Mietminderung – einfach erklärt
Seit sechs Wochen tropft es an der Schlafzimmerwand, der Vermieter sagt „das schaue ich mir an“, und nichts passiert. Im Internet steht eine Tabelle: Feuchtigkeitsschaden, zwanzig Prozent. Also überweist der Mieter im nächsten Monat achtzig Prozent — und bekommt vier Wochen später eine Abmahnung.
Bei kaum einem Begriff im Mietrecht wird so viel falsch gemacht wie hier. Dabei ist die Grundregel einfach.
Was ist eine Mietminderung?
Die Mietminderung ist die gesetzliche Herabsetzung der Miete für die Zeit, in der die Wohnung wegen eines Mangels nicht so genutzt werden kann, wie es der Vertrag verspricht.
Sie steht in § 536 Absatz 1 BGB. Der entscheidende Punkt daran: Sie tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter muss sie nicht erklären, nicht beantragen und nicht durchsetzen — die geschuldete Miete ist von selbst niedriger, sobald der Mangel da ist. Ist die Wohnung ganz unbrauchbar, entfällt die Miete vollständig; ist sie nur eingeschränkt nutzbar, schuldet der Mieter eine angemessen herabgesetzte Miete.
Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt nach § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB außer Betracht. Und nach § 536 Absatz 4 BGB ist bei Wohnraum jede Vereinbarung unwirksam, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht. Eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht ausschließt, ist also einfach nichtig.
Wie das in der Praxis aussieht
Ein Mangel ist jede Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Typische Fälle sind Heizungsausfall im Winter, Schimmel, Feuchtigkeit, Wasserschaden, defekte Fenster, ausgefallener Aufzug, dauerhafter Baulärm vom Nachbargrundstück oder eine erheblich zu kleine Wohnfläche.
Drei Regeln entscheiden über den Erfolg:
- Anzeigen. Nach § 536c Absatz 1 BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen. Tut er das nicht, verliert er nach Absatz 2 die Rechte aus § 536 und § 536a, soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Ohne Anzeige keine Minderung — das ist der häufigste Fehler überhaupt.
- Bezugsgröße. Gemindert wird von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, nicht von der Nettokaltmiete.
- Kenntnis bei Vertragsschluss. Nach § 536b BGB stehen dem Mieter die Rechte nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Wer eine Wohnung mit sichtbar undichtem Fenster anmietet, kann dafür später nicht mindern.
Ein Rechenbeispiel: Bruttomiete 720 Euro, die Heizung fällt im Januar für zwölf Tage komplett aus. Eine Minderung von 100 Prozent für diese Tage ergibt 720 Euro geteilt durch 31 Tage mal 12 Tage, also rund 279 Euro. Die Minderung wird taggenau gerechnet, nicht pauschal für den ganzen Monat.
Eine Sonderregel gilt für Modernisierungen: Nach § 536 Absatz 1a BGB bleibt eine Beeinträchtigung für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit sie auf einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB beruht. Wer also während einer Fassadendämmung im Gerüst wohnt, kann in diesen drei Monaten nicht mindern. Was danach mit der Miete passiert, steht unter Modernisierungsumlage.
Warum das für Dich wichtig ist
Für Mieter liegt das Risiko nicht im Mindern, sondern im Zuvielmindern. Die Minderungstabellen, die im Netz kursieren, sind Sammlungen von Einzelfallentscheidungen unterschiedlicher Amtsgerichte zu unterschiedlichen Wohnungen. Sie sind keine Rechtsquelle. Wer nach so einer Tabelle dreißig Prozent einbehält und ein Gericht später zehn für angemessen hält, hat zwanzig Prozent zu wenig gezahlt — und das über Monate. Erreicht der Rückstand die Schwellen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB, droht die Kündigung wegen Zahlungsverzug. Der sichere Weg ist, die volle Miete unter ausdrücklichem Vorbehalt zu zahlen und den Betrag später zurückzufordern.
Für Vermieter ist die Minderung das teuerste Signal, dass zu langsam repariert wurde. Sie läuft, solange der Mangel besteht, und sie läuft ohne Zutun des Mieters. Dazu kommt § 536a BGB: Bei Verzug mit der Mängelbeseitigung kann der Mieter Schadensersatz verlangen und den Mangel nach Absatz 2 selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen. Ein Handwerker, den der Mieter beauftragt, ist regelmäßig teurer als einer, den Du beauftragst.
