Kündigung wegen Eigenbedarf – einfach erklärt

Der Brief kommt an einem Dienstag: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. des übernächsten Monats.“ Zwei Sätze Begründung, eine Unterschrift. Der Mieter wohnt seit elf Jahren in der Wohnung. Und jetzt?

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund, aus dem in Deutschland ein Wohnraummietverhältnis vom Vermieter beendet wird — und zugleich der Kündigungsgrund, der am häufigsten an Formfehlern scheitert.

Was ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags, weil der Vermieter die Wohnung als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Grundlage steht in § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Sie ist ein Unterfall des berechtigten Interesses, das § 573 Absatz 1 BGB für jede Vermieterkündigung verlangt. Ohne ein solches Interesse kann ein Vermieter Wohnraum überhaupt nicht kündigen — und eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist nach § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.

Drei Bestandteile müssen zusammenkommen: eine begünstigte Person, ein ernsthafter Nutzungswunsch und vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür. Fehlt einer davon, ist die Kündigung unwirksam.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Kreis der begünstigten Personen ist enger, als viele annehmen. Erfasst sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts. Zu den Familienangehörigen zählen unstreitig Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel. Bei entfernteren Verwandten wird es schwierig; bei Personen ohne verwandtschaftliches oder haushaltsmäßiges Band scheidet der Eigenbedarf aus.

Formal entscheidet § 573 Absatz 3 BGB: Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Nachgeschoben werden dürfen nur Gründe, die später entstanden sind. Ein Schreiben, das nur das Wort „Eigenbedarf“ enthält, ist unwirksam — es muss stehen, für wen die Wohnung gebraucht wird, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht und warum gerade diese Wohnung.

Die Fristen richten sich nach § 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung verlängert sich die Frist für den Vermieter um jeweils drei Monate. Praktisch bedeutet das drei, sechs oder neun Monate.

Der Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Als Härte gilt nach Absatz 2 ausdrücklich auch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Der Widerspruch ist nach § 574b Absatz 1 BGB in Textform zu erklären und muss nach Absatz 2 spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses vorliegen — es sei denn, der Vermieter hat nicht rechtzeitig auf diese Möglichkeit hingewiesen; dann kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen.

Den vollständigen Ablauf mit Muster, Reihenfolge und Nachweisen habe ich unter Eigenbedarf anmelden beschrieben; hier bleibt es bei der Einordnung des Begriffs.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Essen ist eine Sonderregel besonders wichtig: § 577a BGB. Ist an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung dann verkauft worden, kann der Erwerber sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. Die Länder können diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern — Essen ist davon nicht erfasst, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. In Essen gilt daher die gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren. Aus demselben Grund gilt hier auch die Mietpreisbremse nicht, und die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren.

Das trifft genau die Konstellation, die in Essen häufig vorkommt: Ein Mehrfamilienhaus aus den fünfziger oder sechziger Jahren in Holsterhausen, Frohnhausen oder Rüttenscheid wird aufgeteilt, die einzelnen Wohnungen werden verkauft, und die Käufer wollen selbst einziehen. Wer als Käufer die Sperrfrist übersieht, kauft eine Wohnung, die er drei Jahre lang nicht beziehen kann. Wer als Mieter davon nichts weiß, räumt freiwillig, obwohl er nicht müsste.

Streitigkeiten laufen über die Amtsgerichte Essen (Zweigertstraße 52), Essen-Borbeck (Marktstraße 70) und Essen-Steele (Grendplatz 2), je nachdem, wo die Wohnung liegt.

Die häufigsten Fallstricke

Die zu dünne Begründung

Der mit Abstand häufigste Fehler. Name der begünstigten Person, Verwandtschaftsverhältnis und der konkrete Grund gehören in den Kündigungsbrief — nicht in ein späteres Schreiben und nicht in den Prozess. Was dort fehlt, lässt sich nach § 573 Absatz 3 BGB nicht mehr nachholen.

