Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) – einfach erklärt

Im Kaufvertragsentwurf steht ein Satz, den Du dreimal liest: „Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein.“ Der Verkäufer sagt, das sei Formsache. Ist es nicht. Dieser Satz entscheidet darüber, ob Du in Deine neue Wohnung einziehen kannst — oder ob Du die nächsten Jahre Vermieter bist.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Der Grundsatz besagt: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, läuft der Mietvertrag unverändert weiter, und der Käufer wird an Stelle des Verkäufers Vermieter. Geregelt ist das in § 566 BGB, der genau diese Überschrift trägt.

Der Wortlaut ist eindeutig: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein — für die Dauer seines Eigentums.

Zwei Voraussetzungen stecken darin. Erstens muss der Mieter die Wohnung schon überlassen bekommen haben, also tatsächlich eingezogen sein. Zweitens geht es um die Veräußerung durch den Vermieter selbst. Der Käufer erbt dabei den Vertrag so, wie er ist: Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen, Klauseln, alles. Er kann nicht neu verhandeln und nicht kündigen, nur weil er gekauft hat.

Wie das in der Praxis aussieht

Du kaufst eine vermietete Zweizimmerwohnung. Ab dem Tag des Eigentumsübergangs — nicht ab Notartermin, sondern ab Eintragung im Grundbuch — gilt:

• Die Miete steht Dir zu, nicht mehr dem Verkäufer.
• Du schuldest alle Vermieterpflichten aus § 535 BGB, insbesondere die Erhaltung der Wohnung.
• Du übernimmst die Mietkaution samt Rückzahlungspflicht (§ 566a BGB) — auch dann, wenn der Verkäufer sie Dir nie überwiesen hat. Kann der Mieter sie von Dir nicht erlangen, bleibt zusätzlich der frühere Vermieter verpflichtet.
• Du übernimmst die Erhöhungshistorie. Der Dreijahreszeitraum der Kappungsgrenze beginnt durch den Verkauf nicht neu.
• Du übernimmst laufende Betriebskostenzeiträume und musst abrechnen, siehe Betriebskostenabrechnung.

Für den Verkäufer endet die Sache nicht sofort. Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haftet der frühere Vermieter für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 BGB). Er wird davon frei, wenn er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter dann nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Diese Mitteilung sollte deshalb jeder Verkäufer schreiben.

Warum das für Dich wichtig ist

Es gibt zwei typische Essener Fälle.

Der erste: Du kaufst zum Selbstbezug. Dann brauchst Du eine Eigenbedarfskündigung, und die ist gesperrt, wenn die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. § 577a Abs. 1 BGB gibt dem Mieter eine Sperrfrist: Der Erwerber kann sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine wirtschaftliche Verwertung berufen.

In Essen sind es genau diese drei Jahre. Die Verlängerung auf bis zu zehn Jahre nach § 577a Abs. 2 BGB setzt eine Rechtsverordnung des Landes voraus, und Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt — derselbe Grund, aus dem hier auch die Mietpreisbremse nicht gilt. Ratgeber aus Köln oder Düsseldorf helfen an dieser Stelle nicht weiter.

Der zweite: Du kaufst als Kapitalanlage. Dann ist der bestehende Vertrag Dein Produkt. Eine Wohnung in Rüttenscheid, die seit zwanzig Jahren weit unter Mietspiegel vermietet ist, bringt weniger Rendite als eine vergleichbare in Frohnhausen mit marktnaher Miete — und Du kannst das nur langsam korrigieren, über die Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze. Welche Unterlagen Du dafür vor dem Kauf brauchst, steht unter Mietunterlagen beim Verkauf; die Verkäufersicht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Ein dritter Punkt gehört dazu: Wird an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Es entfällt beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige. Der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden.

Die häufigsten Fallstricke

Der Mieter war noch nicht eingezogen

§ 566 BGB greift nur, wenn der Wohnraum dem Mieter bereits überlassen war. Ist der Vertrag geschlossen, aber die Wohnung noch nicht übergeben, tritt der Erwerber nicht automatisch ein. Das ist selten, aber im Kaufvertrag zu klären.

Die Kaution taucht nicht auf

Der häufigste Streitpunkt beim Kauf vermieteter Objekte. Lass Dir Kautionskonten, Beträge und Zinsen vor Beurkundung nachweisen und regle die Übertragung im Kaufvertrag. Nach außen schuldest Du sie dem Mieter ohnehin.

Die Sperrfrist wird falsch gerechnet

Die drei Jahre laufen ab der Veräußerung, nicht ab der Umwandlung und nicht ab Deinem Einzugswunsch. Wurde vor der Überlassung an den Mieter bereits Wohnungseigentum begründet, greift die Sperrfrist gar nicht.

Es wird auf mündliche Zusagen vertraut

„Der Mieter zieht sowieso bald aus“ ist keine Rechtsposition. Was nicht im Vertrag oder in einem schriftlichen Aufhebungsvertrag steht, existiert nicht. Wie Du einen Kaufvertrag daraufhin prüfst, steht unter Kaufvertrag prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Verkauf tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) — unverändert.
• Voraussetzung ist, dass die Wohnung dem Mieter bereits überlassen war.
• Die Kaution geht mit über (§ 566a BGB), auch ohne Weiterleitung durch den Verkäufer.
• Der Verkäufer haftet wie ein Bürge weiter, bis er den Eigentumsübergang mitteilt.
• Nach Umwandlung und Verkauf gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB) — in Essen genau drei, nicht zehn.
• Bei Umwandlung nach Überlassung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Häufige Fragen

Kann ich als Käufer dem Mieter kündigen, weil ich gekauft habe?

Nein. Der Kauf allein ist kein Kündigungsgrund. Es braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf — und bei umgewandelten Wohnungen erst nach Ablauf der Sperrfrist.

Ab wann bekomme ich die Miete?

Ab dem Eigentumsübergang, also mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin steht sie dem Verkäufer zu. Im Kaufvertrag wird üblicherweise ein Stichtag für die Nutzen- und Lastenübergabe vereinbart, der den Ausgleich zwischen den Parteien regelt.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Er muss nur informiert werden, und bei einer Umwandlung nach Überlassung hat er ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Gilt der Grundsatz auch bei Gewerbe und Grundstücken?

Ja, über § 578 BGB gelten die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

Dort gilt der Grundsatz nicht in gleicher Weise. Der Ersteher tritt zwar in das Mietverhältnis ein, hat aber unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht. Das ist einer der Unterschiede, die unter Zwangsversteigerung kaufen beschrieben sind.

Wie erfährt der Mieter vom Eigentümerwechsel?

Am sichersten durch ein Schreiben beider Seiten mit Angabe des Stichtags, der neuen Bankverbindung und des Verbleibs der Kaution. Für den Verkäufer ist diese Mitteilung zugleich der Weg aus der Bürgenhaftung des § 566 Abs. 2 BGB.

Ändert sich der Mietvertrag durch den Verkauf?

Nein. Auch Staffelmiete und Indexmiete laufen unverändert weiter. Nur der Name des Vermieters ist ein anderer.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.