Mietkaution – einfach erklärt

Beim Auszug ist alles gestrichen, der Schlüssel abgegeben, das Protokoll unterschrieben. Und dann passiert acht Monate lang nichts. Die Kaution liegt beim Vermieter, und auf Nachfrage heißt es, man müsse „noch die Nebenkosten abwarten“. Darf er das? Zum Teil ja. Aber nicht unbegrenzt und nicht in voller Höhe.

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter stellt, damit der Vermieter im Streitfall auf Geld zugreifen kann, das ihm zusteht. Die Regeln stehen in § 551 BGB.

Sie sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis: rückständige Miete, Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Nebenkostennachzahlungen. Sie ist kein Vorschuss auf die letzte Miete — wer die letzten Monatsmieten „abwohnt“, verletzt den Vertrag und riskiert die Kündigung.

Wichtig: Eine Kaution muss vereinbart sein. Ohne Klausel im Mietvertrag gibt es keine Pflicht, eine zu stellen.

Wie das in der Praxis aussieht

Vier gesetzliche Regeln, die keine Vertragsklausel zum Nachteil des Mieters aushebeln kann (§ 551 Abs. 4 BGB):

• Höchstens drei Monatsmieten. Und zwar die Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB) — also die Nettokaltmiete. Bei 720 Euro netto sind das 2.160 Euro, unabhängig davon, dass die Warmmiete 940 Euro beträgt. Der Unterschied ist unter Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete erklärt.
• Drei Raten. Ist Geld zu hinterlegen, darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Getrennte Anlage. Der Vermieter muss das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Eine andere Anlageform darf vereinbart werden. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Erträge gehören dem Mieter. Sie erhöhen die Sicherheit. Nur bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht.

Die getrennte Anlage ist kein Formalismus. Sie schützt den Mieter in der Insolvenz des Vermieters: Wird das Geld auf dem Privatkonto vermischt, ist es im Ernstfall weg. Der Mieter darf deshalb die Zahlung der Kaution zurückhalten, bis der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt.

Was beim Auszug passiert

Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. In der Praxis sind drei bis sechs Monate üblich.

Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf er dafür einen angemessenen Teil einbehalten — aber eben nur den Teil, nicht die ganze Summe. Wer 2.160 Euro einbehält, weil eine Nachzahlung von vielleicht 200 Euro im Raum steht, handelt vertragswidrig.

Sinnvoll ist ein sauberes Übergabeprotokoll. Was hineingehört und wie Du Streit vermeidest, steht unter Wohnungsübergabe.

Warum das für Dich wichtig ist

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist die Kaution einer der Punkte, an denen es regelmäßig hakt. § 566a BGB sagt klar: Der Erwerber tritt in die durch die Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Er schuldet dem Mieter also die Rückzahlung — auch dann, wenn der Verkäufer ihm das Geld nie überwiesen hat. Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt zusätzlich der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Für Dich als Käufer einer Wohnung in Essen heißt das: Lass Dir die Kautionskonten und die Zinsabrechnungen vorlegen, bevor Du unterschreibst, und lass die Übertragung im Kaufvertrag regeln. Ich sehe das bei Mehrfamilienhäusern in Steele oder Borbeck-Mitte regelmäßig — zehn Mietverhältnisse, sieben nachweisbare Kautionen, und der Rest wird zum Problem des Käufers. Welche Unterlagen sonst noch dazugehören, steht unter Mietunterlagen beim Verkauf. Der allgemeine Grundsatz dahinter steht unter Kauf bricht nicht Miete.

Die häufigsten Fallstricke

Kaution aus der Warmmiete gerechnet

Der Klassiker. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Eine zu hoch vereinbarte Kaution ist in Höhe des Überschusses unwirksam; der Mieter kann den Überschuss zurückverlangen.

Kaution auf dem Privatkonto

Verstößt gegen § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Mieter kann die getrennte Anlage verlangen und bis dahin die laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten.

Barkaution ohne Quittung

Kommt häufiger vor, als man denkt, und endet beim Auszug im Streit über die Frage, ob überhaupt gezahlt wurde. Beweispflichtig ist der Mieter. Immer schriftlich quittieren lassen oder überweisen.

Kaution statt letzter Miete

Der Mieter darf nicht mit der Kaution gegen die laufende Miete aufrechnen. Das ist eine Vertragsverletzung und kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen.

Das Wichtigste in Kürze

• Höchstens drei Nettokaltmieten, ohne Betriebskostenanteile (§ 551 Abs. 1 BGB).
• Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.
• Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen.
• Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.
• Für die Rückzahlung gibt es keine gesetzliche Frist; drei bis sechs Monate sind üblich.
• Beim Verkauf geht die Kaution auf den Erwerber über (§ 566a BGB).

Häufige Fragen

Muss ich die Kaution vor dem Einzug komplett zahlen?

Nein. Die erste von drei Raten ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen mit den beiden folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die Vollzahlung vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam.

Was ist eine Kautionsbürgschaft?

Statt Geld stellt eine Bank oder ein Versicherer eine Bürgschaft. Auch sie ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Eine vom Mieter freiwillig zusätzlich gestellte Bürgschaft eines Angehörigen ist ein eigenes Thema und rechtlich heikel.

Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?

Bei laufendem Mietverhältnis grundsätzlich nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen. Ansonsten sichert die Kaution, sie ersetzt nicht die Durchsetzung.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

So lange, wie er zur Prüfung braucht — und für den Teil, der wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung strittig sein kann. Den unstreitigen Rest muss er zügig auszahlen.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB). Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.

Was passiert mit der Kaution, wenn das Haus verkauft wird?

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein (§ 566a BGB). Der bisherige Vermieter bleibt zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen kann.

Kann der Vermieter eine höhere Kaution verlangen, wenn die Bonität schwach ist?

Nein, die Grenze von drei Nettokaltmieten gilt immer. Wer Risiken absichern will, prüft besser vorher gründlich — siehe Bonitätsprüfung beim Mieter.

Was gilt, wenn ich als Mieter die Kaution nicht zahle?

Gerät der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor (§ 569 Abs. 2a BGB). Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Die Kaution ist also keine Nebensache.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.