Der vorgetäuschte Eigenbedarf

Zieht nach der Räumung niemand ein oder wird die Wohnung stattdessen verkauft oder teurer neu vermietet, kann der frühere Mieter Schadensersatz verlangen: Umzugskosten, Maklerkosten, die Differenz zur höheren Miete über Jahre. Die Beträge liegen regelmäßig im fünfstelligen Bereich. Der Vermieter muss dann erklären, warum der angekündigte Bedarf entfallen ist.

Die Sperrfrist nach Umwandlung wird übersehen

Sie steht nicht im Grundbuch und nicht im Kaufvertrag. Sie ergibt sich aus dem Datum der Begründung von Wohnungseigentum, dem Datum der Veräußerung und dem Beginn des Mietverhältnisses. Diese drei Daten gehören vor jedem Kauf einer vermieteten Wohnung nebeneinandergelegt — siehe auch Vermietete Wohnung verkaufen.

Der Härtefall wird nicht ernst genommen

Hohes Alter, lange Wohndauer, schwere Krankheit oder eine tatsächlich fehlende Ersatzwohnung können nach § 574 BGB zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen, unter Umständen auf unbestimmte Zeit. Eine Eigenbedarfskündigung ist deshalb kein Termin, sondern ein Verfahren mit offenem Ausgang.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundlage ist § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB: Bedarf für den Vermieter, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.
• Die Gründe müssen nach § 573 Absatz 3 BGB im Kündigungsschreiben stehen und lassen sich nicht nachschieben.
• Die Fristen betragen nach § 573c BGB drei, sechs oder neun Monate je nach Wohndauer.
• Der Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen; die Frist läuft zwei Monate vor Vertragsende ab.
• Nach Umwandlung und Verkauf gilt in Essen die gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren nach § 577a BGB.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf führt zu Schadensersatz in oft fünfstelliger Höhe.

Häufige Fragen

Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

Für Dich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige Deines Haushalts. Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel sind unproblematisch. Bei Nichten, Neffen oder entfernteren Verwandten kommt es auf den Einzelfall an, und bei Freunden oder Lebensgefährten ohne gemeinsamen Haushalt scheidet Eigenbedarf aus.

Muss ich als Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten?

Steht im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung leer, muss sie dem Mieter angeboten werden. Unterbleibt das, kann die Kündigung daran scheitern. Eine Pflicht, irgendwo auf dem Markt eine Wohnung zu besorgen, gibt es dagegen nicht.

Gilt Eigenbedarf auch für eine Gesellschaft?

Eine juristische Person kann keinen Eigenbedarf haben, weil sie nicht wohnt. Bei Personengesellschaften ist die Lage differenzierter; zusätzlich greift dann die Kündigungsbeschränkung des § 577a Absatz 1a BGB. Wer eine vermietete Wohnung über eine Gesellschaft kauft, sollte das vorher klären.

Wie lange muss die Wohnung nach dem Auszug selbst genutzt werden?

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Entscheidend ist, dass der Bedarf bei der Kündigung ernsthaft bestand. Ein Auszug nach wenigen Monaten weckt aber den Verdacht des vorgetäuschten Bedarfs, und dann musst Du erklären, was sich geändert hat.

Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?

Dann bleibt nur die Räumungsklage und danach die Vollstreckung. Wie das abläuft und welche Fristen dabei gelten, steht unter Zwangsräumung. Eigenmächtiges Handeln ist auch bei wirksamer Kündigung verboten.

Kann ich eine vermietete Wohnung kaufen und sofort selbst einziehen?

Nur, wenn die Wohnung schon vor der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt war. Sonst greift die Sperrfrist des § 577a BGB von drei Jahren ab Veräußerung, und darüber hinaus laufen noch die Kündigungsfristen des § 573c BGB. Mehr zur Ausgangslage unter Kauf bricht nicht Miete und Wohnung vermieten.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.