Verkaufen mit laufendem Mietrückstand oder Räumungsklage

Der Kontoauszug zeigt es im dritten Monat in Folge: kein Mieteingang. Die Wohnung liegt in Steele, der Mieter meldet sich nicht, das Mahnschreiben kam ungeöffnet zurück. Gleichzeitig steht die Entscheidung an, das Objekt abzugeben — weil das Geld anderswo gebraucht wird, weil die Nerven am Ende sind, oder beides. Und dann kommt die Frage, die fast jeder in dieser Lage stellt: Kann ich eine Wohnung überhaupt verkaufen, wenn der Mieter nicht zahlt und vielleicht schon eine Räumungsklage läuft?

Die kurze Antwort: ja. Die lange Antwort ist der eigentliche Punkt

Ein Mietrückstand ist kein Verkaufshindernis. Kein Gesetz verbietet den Verkauf, solange Miete offen ist oder ein Verfahren beim Amtsgericht läuft. Der Rückstand verändert etwas anderes: Du verkaufst nicht mehr nur eine Immobilie, sondern eine Immobilie plus einen Konflikt. Über beides muss im Kaufvertrag etwas stehen.

Der häufigste Fehler entsteht aus einer falschen Grundannahme: Mit dem Verkauf sei das Problem weg. Ein Teil geht auf den Käufer über, ein Teil bleibt bei Dir, ein dritter hängt davon ab, was beim Notar vereinbart wird.

Kauf bricht nicht Miete — was § 566 BGB wirklich bewirkt

§ 566 BGB sagt: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit demselben Inhalt. Der Käufer wird Vermieter, ohne dass der Mieter zustimmen muss.

Entscheidend ist die zeitliche Grenze in der Norm: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein, die während der Dauer seines Eigentums entstehen. Alles, was vorher entstanden ist, bleibt beim alten Vermieter. Alles danach gehört dem neuen.

Maßgeblich ist weder der Tag der Beurkundung noch der Tag der Kaufpreiszahlung, sondern die Eintragung des Käufers im Grundbuch beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Dazwischen liegen erfahrungsgemäß mehrere Monate, in denen Du weiterhin Vermieter bist.

Wem gehören die offenen Mieten?

Die Antwort ist klar: Die bis zum Eigentumsübergang aufgelaufenen Mietrückstände bleiben Deine Forderung und gehen nicht automatisch mit über. Der Käufer erwirbt die Immobilie, nicht Deine Altforderungen.

Das hat zwei Folgen. Die angenehme: Du kannst die Rückstände weiter selbst einklagen, auch wenn Dir das Objekt längst nicht mehr gehört. Die unangenehme: Du musst es dann auch selbst tun, auf eigene Kosten, gegen einen Mieter, der oft schlicht nichts hat.

Zwei Sonderfälle solltest Du kennen. Der erste steht in § 566b BGB: Hast Du vor dem Eigentumsübergang über künftige Mieten verfügt, sie etwa an eine Bank abgetreten, ist das nur für den laufenden Kalendermonat wirksam — bei Übergang nach dem fünfzehnten Tag zusätzlich für den Folgemonat. Alles darüber hinaus muss der Käufer nur gegen sich gelten lassen, wenn er es kannte. Wer eine Mietabtretung an die finanzierende Bank laufen hat, gehört früh zum Notar.

Der zweite Sonderfall ist die Abtretung. Im Kaufvertrag lässt sich vereinbaren, dass Du die offenen Forderungen an den Käufer abtrittst, mit oder ohne Abschlag auf den Kaufpreis. Das ist oft die sauberste Lösung, weil dann eine Partei den Konflikt führt statt zwei parallel. Nur muss es ausdrücklich drinstehen: Schweigt der Vertrag, bleibt die Forderung bei Dir.

Die Kaution: § 566a BGB und Deine Nachhaftung

Die Kaution geht anders über als die Rückstände. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die durch die Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, unabhängig davon, ob Du ihm das Geld tatsächlich weiterreichst.

Der zweite Satz derselben Vorschrift überrascht viele Verkäufer: Kann der Mieter die Sicherheit am Ende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Du haftest also weiter, wenn der Käufer die Kaution nicht herausgibt. Ähnlich funktioniert § 566 Abs. 2 BGB für die übrigen Vermieterpflichten: Erfüllt der Erwerber sie nicht, haftest Du wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.

Daraus folgt eine einfache Regel: Die Kaution wird beim Verkauf tatsächlich übergeben, nachweisbar, mit Angabe des Anlagekontos nach § 551 Abs. 3 BGB. Ein Satz wie „die Kaution ist verrechnet“ reicht nicht. Ist sie wegen der Rückstände schon aufgebraucht, gehört genau das offen in die Urkunde.

Eine Räumungsklage läuft — und Du verkaufst mitten im Verfahren

Wohnraummietsachen gehören ausschließlich vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Für den größten Teil des Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele, für Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen.

