Mietausfall – einfach erklärt

Du hast die Wohnung für 620 Euro warm vermietet, den Kredit auf 480 Euro monatliche Rate kalkuliert und den Rest als Puffer verbucht. Im dritten Monat kommt kein Geld. Die Bank bucht trotzdem ab, die Stadtwerke auch, und die Hausverwaltung schickt die nächste Hausgeldabrechnung.

Mietausfall ist die eine Zahl, die jede Renditerechnung kippt — und die in den meisten Renditerechnungen gar nicht vorkommt.

Was ist Mietausfall?

Mietausfall ist die Miete, die Du nach dem Mietvertrag bekommen müsstest, die aber tatsächlich nicht bei Dir ankommt.

Er hat drei Ursachen, und sie werden oft durcheinandergeworfen: den Zahlungsausfall eines Mieters, den Leerstand einer Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen und die berechtigte Mietminderung wegen eines Mangels. Wirtschaftlich fühlen sich alle drei gleich an. Rechtlich sind sie völlig verschieden: Bei den ersten beiden hast Du eine Forderung, bei der dritten nicht.

Der Begriff hat eine amtliche Verwandtschaft. § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert das „Mietausfallwagnis“ als das Wagnis einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietrückstände oder durch Leerstand, einschließlich der uneinbringlichen Kosten der Rechtsverfolgung. Für preisgebundenen Wohnraum darf es dort mit höchstens 2 Prozent der Erträge angesetzt werden. Diese zwei Prozent sind bis heute die Zahl, mit der in der Wohnungswirtschaft kalkuliert wird.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Beispielrechnung für eine 69 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Frillendorf, vermietet zu 7,20 Euro je Quadratmeter netto kalt:

Der kalkulatorische Ansatz deckt also den kleinen Dauerschaden ab: einen Leerstandsmonat alle paar Jahre, eine offene Restforderung. Er deckt nicht den Einzelfall, in dem ein Mietverhältnis entgleist. Dafür braucht es Rücklagen, nicht Prozentsätze.

Nach Ende des Mietverhältnisses wird aus der Miete etwas anderes. Gibt der Mieter die Wohnung nicht zurück, kann der Vermieter nach § 546a Absatz 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen; nach Absatz 2 bleibt die Geltendmachung eines weiteren Schadens möglich. Diese Unterscheidung ist im Prozess wichtig, weil ab dem Kündigungszeitpunkt nicht mehr „Miete“ eingeklagt wird.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Mietausfall die Rendite überproportional trifft. Bei einer Wohnung mit 5.964 Euro Jahresmiete und einer Nettorendite von drei Prozent frisst ein einziger halbjähriger Ausfall den Ertrag von etwa anderthalb Jahren. Die Rechnung geht nicht über den Mietpreis auf, sondern über die Auswahl des Mieters und die Reaktionsgeschwindigkeit.

Für Essen kommt ein Strukturmerkmal dazu. Die Immobilienrichtwerte spreizen sich stark: In Bredeney liegt der Wert bei rund 3.300 Euro je Quadratmeter, in Vogelheim und Karnap bei 1.900. In den preisgünstigen Lagen im Norden sieht die Bruttorendite auf dem Papier deutlich besser aus — dort ist aber auch das Ausfallrisiko höher, und genau dieser Aufschlag ist der Grund für den niedrigeren Kaufpreis. Wer in Katernberg mit derselben Ausfallquote rechnet wie in Rüttenscheid, rechnet sich reich.

Beim Verkauf wirkt ein laufender Mietrückstand zusätzlich preismindernd, weil der Käufer das Problem miterbt: Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete tritt er in den Vertrag ein. Wie man damit umgeht, steht unter Verkauf mit Mietrückstand.

