Eigenbedarf anmelden: so hält die Kündigung

Die Tochter kommt zum Studium zurück nach Essen, die Wohnung im eigenen Haus wäre die richtige — nur wohnt darin seit elf Jahren jemand anderes. Was jetzt kommt, entscheidet sich nicht am Küchentisch, sondern in einem Brief. Und dieser Brief ist der häufigste Grund, warum Eigenbedarfskündigungen vor dem Amtsgericht scheitern: nicht weil der Bedarf erfunden wäre, sondern weil er falsch aufgeschrieben wurde.

Was das Gesetz verlangt

Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Drei Wörter tragen die Last.

Benötigen heißt mehr als wünschen und weniger als Not: Verlangt werden vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Gerichte respektieren die Lebensplanung des Eigentümers, der Bedarf darf aber nicht überhöht sein. Wer für eine einzelne Person 200 Quadratmeter beansprucht, muss das erklären können.

Als Wohnung heißt: zum Wohnen. Wer die Räume nur als Praxis oder Büro nutzen will, fällt nicht unter Nummer 2, sondern unter die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB.

Ernsthaft und gegenwärtig muss der Bedarf sein. Ein Bedarf, der erst in zwei Jahren entsteht, trägt die Kündigung heute nicht.

Wer als Angehöriger zählt

Ohne weitere Begründung privilegiert sind nahe Familienangehörige: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern. Der Bundesgerichtshof hat auch Nichten und Neffen einbezogen (BGH, VIII ZR 159/09).

Nicht privilegiert sind entferntere Verwandte wie Cousins oder Großnichten; bei ihnen muss eine besonders enge soziale Bindung dargelegt werden. Angehörige des Haushalts sind Personen, die dauerhaft mit im Haushalt leben, etwa eine dort wohnende Pflegekraft. Der Lebensgefährte ist kein Familienangehöriger im Sinne der Vorschrift, wohl aber Haushaltsangehöriger, wenn er mit im Haushalt lebt; der geschiedene Ehegatte fällt aus dem privilegierten Kreis heraus.

Der Brief entscheidet

Die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform: nicht per E-Mail, nicht per Fax, sondern mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Bei mehreren Eigentümern unterschreiben alle, und die Kündigung muss allen im Vertrag stehenden Mietern gegenüber erklärt werden.

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben. Daran fallen die meisten Kündigungen. Hinein gehören:

• die Person, für die der Bedarf besteht, mit Namen und Verhältnis zum Vermieter,
• der konkrete Grund, warum genau diese Wohnung gebraucht wird,
• die aktuelle Wohnsituation dieser Person, soweit sie den Bedarf erklärt.

Formulierungen wie wegen Eigenbedarfs oder für Familienangehörige reichen nicht. Nachschieben kannst Du Gründe später nicht, nur nachträglich entstandene Umstände zählen. Ein zu knapper Brief ist deshalb nicht heilbar — Du müsstest neu kündigen und die Frist neu laufen lassen.

Nach § 568 Abs. 2 BGB sollst Du außerdem auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, aber der Mieter darf seinen Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären.

Die Kündigungsfristen

Die Fristen stehen in § 573c Abs. 1 BGB und richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Zulässig ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Im Beispiel oben, elf Jahre Mietdauer: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Januar zu, endet das Mietverhältnis am einunddreißigsten Oktober — fast zehn Monate, und das nur, wenn niemand widerspricht.

Die Sperrfrist nach einer Umwandlung

Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a Abs. 1 BGB erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch.

Und hier liegt ein echter Essener Standortvorteil: § 577a Abs. 2 BGB erlaubt den Ländern, diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht und acht Jahre festgesetzt — aber nur für die Kommunen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung, und Essen steht dort nicht. In Essen bleibt es bei drei Jahren, in Köln, Düsseldorf oder Dortmund sind es acht. Wer in Rüttenscheid oder Bredeney eine umgewandelte Eigentumswohnung kauft, wartet fünf Jahre kürzer als ein Käufer in einer Verordnungskommune. Was das für die andere Seite des Geschäfts bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Vor Ablauf der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam — auch dann, wenn der Bedarf echt und dringend ist.