Verkaufst Du während des laufenden Verfahrens, passiert prozessual erst einmal nichts. § 265 ZPO ordnet an, dass die Veräußerung der streitbefangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss hat. Du bleibst Kläger, obwohl Dir die Wohnung wirtschaftlich nicht mehr gehört. Der Käufer kann nicht einfach an Deine Stelle treten — dafür bräuchte er die Zustimmung des Mieters.

Die Kehrseite ist die wichtige: Nach § 325 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen den Rechtsnachfolger. Der Käufer profitiert also von Deinem Titel. Um daraus zu vollstrecken, braucht er nach § 727 ZPO eine Rechtsnachfolgeklausel — eine auf ihn umgeschriebene vollstreckbare Ausfertigung, für die er den Grundbuchauszug vorlegt.

Praktisch heißt das: Ein laufendes Räumungsverfahren ist kein Grund zu warten, wohl aber ein Grund, den Kaufvertrag präzise zu schreiben. Wer trägt die Prozesskosten ab dem Eigentumsübergang? Wer entscheidet über einen Vergleich? Darf der Verkäufer eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO akzeptieren, obwohl der Käufer einziehen will? Wer zahlt den Vorschuss für den Gerichtsvollzieher?

Kündigung, Schonfrist und ein Urteil, das den Unterschied macht

Ist die Kündigung noch nicht ausgesprochen, lohnt ein Blick auf die Mechanik. Fristlos kündigen kannst Du nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Bei Wohnraum verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zusätzlich, dass der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt.

Dann kommt die Schonfrist: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Viele Vermieter erleben das als Nullrunde — Klage eingereicht, Kosten gezahlt, Mieter bleibt.

Genau deshalb wird in der Praxis daneben hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen. Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 177/23 bestätigt, dass die Schonfristzahlung diese ordentliche Kündigung nicht beseitigt: Der Gesetzgeber habe das Nachholrecht bewusst auf die fristlose Kündigung beschränkt. Wer nur fristlos kündigt, verschenkt also die stärkere Position.

Ergänzend erlaubt § 283a ZPO dem Gericht, dem Mieter aufzugeben, für die ab Rechtshängigkeit fällig werdenden Mieten Sicherheit zu leisten. Das ist kein Allheilmittel, aber es begrenzt den Schaden während des Verfahrens. Mehr zur Vorbeugung steht unter Mietausfall vermeiden und Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt.

Was Du dem Käufer sagen musst

Ein Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Sachmängelhaftung fast immer aus. Dieser Ausschluss hilft dem Verkäufer nach § 444 BGB aber nicht, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Zusätzlich gilt: Über Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind und die der Käufer nicht selbst erkennen kann, muss aufgeklärt werden.

Ein Mieter, der seit Monaten nicht zahlt, ist ein solcher Umstand. Genauso eine laufende Räumungsklage, eine ausgesprochene Kündigung, eine verbrauchte Kaution oder ein streitiger Mietminderungsanspruch. Das gehört nicht in ein Nebengespräch, sondern in die notarielle Urkunde.

Der Grund ist nüchtern: Ein Käufer, der davon nichts wusste, kann anfechten oder Schadensersatz verlangen, und Mahnschreiben, Kündigungen und Gerichtsakten sind schwer wegzudiskutieren. Offenlegen kostet Preis. Verschweigen kostet den ganzen Vertrag. Welche Papiere Du ohnehin brauchst, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Was der Rückstand mit dem Preis macht

Ein zahlungsunwilliger Mieter kostet Geld, und der Käufer rechnet das ein. Die Frage ist nur, ob Du diese Rechnung selbst aufmachst oder sie Dir aufmachen lässt. Ein Beispiel mit gerundeten Zahlen.

Eine Wohnung in Steele, 68 Quadratmeter. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 2.050 Euro je Quadratmeter, gültig für den Weiterverkauf einer unvermieteten Wohnung. Die Nettokaltmiete beträgt 480 Euro, der Rückstand fünf Monatsmieten.

Wer diese Summe kennt, verhandelt anders. Ein Käufer, der die Zahlen sieht, verlangt meist nur einen Teil davon als Abschlag; ohne die Rechnung schätzt er ins Blaue und verlangt gern das Doppelte. Dazu kommt: Jeder Käufer rechnet die Erwerbsnebenkosten obendrauf, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, hier also 9.061 Euro.

Ein Kapitalanleger ist hier fast immer der bessere Adressat als eine Familie, die selbst einziehen will. Wie ein vermietetes Objekt bewertet wird, steht unter vermietete Wohnung verkaufen, der Überblick unter Immobilie verkaufen.

