Kündigung wegen Zahlungsverzug – einfach erklärt

Im Januar fehlen 200 Euro, im Februar die ganze Miete, im März wieder alles. Der Vermieter schreibt eine fristlose Kündigung. Vier Wochen später überweist das Jobcenter den gesamten Rückstand — und der Mieter fragt, ob er jetzt bleiben darf. Die Antwort lautet: teilweise.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist der einzige Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht, bei dem der Mieter die Kündigung durch eine Zahlung ungeschehen machen kann. Aber eben nicht jede Kündigung.

Was ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzug?

Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil der Mieter mit einem gesetzlich bestimmten Betrag an Miete im Rückstand ist.

Die Grundlage ist § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB. Dort stehen zwei getrennte Tatbestände, die in der Praxis ständig verwechselt werden. Beide sind eigenständig; es genügt, wenn einer erfüllt ist.

Anders als sonst braucht es hier keine Abmahnung: Nach § 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 BGB entfällt das Erfordernis einer Frist oder Abmahnung, wenn der Mieter mit der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nummer 3 in Verzug ist. Eine Mahnung ist trotzdem sinnvoll — für die Beweislage und weil sie oft schneller zum Geld führt als die Kündigung.

Wie das in der Praxis aussieht

Die beiden Tatbestände sauber getrennt:

Buchstabe a beschreibt also den schnellen Fall: zwei Monate hintereinander, und der Gesamtrückstand liegt über einer Monatsmiete. Buchstabe b beschreibt den langsamen Fall: Über einen längeren Zeitraum sammeln sich kleine Fehlbeträge an, bis zwei volle Monatsmieten erreicht sind. Ein Mieter, der über anderthalb Jahre jeden Monat ein Drittel der Miete schuldig bleibt, erfüllt Buchstabe b, ohne je zwei Monate ganz ausgesetzt zu haben.

Ein Rechenbeispiel bei 600 Euro Monatsmiete: Fehlen im März 350 Euro und im April 350 Euro, sind das zwei aufeinanderfolgende Termine mit zusammen 700 Euro Rückstand — mehr als eine Monatsmiete, also Buchstabe a. Fehlen dagegen über acht Monate jeweils 150 Euro, sind das 1.200 Euro und damit zwei Monatsmieten: Buchstabe b.

Nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Und nach § 569 Absatz 4 BGB muss der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben sein — bei Zahlungsverzug heißt das: Monate und Beträge einzeln aufführen.

Die Schonfristzahlung und ihre Grenze

Der wichtigste Sonderweg steht in § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Die fristlose Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB befriedigt wird — oder wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Genau deshalb springen Jobcenter und Sozialamt in solchen Fällen ein.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens: Die Frist läuft ab der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also ab Zustellung der Räumungsklage — nicht ab dem Zugang der Kündigung. Zweitens: Nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 BGB gilt das nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Die Schonfrist gibt es also nicht beliebig oft.

Und nun der Punkt, an dem die meisten Mieter überrascht werden: Die Schonfristzahlung beseitigt nach dem Wortlaut des Gesetzes die fristlose Kündigung. Sie steht in § 569 Absatz 3, und der ergänzt ausdrücklich § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 — also die außerordentliche Kündigung. Eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung wird davon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erfasst. Diese Auslegung ist in der Fachliteratur seit Langem umstritten; verlassen sollte sich ein Mieter darauf nicht. Praktisch heißt das: Nachzahlen ist immer richtig, rettet aber nicht in jedem Fall die Wohnung.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Vermieter folgt daraus eine schlichte Handlungsanweisung: fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, beides in einem Schreiben, beides einzeln begründet. Wer nur fristlos kündigt, verliert bei einer Schonfristzahlung das gesamte Verfahren samt Kosten.

Für Mieter folgt daraus: Nicht auf die Zahlung nach Klagezustellung warten. Wer vor Zugang der Kündigung zahlt, ist nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB komplett aus dem Schneider. Wer erst in der Schonfrist zahlt, hat nur die halbe Sicherheit. Und wer beim Jobcenter Hilfe braucht, sollte das beantragen, sobald der erste Monat fehlt, nicht wenn der Gerichtsvollzieher kommt.