Die Anbietpflicht

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, musst Du sie dem gekündigten Mieter anbieten. Diese Anbietpflicht ist begrenzt und erfasst nur Wohnungen im selben Objekt, die Dir in der Kündigungsfrist tatsächlich zur Verfügung stehen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung dazu geändert (BGH, VIII ZR 232/15). Früher machte die Verletzung der Anbietpflicht die Kündigung unwirksam, heute bleibt sie wirksam; der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugs- und Maklerkosten oder eine Mietdifferenz. Die Beträge werden schnell vierstellig. Praktisch heißt das: Wird im Haus etwas frei, schreib es dem gekündigten Mieter an, mit Größe, Lage, Miete und einer Frist zur Rückmeldung.

Widerspruch und Sozialklausel

Auch eine einwandfreie Kündigung ist nicht das Ende. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

§ 574 Abs. 2 BGB nennt einen Härtegrund ausdrücklich: wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hinzu kommen in der Praxis hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, sehr lange Wohndauer oder ein bevorstehender Schulabschluss der Kinder.

Der Widerspruch ist nach § 574b BGB in Textform zu erklären, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter den Hinweis nach § 568 Abs. 2 BGB unterlassen, verschiebt sich diese Grenze auf den ersten Termin im Räumungsprozess.

Der Bundesgerichtshof verlangt dabei sorgfältige Sachverhaltsaufklärung im Einzelfall und untersagt schematische Betrachtungen (BGH, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Bei behaupteter schwerer Erkrankung muss das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen statt sich auf ein Attest zu stützen. Das macht solche Verfahren lang und teuer. Dringt der Widerspruch durch, wird das Mietverhältnis nach § 574a BGB fortgesetzt, gegebenenfalls zu geänderten Bedingungen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Das ist der teuerste Fehler im Mietrecht. Zieht die angekündigte Bedarfsperson nicht ein und lässt sich das nicht plausibel erklären, haftet der Vermieter auf Schadensersatz: Umzugs- und Maklerkosten, Kosten der Wohnungssuche, doppelte Mietzahlungen und vor allem die Mietdifferenz zur neuen, meist teureren Wohnung — häufig über Jahre hochgerechnet.

Entscheidend ist die Darlegungslast: Wer den angekündigten Eigenbedarf nach dem Auszug nicht umsetzt, muss stimmig erklären, warum der Bedarf entfallen ist (BGH, VIII ZR 44/16). Gelingt das nicht, wird der Eigenbedarf als vorgetäuscht behandelt.

Daraus folgt eine schlichte Regel: Fällt der Bedarf weg, informier den Mieter unverzüglich und dokumentier den Grund. Ein Vergleich mit Abstandszahlung ist fast immer günstiger als ein Schadensersatzprozess.

Räumung: Ablauf und Dauer

Zieht der Mieter nicht aus, brauchst Du einen Titel. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung, unabhängig vom Streitwert: für die meisten Essener Stadtteile das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen. Wer beim falschen Gericht einreicht, verliert Wochen.

Der Ablauf in Schritten:

1. Räumungsklage. Nach Ablauf der Kündigungsfrist erhoben; der Streitwert bemisst sich nach der Jahresnettokaltmiete.
2. Schriftlicher Vorlauf. Der Mieter bekommt eine Frist zur Verteidigung, dann folgen die Schriftsätze.
3. Mündliche Verhandlung. Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen; das Tempo hängt an der Belastung des Gerichts.
4. Urteil und Räumungsfrist. Das Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr.
5. Zwangsvollstreckung. Der Gerichtsvollzieher kündigt den Termin an, setzt den Mieter aus dem Besitz und weist Dich ein, meist durch Austausch der Schlösser.

Für die Vollstreckung gibt es zwei Wege. Bei der klassischen Räumung werden die Möbel weggeschafft und eingelagert; die Kosten trägst zunächst Du, oft vierstellig. Bei der Räumung nach § 885a ZPO, der Berliner Räumung, beschränkt sich der Auftrag auf die Besitzverschaffung: Der Gerichtsvollzieher protokolliert, was in der Wohnung steht, Du übernimmst die Verwahrung und haftest nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das ist günstiger, verlangt aber Sorgfalt.

Realistisch dauert ein unstreitiges Verfahren einige Monate; mit Härtefallwiderspruch und Gutachten streckt es sich erheblich. Rechne Kündigungsfrist, Verfahrensdauer und mögliche Räumungsfrist zusammen — bei einem langjährigen Mietverhältnis werden daraus schnell zwei Jahre. Wer zusätzlich Zahlungsprobleme hat, prüft parallel die Wege unter wenn der Mieter nicht zahlt, denn eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs läuft schneller.

