Bonitätsprüfung des Mieters – einfach erklärt
Zwei Bewerbungen liegen auf dem Tisch. Die eine kommt mit unbefristetem Arbeitsvertrag, drei Gehaltsabrechnungen und einer Bonitätsauskunft ohne Eintrag. Die andere kommt mit einem freundlichen Anschreiben, einer runden Zahl beim Einkommen und dem Satz, die Unterlagen reiche man gerne nach. Was heißt das jetzt?
Die Frage, wer eine Wohnung bezahlen kann, wird selten sauber beantwortet. Meistens wird sie durch ein Bauchgefühl ersetzt oder durch einen Zahlenwert, den niemand versteht.
Was ist die Bonitätsprüfung des Mieters?
Die Bonitätsprüfung des Mieters ist die Prüfung, ob ein Wohnungsbewerber die vereinbarte Miete voraussichtlich dauerhaft zahlen kann.
Sie ist kein einzelner Vorgang, sondern die Zusammenschau aus vier Quellen: den eigenen Angaben des Bewerbers in der Mieterselbstauskunft, den Einkommensnachweisen, einer Auskunft aus einer Wirtschaftsauskunftei und gegebenenfalls einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters.
Rechtlich stützt sie sich auf Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b DSGVO — die Verarbeitung ist für vorvertragliche Maßnahmen erforderlich, die auf Anfrage des Bewerbers erfolgen. Weil aber nach Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe c DSGVO nur das notwendige Maß erhoben werden darf, entscheidet der Zeitpunkt über die Zulässigkeit.
Wie das in der Praxis aussieht
Der belegbare Ablauf hat drei Stufen, und sie dürfen nicht vermischt werden.
- Stufe eins, die Anfrage. Name, Kontaktdaten, vielleicht die Zahl der einziehenden Personen. Mehr nicht. Wer zu diesem Zeitpunkt schon Gehaltsabrechnungen verlangt, sammelt Daten von Menschen, mit denen er nie einen Vertrag schließen wird.
- Stufe zwei, das ernsthafte Interesse. Nach der Besichtigung, wenn aus vielen Interessenten eine kurze Liste geworden ist: die ausgefüllte Selbstauskunft mit Beruf, Art des Arbeitsverhältnisses und Einkommenshöhe.
- Stufe drei, kurz vor dem Vertrag. Jetzt und erst jetzt gehören die drei letzten Gehaltsabrechnungen, die Bonitätsauskunft und die Bescheinigung des Vorvermieters auf den Tisch — bei einem, höchstens zwei Bewerbern.
Die Bonitätsauskunft holt sich in der Praxis der Bewerber selbst und legt sie vor. Das ist der saubere Weg: Er kennt den Inhalt, er entscheidet über die Weitergabe, und der Vermieter braucht keine eigene Rechtsgrundlage für eine Abfrage bei der Auskunftei. Solche Auskünfte enthalten in der Regel einen Wahrscheinlichkeitswert und, wichtiger, die konkreten Negativmerkmale: Mahnbescheide, Vollstreckungsbescheide, abgegebene Vermögensauskunft, laufende Insolvenz.
Die gängige Rechenregel für das Einkommen ist einfach: Die Nettokaltmiete sollte etwa ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen, die Warmmiete nicht mehr als rund vierzig Prozent. Ein Beispiel: Eine 69 Quadratmeter große Wohnung in Frohnhausen zu 7,50 Euro je Quadratmeter kostet 517,50 Euro netto kalt, mit Nebenkosten und Heizung etwa 700 Euro. Rechnerisch trägt sie ein Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 1.600 bis 1.800 Euro. Das ist eine Faustregel, kein Gesetz — bei einem Alleinverdiener mit drei Kindern stimmt sie nicht mehr.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil der Schaden asymmetrisch verteilt ist. Der Vermieter, der falsch auswählt, verliert nicht eine Monatsmiete, sondern zwölf bis achtzehn: Zahlungsverzug, Abmahnung, Kündigung, Räumungsklage, Vollstreckung, Instandsetzung. In Essen laufen diese Verfahren über die Amtsgerichte Essen (Zweigertstraße 52), Essen-Borbeck (Marktstraße 70) und Essen-Steele (Grendplatz 2), und sie dauern selten unter einem halben Jahr. Was das kostet, steht unter Mietausfall.
Umgekehrt verliert der Bewerber, der zu viel preisgibt, die Kontrolle über seine Daten — an ein Dutzend Vermieter und Makler, von denen niemand mehr weiß, wer die Unterlagen wann löscht.
Für Essen kommt hinzu: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, Essen fehlt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW. Die Miete darf bei Neuvermietung frei vereinbart werden. Für bestehende Mietverhältnisse liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent in drei Jahren. Das heißt für die Bonitätsprüfung: Eine Miete, die heute gerade noch passt, kann in drei Jahren spürbar höher liegen. Ein Puffer im Einkommen ist deshalb kein Luxus.