Die häufigsten Fallstricke

Der stille Monat

Bleibt eine Zahlung aus, vergeht in der Praxis oft ein voller Monat, bis jemand nachsieht. Ein Dauerauftrag, der storniert wurde, sieht auf dem Kontoauszug aus wie nichts. Ein monatlicher Abgleich der Mietkonten kostet zehn Minuten und verkürzt jeden Verzugsfall um vier Wochen.

Die Minderung wird als Rückstand behandelt

Mindert ein Mieter wegen eines echten Mangels, entsteht kein Rückstand — die Miete ist nach § 536 BGB kraft Gesetzes herabgesetzt. Wer darauf eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs stützt, verliert den Prozess und trägt die Kosten. Erst prüfen, ob der Mangel besteht, dann handeln.

Der Leerstand wird unterschätzt

Zwischen zwei Mietverhältnissen liegen selten null Tage. Renovierung, Übergabe, Bewerbersuche: zwei bis sechs Wochen sind normal. Wer bei einer Kapitalanlage mit zwölf Monatsmieten im Jahr rechnet, rechnet mit einem Zustand, den es dauerhaft nicht gibt.

Die Forderung verjährt

Mietforderungen verjähren nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wer einen alten Rückstand jahrelang liegen lässt und erst beim Verkauf daran denkt, hält oft nur noch eine wertlose Position in der Hand.

Das Wichtigste in Kürze

• Mietausfall entsteht durch Zahlungsverzug, Leerstand oder berechtigte Minderung — nur die ersten beiden begründen eine Forderung.
• Kalkulatorisch werden nach § 29 II. BV höchstens 2 Prozent der Erträge als Mietausfallwagnis angesetzt.
• Ab Ende des Mietverhältnisses heißt der Anspruch Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB), nicht Miete.
• Der reale Schaden besteht aus Miete, laufenden Kosten, Verfahrenskosten und Instandsetzung.
• Ein monatlicher Abgleich der Mietkonten ist die billigste Schadensbegrenzung.
• In den preisgünstigen Essener Lagen ist die höhere Bruttorendite zum Teil ein Ausfallaufschlag.

Häufige Fragen

Ab wann ist ein Mieter im Verzug?

Sobald die Miete zum vereinbarten Termin nicht gezahlt ist; üblicherweise ist sie nach dem Mietvertrag bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Eine Mahnung ist für den Verzug bei einer kalendermäßig bestimmten Leistung nicht erforderlich, für die Beweislage aber sinnvoll.

Wann darf ich wegen Mietausfall kündigen?

Wenn der Rückstand die Schwellen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB erreicht. Die genauen Grenzen und die Schonfristzahlung stehen unter Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Darf ich Mietrückstände mit der Kaution verrechnen?

Während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht — die Kaution sichert das Ende des Vertrags ab. Nach Beendigung darfst Du mit fälligen Forderungen aufrechnen. Details unter Mietkaution.

Kann ich den Mietausfall steuerlich geltend machen?

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird nach dem Zuflussprinzip nur besteuert, was tatsächlich zugeflossen ist. Nicht gezahlte Miete wird also nicht versteuert. Die laufenden Kosten und die Verfahrenskosten bleiben trotzdem Werbungskosten. Die konkrete Behandlung klärt Dein Steuerberater.

Was hilft besser: höhere Kaution oder bessere Auswahl?

Die Auswahl, deutlich. Die Kaution ist nach § 551 Absatz 1 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt und damit auf etwa drei Monate Schaden. Ein entgleistes Mietverhältnis kostet regelmäßig das Vier- bis Sechsfache. Was in der Auswahl zählt, steht unter Bonitätsprüfung des Mieters.

Lohnt sich eine Mietausfallversicherung?

Bei einer einzelnen Wohnung oft ja, weil dort kein Ausgleich über den Bestand möglich ist. Achte auf Wartezeiten, Höchstentschädigung und darauf, dass die Bedingungen fast immer eine dokumentierte Bonitätsprüfung verlangen. Mehr unter Mietausfall absichern und Mietausfall vermeiden.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.