Was in den Kaufvertrag gehört

• Der Mietvertrag mit allen Nachträgen als Anlage zur Urkunde.
• Der Rückstandsstand zum Tag der Beurkundung, in Euro und nach Monaten aufgeschlüsselt.
• Eine Regelung, ob die Altforderungen beim Verkäufer bleiben oder abgetreten werden.
• Der Stand der Kaution, das Anlagekonto und die Bestätigung der Übergabe.
• Der Stand eines laufenden Verfahrens mit Aktenzeichen und Gericht.
• Wer den Prozess ab wann führt, wer die Kosten trägt, wer einem Vergleich zustimmen darf.
• Der Stichtag für die Abgrenzung von Mieten und Betriebskosten — üblicherweise der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.
• Der ausdrückliche Hinweis, dass der Käufer über die Zahlungsstörung informiert wurde.

Fazit

Ein Mietrückstand hindert den Verkauf nicht, er verändert ihn. § 566 BGB schiebt den Mietvertrag unverändert auf den Käufer, aber nur für die Zeit ab dessen Eintragung im Grundbuch — die Altrückstände bleiben bei Dir, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Die Kaution geht dagegen nach § 566a BGB über, und Du haftest weiter, wenn der Käufer sie nicht zurückzahlt. Ein laufendes Räumungsverfahren läuft nach § 265 ZPO ungestört weiter und wirkt über § 325 ZPO auch für den Erwerber, der sich den Titel nach § 727 ZPO umschreiben lässt. Entscheidend ist am Ende weniger das Gesetz als die Urkunde: Wer Rückstand, Kaution, Verfahren und Kostenverteilung offen und vollständig hineinschreibt, verkauft mit Abschlag, aber ohne Nachspiel.

Häufige Fragen

Darf ich verkaufen, obwohl eine Räumungsklage läuft?

Ja, ein laufendes Verfahren steht dem Verkauf nicht entgegen; nach § 265 ZPO hat die Veräußerung auf den Prozess sogar ausdrücklich keinen Einfluss, sodass Du das Verfahren als Kläger weiterführst, bis es rechtskräftig entschieden ist.

Bekommt der Käufer meine offenen Mieten?

Nein, die bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch aufgelaufenen Rückstände bleiben Deine Forderung, weil der Erwerber nach § 566 BGB nur in die Rechte und Pflichten eintritt, die während der Dauer seines Eigentums entstehen — abtreten kannst Du sie ihm aber im Kaufvertrag.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein, der Mietvertrag geht kraft Gesetzes über; der Mieter muss nur rechtzeitig erfahren, an wen er künftig zahlt, weil eine Zahlung an den alten Vermieter sonst schuldbefreiend wirken kann.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über, und wenn der Mieter sie am Ende vom Erwerber nicht erhält, bleibst Du als früherer Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet — deshalb gehört die tatsächliche Übergabe samt Anlagekonto in die notarielle Urkunde.

Muss ich dem Käufer den Rückstand offenlegen?

Ja, ein zahlungsgestörtes Mietverhältnis ist ein für die Kaufentscheidung wesentlicher Umstand, und der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nach § 444 BGB nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Kann der Käufer den Räumungstitel nutzen, den ich erstritten habe?

Ja, nach § 325 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil auch für den Rechtsnachfolger, und der Käufer lässt sich dafür nach § 727 ZPO eine vollstreckbare Ausfertigung auf seinen Namen erteilen, wobei er den Eigentumsübergang mit dem Grundbuchauszug nachweist.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf selbst zu räumen?

Eine geräumte Wohnung erzielt deutlich mehr, kostet aber Vorschüsse, Zeit und weiteren Mietausfall — der Weg lohnt vor allem dann, wenn der Titel schon vorliegt.

Wie hoch ist der Abschlag bei einem zahlungsunwilligen Mieter?

Eine feste Quote gibt es nicht; beziffere lieber das konkrete Risiko aus Ausfall, Verfahrenskosten, Räumungsvorschuss und Renovierung, statt einen pauschalen Prozentsatz zu akzeptieren.

Was passiert, wenn der Mieter während des Verfahrens alles nachzahlt?

Dann wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon aber unberührt — das hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 177/23 bestätigt.

Welches Gericht ist für meine Wohnung zuständig?

Für Wohnraummietsachen ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung zuständig, für den größten Teil Essens also das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele und für Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen.

Was kostet eine Räumungsklage?

Der Streitwert richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG nach dem Jahresentgelt, also zwölf Nettokaltmieten, sodass bei 480 Euro Kaltmiete ein Streitwert von 5.760 Euro entsteht; teurer als das Verfahren ist meist die Zwangsräumung selbst.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 123, 124, 195, 199, 280, 281, 286, 288, 323, 437, 438, 441, 444, 489, 490, 502, 356b BGB, § 794 ZPO, §§ 16, 32 GNotKG, § 16 GrEStG, § 28 BauGB. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Prüfangebote: Verbraucherzentrale. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.