Rechtsverordnung des Landes voraus, und Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt. Das ist derselbe Grund, aus dem hier auch die Mietpreisbremse nicht gilt.

Für Vermieter heißt das: In Essen darfst Du schneller an die Vergleichsmiete heran als in einer Stadt mit angespanntem Markt. Für Mieter heißt es: Der Sprung kann größer ausfallen als das, was Ratgeber aus Köln oder Düsseldorf beschreiben.

Praktisch spürbar ist das vor allem in Beständen mit lange unveränderten Mieten. In Stadtteilen wie Altenessen-Nord, Katernberg oder Vogelheim laufen viele Mietverhältnisse seit Jahrzehnten. Dort ist der Abstand zur Vergleichsmiete oft so groß, dass die Kappungsgrenze und nicht der Mietspiegel den Ausschlag gibt — und zwar über mehrere Erhöhungsrunden hinweg. Wie das Schreiben dazu aussehen muss, habe ich unter Mieterhöhung umsetzen beschrieben.

Die häufigsten Fallstricke

Der Dreijahreszeitraum wird falsch gerechnet

Er wird rückwärts vom Zeitpunkt gerechnet, zu dem die neue Miete wirksam werden soll — nicht vom Datum des Briefes und nicht vom Kalenderjahr. Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor diesem Zeitpunkt geschuldet war.

Kappungsgrenze und Vergleichsmiete werden verwechselt

Die Kappungsgrenze erlaubt nie eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist nur eine zweite, zusätzliche Bremse. Wer 20 Prozent aufschlägt, obwohl die Vergleichsmiete darunter liegt, hat ein unwirksames Erhöhungsverlangen.

Modernisierungsumlage wird eingerechnet

Falsch in beide Richtungen. Sie zählt nicht in die 20 Prozent hinein, und sie verbraucht den Spielraum auch nicht. Sie hat ihre eigene Grenze: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Bei Staffel- und Indexmiete wird sie angenommen

Die Kappungsgrenze gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Staffelmiete und einer Indexmiete greift sie nicht — dort sorgen andere Regeln für die Begrenzung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Kappungsgrenze begrenzt das Tempo der Mieterhöhung, nicht ihr Ziel (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Gesetzlicher Grundwert: 20 Prozent in drei Jahren. In Essen gilt genau dieser Wert.
• Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in Gemeinden, die per Rechtsverordnung bestimmt sind.
• Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden nicht mitgerechnet.
• Immer gilt zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze.
• Bei Staffel- und Indexmiete spielt die Kappungsgrenze keine Rolle.

Häufige Fragen

Gilt in Essen die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?

20 Prozent. Der abgesenkte Wert setzt eine Rechtsverordnung voraus, in deren Anlage Essen nicht aufgeführt ist.

Ab wann läuft der Dreijahreszeitraum?

Er endet mit dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete gelten soll, und beginnt drei Jahre davor. Maßgeblich ist die damals geschuldete Nettokaltmiete.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei der ersten Erhöhung nach Einzug?

Ja. Bezugspunkt ist dann die vereinbarte Anfangsmiete. Zusätzlich muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegen (§ 558 Abs. 1 BGB).

Kann die Kappungsgrenze ganz entfallen?

In den engen Fällen des § 558 Abs. 4 BGB, die an den Wegfall einer öffentlichen Bindung und eine frühere Ausgleichszahlung anknüpfen. Im normalen frei finanzierten Bestand kommt das nicht vor.

Was passiert, wenn der Vermieter zu viel verlangt?

Das Erhöhungsverlangen ist dann nur in Höhe des zulässigen Betrags begründet. Der Mieter kann teilweise zustimmen. Der Vermieter kann den Rest nicht durchsetzen und muss die Frist neu abwarten.

Zählt eine Mieterhöhung nach Modernisierung in die drei Jahre hinein?

Nein, sie bleibt außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Sie hat mit § 559 Abs. 3a BGB eine eigene Obergrenze.

Gilt die Kappungsgrenze auch nach einem Eigentümerwechsel?

Ja. Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein und übernimmt auch die Erhöhungshistorie (§ 566 BGB). Ein Verkauf setzt die drei Jahre nicht zurück. Mehr unter Kauf bricht nicht Miete.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.