Was Du vorher prüfen solltest

Bevor der Brief rausgeht, lohnen fünf Fragen. Ist die Sperrfrist abgelaufen? Ist die Person konkret benannt und im privilegierten Kreis? Stimmt die Frist nach Mietdauer? Steht der Widerspruchshinweis drin? Gibt es im Haus eine freie vergleichbare Wohnung? Wer das abhakt, hat die häufigsten Angriffspunkte ausgeräumt.

Dazu gehört eine ehrliche Abwägung: Ein Aufhebungsvertrag mit Umzugskostenzuschuss kostet oft weniger als ein Jahr Verfahren. Wer die Wohnung nicht selbst braucht, sondern verkaufen will, rechnet besser den Verkauf im vermieteten Zustand durch. Für die Neuvermietung danach hilft der Ablauf unter Wohnung vermieten und die Auswahl unter den richtigen Mieter finden.

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung hält, wenn der Bedarf echt ist und der Brief ihn vollständig erklärt: benannte Person, Verhältnis zum Vermieter, konkreter Grund, dazu Schriftform und der Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Die Frist richtet sich nach der Mietdauer und beträgt bei mehr als acht Jahren neun Monate; nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum kommt in Essen eine Sperrfrist von drei Jahren hinzu statt der acht Jahre in den Kommunen der Mieterschutzverordnung. Wird im Haus eine vergleichbare Wohnung frei, biete sie an — sonst drohen Schadensersatzansprüche, auch wenn die Kündigung wirksam bleibt. Der teuerste Fehler ist der vorgetäuschte Eigenbedarf, denn wer den angekündigten Bedarf nicht umsetzt und den Wegfall nicht stimmig erklären kann, haftet auf Umzugskosten und Mietdifferenz. Und rechne von Anfang an mit Zeit: Kündigungsfrist, Verfahren beim Amtsgericht und eine mögliche Räumungsfrist summieren sich.

Häufige Fragen

Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

Für Dich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige Deines Haushalts nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; ohne weitere Begründung privilegiert sind nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern sowie nach der Rechtsprechung auch Nichten und Neffen (BGH, VIII ZR 159/09).

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Person, für die der Bedarf besteht, ihr Verhältnis zu Dir und der konkrete Grund, warum gerade diese Wohnung gebraucht wird — ein bloßer Hinweis auf Eigenbedarf genügt nach § 573 Abs. 3 BGB nicht, und Gründe lassen sich später nicht nachschieben.

Wie lang ist die Kündigungsfrist?

Nach § 573c Abs. 1 BGB drei Monate bis zu fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren, jeweils bei Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats.

Wie lange ist die Sperrfrist nach einer Umwandlung in Essen?

Drei Jahre ab der Veräußerung nach § 577a Abs. 1 BGB, weil die auf acht Jahre verlängerte Frist nach § 577a Abs. 2 BGB nur in den Kommunen der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen gilt und Essen dort nicht aufgeführt ist.

Muss ich dem Mieter eine andere Wohnung anbieten?

Ja, wenn während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei wird; unterbleibt das Angebot, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen (BGH, VIII ZR 232/15).

Wie kann der Mieter widersprechen?

In Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses nach § 574b BGB; fehlt im Kündigungsschreiben der Hinweis nach § 568 Abs. 2 BGB, kann er den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären.

Was gilt als Härtefall?

Vor allem fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, daneben hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft oder sehr lange Wohndauer — die Gerichte müssen den Einzelfall sorgfältig aufklären und bei behaupteter schwerer Erkrankung regelmäßig ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, VIII ZR 180/18).

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Der Vermieter haftet auf Schadensersatz für Umzugs- und Maklerkosten sowie die Mietdifferenz und muss stimmig erklären, warum ein angekündigter Bedarf nachträglich entfallen ist — gelingt das nicht, gilt der Eigenbedarf als vorgetäuscht (BGH, VIII ZR 44/16).

Welches Gericht ist für eine Räumungsklage in Essen zuständig?

Ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung, für die meisten Stadtteile also das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele und für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen.

Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?

Räumungssachen sind nach § 272 Abs. 4 ZPO vorrangig und beschleunigt zu behandeln, dennoch dauert ein unstreitiges Verfahren einige Monate, und mit Härtefallwiderspruch, Gutachten und einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO von bis zu einem Jahr wird daraus schnell deutlich mehr.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.