In Essen laufen die Räumungsklagen über die Amtsgerichte Essen (Zweigertstraße 52), Essen-Borbeck (Marktstraße 70) und Essen-Steele (Grendplatz 2), abhängig von der Lage der Wohnung. Ein Verfahren bis zum Urteil dauert selten unter vier bis sechs Monaten, und die Miete läuft in dieser Zeit weiter auf. Was das kostet, steht unter Mietausfall; wie es danach weitergeht, unter Zwangsräumung.

Die häufigsten Fallstricke

Die Kündigung nennt keine Beträge

§ 569 Absatz 4 BGB verlangt die Angabe des Kündigungsgrundes. Ein Schreiben, das nur „wegen erheblicher Mietrückstände“ sagt, ist angreifbar. Monat für Monat auflisten, Soll und Ist, Restbetrag.

Verrechnung mit einer Minderung

Behält der Mieter wegen eines echten Mangels zurück, entsteht insoweit kein Rückstand — die Miete ist nach § 536 BGB kraft Gesetzes herabgesetzt. Eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam. Erst den Mangel klären, dann kündigen; siehe Mietminderung.

Der Kautionsrückstand wird übersehen

Nach § 569 Absatz 2a BGB ist ein Verzug mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten ein eigener wichtiger Grund für die fristlose Kündigung — ohne Abmahnung und ohne Abhilfefrist. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben bei der Berechnung außen vor. Das greift oft viel früher als der Mietrückstand, siehe Mietkaution.

Kündigung kurz nach einer Mieterhöhung

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt worden, darf nach § 569 Absatz 3 Nummer 3 BGB wegen dieses Verzugs erst zwei Monate nach der rechtskräftigen Verurteilung gekündigt werden. Wer das übersieht, kündigt zu früh; siehe Mieterhöhung.

Das Wichtigste in Kürze

• § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB enthält zwei eigenständige Tatbestände: zwei aufeinanderfolgende Termine (a) und angesammelte zwei Monatsmieten (b).
• Bei Buchstabe a ist der Rückstand erst „nicht unerheblich“, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Absatz 3 Nummer 1 BGB).
• Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich.
• Zahlung vor Zugang der Kündigung schließt die Kündigung vollständig aus.
• Die Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB wirkt bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage — und nur einmal in zwei Jahren.
• Sie beseitigt die fristlose Kündigung; eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung bestehen.

Häufige Fragen

Reicht ein Monat Rückstand für die fristlose Kündigung?

Nein. Buchstabe a verlangt zwei aufeinanderfolgende Termine und einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete; Buchstabe b verlangt insgesamt zwei Monatsmieten. Ein einzelner ausgefallener Monat genügt für die fristlose Kündigung nicht.

Zählen Betriebskostenvorauszahlungen mit?

Bei der Berechnung des Mietrückstands nach § 543 BGB ist die vereinbarte Miete maßgeblich, also einschließlich der Vorauszahlungen. Bei der Kautionskündigung nach § 569 Absatz 2a BGB bleiben Pauschalen und Vorauszahlungen dagegen ausdrücklich unberücksichtigt.

Wer zahlt die Kosten, wenn das Jobcenter nachzahlt?

Die Schonfristzahlung macht die fristlose Kündigung unwirksam, sie beseitigt aber nicht die Kosten des Rechtsstreits. Wer den Verzug verursacht hat, trägt sie im Regelfall auch dann.

Kann ich als Vermieter zusätzlich ordentlich kündigen?

Ja, und Du solltest es. Ein erheblicher, schuldhafter Zahlungsverzug ist zugleich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Beide Kündigungen gehören mit eigener Begründung in dasselbe Schreiben.

Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?

Ja. Für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist Schriftform vorgeschrieben — eigenhändige Unterschrift, kein Fax, keine E-Mail. Bei mehreren Mietern muss sie von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet und zugestellt werden.

Was ist mit einer Ratenzahlungsvereinbarung?

Sie ist meistens die vernünftigere Lösung als jedes Verfahren, weil sie Zeit und Kosten spart. Halte sie schriftlich fest, mit klaren Beträgen und Terminen, und vereinbare ausdrücklich, dass die Kündigung bei Einhaltung nicht weiterverfolgt wird. Praktische Hinweise unter Wenn der Mieter nicht zahlt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.