Mietausfallversicherung und Kautionsbürgschaft im Vergleich

Der dritte Monat ohne Mieteingang. Du sitzt vor dem Kontoauszug einer Zweizimmerwohnung in Steele, rechnest 620 Euro mal drei und kommst auf 1.860 Euro, die einfach fehlen. Die Kaution deckt einen Teil davon, aber sie ist auch für Schäden gedacht. Und irgendwo im Netz steht eine Werbeanzeige: Mietausfallversicherung, ab wenigen Euro im Monat, kein Risiko mehr. Die Frage ist berechtigt: Hätte eine Police das hier verhindert?

Was eine Mietausfallversicherung wirklich abdeckt

Der Name führt in die Irre. Eine Mietausfallversicherung ersetzt Dir nicht jede Miete, die nicht kommt. Sie ersetzt in der Regel die Miete, die ein Gericht dem Mieter bereits abgesprochen hat oder die nach einem bestimmten Verfahrensschritt uneinbringlich ist. Zwischen dem ersten ausgefallenen Monat und der ersten Zahlung des Versicherers liegen deshalb fast immer Mahnung, Kündigung, Räumungsklage und Titel. Das dauert.

Was typischerweise mitversichert ist, sind Positionen, die mit dem Ausfall zusammenhängen: Renovierungskosten nach einer verwahrlosten Rückgabe, Entrümpelung, manchmal die Kosten der Räumung selbst, gelegentlich Rechtsverfolgungskosten. Was typischerweise nicht mitversichert ist: der Ausfall bei Leerstand, weil Du keinen Nachmieter findest. Der Ausfall bei einem Mieter, der schon bei Vertragsschluss zahlungsunfähig war. Und die Miete, die Dir entgeht, weil Du selbst gekündigt hast, etwa wegen Eigenbedarf.

Es gibt keine gesetzliche Definition dieses Produkts. Jeder Anbieter schreibt seine eigenen Bedingungen. Deshalb gilt hier mehr als bei jeder anderen Police: Der Prospekt ist Werbung, entscheidend sind die Versicherungsbedingungen. Lies dort drei Dinge nach, bevor Du unterschreibst.

Wartezeit, Selbstbehalt, Höchstsumme

Die Wartezeit ist der Zeitraum nach Vertragsbeginn, in dem noch kein Schutz besteht. Sie verhindert, dass jemand erst versichert, wenn der Mieter schon nicht mehr zahlt. Üblich sind ein bis drei Monate. Wenn Du eine Police abschließt, weil es gerade knirscht, kommst Du fast immer zu spät.

Der Selbstbehalt ist der Teil, den Du selbst trägst. Manche Anbieter rechnen in Monatsmieten, andere in Euro. Ein Selbstbehalt von einer Monatsmiete klingt harmlos, frisst bei einem Ausfall von drei Monaten aber ein Drittel der Leistung.

Die Höchstsumme deckelt, was insgesamt fließt — oft ausgedrückt als Vielfaches der Monatsmiete, etwa sechs oder zwölf Mieten je Schadenfall. Bei einem hartnäckigen Fall mit Räumungsklage ist diese Grenze schneller erreicht, als es beim Abschluss aussieht.

Dazu kommt eine Bedingung, die viele übersehen: Fast alle Anbieter verlangen, dass Du bei Vertragsschluss eine Bonitätsauskunft eingeholt und die Kaution vereinbart hast. Wer das nicht dokumentieren kann, verliert im Ernstfall den Anspruch. Wie so eine Prüfung sauber abläuft, steht unter Mieterbonität prüfen.

Die Barkaution: drei Nettokaltmieten, streng getrennt

Die Kaution ist keine Versicherung, sondern die älteste und billigste Absicherung, die es gibt — sie kostet Dich nichts. Ihre Grenzen stehen in § 551 BGB, und die sind eng.

• Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten. Also drei Nettokaltmieten. Wer vier vereinbart, hat eine unwirksame Vereinbarung, und der überschießende Teil ist zurückzuzahlen.
• Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die die gesamte Summe vorab verlangt, ist zum Nachteil des Mieters und damit unwirksam.
• Du musst das Geld getrennt von Deinem eigenen Vermögen anlegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Die getrennte Anlage ist kein Formalismus. Sie schützt den Mieter in Deiner Insolvenz und gibt ihm ein Zurückbehaltungsrecht: Legst Du die Kaution nicht getrennt an, darf er die Zahlung verweigern, bis Du es tust. Ein eigenes Kautionskonto je Mietverhältnis ist der einfachste Weg, das nachzuweisen.

Und die Kaution hat eine unterschätzte Nebenwirkung. Ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten Kaution im Verzug, kannst Du fristlos kündigen — ohne Abmahnung. Das steht in § 569 Abs. 2a BGB und ist ein Frühwarnsystem, lange bevor die erste Miete ausbleibt.