Die häufigsten Fallstricke
Der Score wird für eine Wahrheit gehalten
Ein Bonitätswert ist eine statistische Wahrscheinlichkeit, kein Urteil über einen Menschen. Er kann durch einen alten Handyvertragsstreit gedrückt sein und bei jemandem hoch sein, der nur noch keine Spuren hinterlassen hat. Lies die Negativmerkmale im Klartext, nicht die Zahl auf dem Deckblatt.
Die Auskunft ist ein halbes Jahr alt
Bonitätsauskünfte veralten schnell. Eine Auskunft, die älter als drei Monate ist, sagt über die heutige Lage wenig. Frag nach einem aktuellen Ausdruck, nicht nach dem, was ohnehin im Ordner liegt.
Bürgschaft neben voller Kaution
Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, und nach Absatz 4 ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung unwirksam. Wer neben der vollen Kaution zusätzlich eine vom Mieter beschaffte Bürgschaft verlangt, übersichert und steht am Ende ohne die Zusatzsicherheit da. Anders liegt es bei einer Bürgschaft, die ein Dritter von sich aus anbietet, um dem Bewerber die Wohnung zu ermöglichen.
Die Prüfung ersetzt kein Gespräch
Papiere zeigen die Vergangenheit. Ob jemand die Wohnung dauerhaft halten will, ob der Umzug zum Arbeitsweg passt, ob die Wohnung überhaupt groß genug ist — das steht in keiner Auskunft. Ein ausführliches Übergabegespräch verhindert mehr Ausfälle als jeder Score. Praktische Anleitung dazu unter Mieterbonität prüfen und Den richtigen Mieter finden.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bonitätsprüfung setzt sich aus Selbstauskunft, Einkommensnachweis, Auskunftei-Auskunft und Vorvermieterbescheinigung zusammen.
- Nachweise und Bonitätsauskunft gehören in die engere Auswahl, nicht zur Massenbesichtigung.
- Die Auskunft holt sinnvollerweise der Bewerber selbst und legt sie vor.
- Faustregel: Nettokaltmiete höchstens rund ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens.
- Der Score ist eine Wahrscheinlichkeit; entscheidend sind die konkreten Negativmerkmale.
- Die Sicherheit ist nach § 551 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt — eine zusätzliche Mieterbürgschaft daneben ist unwirksam.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter selbst eine Auskunft über mich einholen?
Nur mit Deiner wirksamen Einwilligung und nur, wenn es tatsächlich um einen bevorstehenden Vertrag geht. Der übliche und rechtlich unproblematische Weg ist, dass Du die Auskunft selbst anforderst und die Fassung vorlegst, die für die Weitergabe an Dritte gedacht ist.
Wie viele Gehaltsabrechnungen darf der Vermieter verlangen?
Üblich und im Regelfall angemessen sind die letzten drei. Wer ein Jahr verlangt, überschreitet das notwendige Maß. Bei Selbständigen tritt an die Stelle der Abrechnungen der letzte Steuerbescheid oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung.
Was bedeutet ein Negativeintrag konkret?
Das kommt darauf an, welcher. Ein erledigter alter Vorgang wiegt anders als eine kürzlich abgegebene Vermögensauskunft oder eine laufende Privatinsolvenz. Frag nach, statt pauschal abzulehnen — für viele Einträge gibt es eine Erklärung, und Du hast das Recht, sie zu hören.
Bekomme ich mit schlechter Bonität überhaupt eine Wohnung?
Oft ja, wenn Du früh und offen damit umgehst. Ein Bürge, eine Vorauszahlung mehrerer Monatsmieten oder eine Mietkautionsbürgschaft einer Bank können Bedenken ausräumen. Verschweigen funktioniert dagegen nicht: Der Eintrag taucht ohnehin auf, und dann ist auch das Vertrauen weg.
Muss ich als Vermieter alle Bewerber gleich prüfen?
Du musst niemanden aus einem Grund ablehnen, der unter das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz fällt. Ein einheitlicher Prüfmaßstab für alle ist deshalb nicht nur fair, sondern auch der beste Nachweis, dass sachlich entschieden wurde.
Was mache ich mit den Unterlagen der abgelehnten Bewerber?
Vernichten, sobald der Mietvertrag unterschrieben ist. Der Zweck der Verarbeitung ist damit erledigt, und Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe e DSGVO erlaubt keine Speicherung auf Vorrat.
Hilft eine Mietausfallversicherung statt der Prüfung?
Sie ersetzt die Prüfung nicht, sondern setzt sie meistens voraus. Die Bedingungen verlangen in der Regel, dass die Bonität vor Vertragsschluss geprüft wurde. Wer das versäumt, steht im Schadensfall ohne Deckung da — siehe Mietausfall absichern.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.