Die Kautionsbürgschaft: Bank oder Anbieter

Statt Geld zu hinterlegen, kann der Mieter Dir eine Bürgschaft stellen. Ein Dritter — Bank oder Versicherer — verspricht schriftlich, für Deine Ansprüche aus dem Mietverhältnis einzustehen, bis zur Höhe der Bürgschaftssumme. Auch hier gilt die Grenze von drei Nettokaltmieten, denn § 551 begrenzt jede Form der Mietsicherheit, nicht nur Bargeld.

Für den Mieter ist das bequem: Er muss keine 1.800 Euro auf einmal aufbringen. Er zahlt stattdessen eine laufende Gebühr, die Avalprovision, meist ein niedriger einstelliger Prozentsatz der Bürgschaftssumme pro Jahr. Über sechs Jahre Mietdauer summiert sich das oft auf mehr, als die Zinsen des Kautionskontos je gebracht hätten.

Für Dich als Vermieter zählt nur eine Zeile im Dokument: Ist es eine Bürgschaft auf erstes Anfordern oder eine gewöhnliche selbstschuldnerische Bürgschaft? Bei der gewöhnlichen Variante prüft der Bürge Deinen Anspruch und darf Einwendungen erheben — im Streit landest Du vor Gericht, nur eben gegen eine Bank statt gegen den Mieter. Achte außerdem darauf, ob der Bürge befristet ist und wie er gekündigt werden kann. Eine Bürgschaft, die zwei Jahre nach Einzug ausläuft, ist keine Sicherheit für ein unbefristetes Mietverhältnis.

Ein Sonderfall sind Anbieter, die eine Kautionsbürgschaft direkt an den Mieter verkaufen. Das ist rechtlich dasselbe Instrument. Prüfe hier besonders, wer hinter dem Produkt steht: Ein Versicherer mit Erlaubnis der Aufsicht ist etwas anderes als eine Vermittlungsplattform ohne eigene Haftung.

Mietnomadenversicherung: ein Wort aus der Werbeabteilung

„Mietnomadenversicherung“ ist kein Rechtsbegriff und keine eigene Produktgattung. Was so verkauft wird, ist entweder eine Mietausfallversicherung mit erweitertem Leistungskatalog oder ein Baustein in einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Der Begriff verkauft ein Gefühl, keine zusätzliche Deckung.

Der eigentliche Schutz gegen dieses Muster liegt vor dem Vertrag, nicht danach. Die typischen Signale — Barzahlung angeboten, Selbstauskunft lückenhaft, Arbeitgeber nicht erreichbar, Einzug sehr eilig — erkennst Du in der Bewerbung. Dazu steht mehr unter Mietnomaden erkennen und unter Den richtigen Mieter finden.

Rechtsschutz für Vermieter

Der Vermieter-Rechtsschutz zahlt keine ausgefallene Miete. Er zahlt das Verfahren: Anwalt, Gericht, Sachverständigen, Gegenseite im Unterliegensfall. Genau das ist die Position, die viele Vermieter unterschätzt haben, wenn ein Räumungsverfahren am Ende doch zwei Instanzen dauert.

Drei Punkte entscheiden über den Wert der Police. Erstens die Wartezeit, meist drei Monate — ein bereits schwelender Streit ist nie mitversichert. Zweitens, ob die Räumungsvollstreckung eingeschlossen ist; der Gerichtsvollzieher verlangt einen Kostenvorschuss, und der ist bei einer vollen Wohnung vierstellig. Drittens, ob auch Streit um Betriebskosten und Mieterhöhungen gedeckt ist oder nur Kündigung und Räumung.

Für eine Wohnung in Steele ist übrigens das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig, für Wohnungen in der Innenstadt, in Rüttenscheid oder in Werden das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52. Wo Deine Wohnung liegt, entscheidet also, wo ein Räumungsverfahren läuft.

Was sich rechnet: eine Beispielrechnung

Nimm eine typische Wohnung in Frohnhausen: 62 Quadratmeter, 620 Euro Nettokaltmiete, 155 Euro Nebenkosten. Kaution drei Nettokaltmieten, also 1.860 Euro. Verglichen wird über zehn Jahre, mit einem einzigen ernsten Schadenfall: fünf Monate Mietausfall und 3.000 Euro Renovierungskosten.

Die Zahlen sind Größenordnungen, keine Angebote — Prämien hängen von Miethöhe, Selbstbehalt und Anbieter ab. Aber das Muster stimmt und es ist unbequem: Beide Policen verbessern den einen schlimmen Fall spürbar, und beide kosten in zehn ruhigen Jahren mehr, als die Kaution jemals an Zinsen erwirtschaftet.

Daraus folgt eine einfache Regel. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung mit sorgfältig geprüftem Mieter ist die Police meistens teurer als das Risiko, das sie abdeckt — ein Rechtsschutz ist hier der bessere Kompromiss, weil er genau die Position trägt, die Du nicht steuern kannst. Bei mehreren Einheiten, bei möbliertem Wohnen oder bei Mietverhältnissen, in denen Du bei der Bonität Abstriche machen musstest, kippt die Rechnung: Dann verteilst Du über die Prämie ein Risiko, das Dich einmal wirklich treffen kann. Wer mehrere Wohnungen hält, findet die Systematik unter Mietausfall vermeiden.

Der Ablauf, wenn es doch passiert

Reihenfolge schlägt Tempo. Erst die schriftliche Mahnung mit klarer Frist. Dann, sobald der Rückstand die Grenzen des § 543 BGB erreicht — zwei aufeinanderfolgende Termine oder insgesamt zwei Monatsmieten —, die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche. Erst danach die Räumungsklage. Und in jedem Schritt: Versicherer informieren, sonst verlierst Du den Anspruch wegen verletzter Obliegenheit.

Wichtig zu wissen: Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Verfahren kurz vor dem Ziel zurückwerfen. Die Details des Ablaufs stehen unter Der Mieter zahlt nicht.

Und die Kaution rechnest Du nicht sofort ab, sondern nach der Rückgabe — sauber, mit Beleg. Wie die Übergabe dafür dokumentiert sein muss, steht unter Wohnungsübergabe und Protokoll.

Fazit

Die Kaution ist die einzige Sicherheit, die Dich nichts kostet, und § 551 BGB steckt ihren Rahmen eng ab: drei Nettokaltmieten, drei Raten, getrennt vom eigenen Vermögen angelegt. Eine Mietausfallversicherung zahlt nicht den ersten ausgefallenen Monat, sondern das Ende einer langen Kette aus Kündigung, Klage und Titel — Wartezeit, Selbstbehalt und Höchstsumme entscheiden über ihren Wert, nicht der Prospekt. Die Kautionsbürgschaft verschiebt nur die Liquidität; für Dich zählt allein, ob der Bürge auf erstes Anfordern haftet und wie lange er gebunden ist. „Mietnomadenversicherung“ ist ein Werbewort ohne eigene Deckung. Bei einer einzelnen Wohnung mit geprüftem Mieter ist ein Vermieter-Rechtsschutz meist die wirtschaftlichere Wahl, bei mehreren Einheiten lohnt die Ausfallpolice — und in beiden Fällen bleibt die beste Absicherung die Auswahl vor dem Vertrag.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten — eine höhere Vereinbarung ist nach § 551 BGB insoweit unwirksam.

Darf ich die Kaution auf mein normales Girokonto legen?

Nein, die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen; solange Du das nicht tust, darf der Mieter die Zahlung der Kaution zurückhalten, und in einer Insolvenz wäre sein Geld nicht geschützt.

Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?

Nein, er ist zu drei gleichen Monatsraten berechtigt; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mieten.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution gar nicht zahlt?

Ist er mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten im Verzug, kannst Du nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, und zwar ohne vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist.

Ab wann zahlt eine Mietausfallversicherung?

In der Regel erst, wenn der Ausfall nach Kündigung und gerichtlicher Durchsetzung feststeht und die Wartezeit von meist ein bis drei Monaten nach Vertragsbeginn abgelaufen ist — der erste unbezahlte Monat allein löst noch keine Leistung aus.

Deckt die Police auch Leerstand?

Fast nie; ausgefallene Miete, weil kein Nachmieter gefunden wird, ist ein unternehmerisches Risiko und in den üblichen Bedingungen ausdrücklich ausgeschlossen.

Ist eine Kautionsbürgschaft für mich schlechter als Bargeld?

Nur wenn sie schlecht formuliert ist: Achte darauf, dass sie unbefristet und selbstschuldnerisch ist, idealerweise auf erstes Anfordern zahlbar, sonst musst Du Deinen Anspruch gegen den Bürgen erst durchsetzen.

Was kostet die Bürgschaft den Mieter?

Eine laufende Avalprovision, üblicherweise ein niedriger einstelliger Prozentsatz der Bürgschaftssumme im Jahr — über eine lange Mietdauer meist teurer als der Zinsverzicht bei einer Barkaution.

Gibt es eine eigene Mietnomadenversicherung?

Nein, das ist ein Werbebegriff; dahinter steckt entweder eine Mietausfallversicherung mit erweiterten Leistungen oder ein Baustein im Vermieter-Rechtsschutz.

Lohnt sich ein Vermieter-Rechtsschutz bei nur einer Wohnung?

Häufig ja, weil er genau die Kosten trägt, die Du nicht steuern kannst — Anwalt, Gericht und Räumungsvollstreckung —, während die Mietausfallpolice erst bei mehreren Einheiten oder erhöhtem Bonitätsrisiko wirtschaftlich wird.

Zählt die Kaution gegen den Mietausfall oder gegen Schäden?

Gegen beides, denn sie sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis; sie ist aber nur einmal vorhanden, und wer sie für Mietrückstände verbraucht, hat für Schäden an der Wohnung nichts mehr übrig.

Wer dir das hier schreibt

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 535, 540, 543, 546, 546a, 548, 551, 553, 555b, 557a, 557b, 558–558b, 559, 560, 566, 569, 573, 575, 577a BGB, §§ 7, 9, 21, 23 EStG, § 4 Nr. 12 und § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, §§ 29, 30 BMG, §§ 10, 13, 14 WEG, Wohnraumstärkungsgesetz NRW, Mieterschutzverordnung NRW. Marktdaten: Mietspiegel der Stadt Essen und Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.