Ein Essener Punkt gehört dazu: Ein sehr großer Teil des Wohnungsbestands stammt aus den Jahren des Wiederaufbaus und der sechziger Jahre — Altenessen, Katernberg, Bochold, Frohnhausen sind davon geprägt. Ungedämmte Außenwände, einfache Fenster und alte Stränge erzeugen genau die Mängel, um die am häufigsten gestritten wird: Feuchtigkeit und Schimmel in der kalten Ecke. Ob das ein Baumangel ist oder eine Frage des Lüftens, entscheidet in aller Regel ein Sachverständiger, und der kostet vierstellig. Vorbeugende Instandhaltung ist billiger als das Gutachten.
Die häufigsten Fallstricke
Zahlen ohne Vorbehalt
Wer den Mangel kennt und trotzdem monatelang vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann das Geld später in aller Regel nicht mehr zurückfordern. Ein Satz auf dem Überweisungsträger oder in einer E-Mail — „Zahlung erfolgt unter Vorbehalt wegen des Mangels im Bad“ — genügt und kostet nichts.
Die Minderungstabelle als Gesetz
Sie ist eine Orientierung und nichts weiter. Maßgeblich ist immer, wie stark die konkrete Nutzung der konkreten Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist. Ein Heizungsausfall im Juli ist etwas anderes als derselbe Ausfall im Januar.
Der Mangel wird nur mündlich gemeldet
Am Telefon gemeldete Mängel sind im Streit nicht vorhanden. Melde schriftlich, mit Datum, Beschreibung und Fotos, und setze eine konkrete Frist zur Beseitigung. Das ist zugleich die Grundlage für alle weiteren Rechte.
Vermieter reagieren mit einer Kündigung
Eine berechtigte Minderung ist kein Zahlungsverzug. Eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam und verursacht die Prozesskosten beim Vermieter. Umgekehrt entbindet auch eine unberechtigte Minderung nicht davon, den Mangel zu prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein und muss nicht erklärt werden.
- Ohne unverzügliche Mängelanzeige nach § 536c BGB gehen die Rechte verloren.
- Gemindert wird von der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung, taggenau.
- Bei energetischer Modernisierung ist die Minderung nach § 536 Absatz 1a BGB drei Monate ausgeschlossen.
- Minderungstabellen sind Orientierung, keine Rechtsquelle — Zuvielmindern führt zum Zahlungsverzug.
- Der sichere Weg für Mieter ist die Zahlung unter Vorbehalt und die spätere Rückforderung.
Häufige Fragen
Muss ich die Minderung ankündigen?
Die Minderung selbst tritt automatisch ein. Den Mangel musst Du aber unverzüglich anzeigen, sonst greift § 536c Absatz 2 BGB. Praktisch heißt das: Mangel schriftlich melden, Frist setzen, und erst danach über die Höhe reden.
Wie hoch darf ich mindern?
So hoch, wie die Nutzung tatsächlich beeinträchtigt ist. Es gibt keine gesetzlichen Sätze. Bei kleineren Mängeln bewegen sich Gerichte im niedrigen einstelligen Prozentbereich, bei völliger Unbewohnbarkeit bis hundert Prozent. Wer sich unsicher ist, zahlt unter Vorbehalt.
Was ist eine unerhebliche Beeinträchtigung?
Ein kurzer Ausfall, ein kleiner Schönheitsfehler, eine geringfügige Abweichung. Bei der Wohnfläche gilt die Faustregel, dass erst eine Abweichung von mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Fläche einen Mangel begründet.
Darf ich den Handwerker selbst beauftragen?
Nach § 536a Absatz 2 BGB ja, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Ohne diese Voraussetzungen bleibst Du auf der Rechnung sitzen. Setze also immer erst eine Frist.
Gilt die Minderung auch bei Baulärm von nebenan?
Grundsätzlich kann auch eine Einwirkung von außen ein Mangel sein, wenn sie die Nutzung erheblich beeinträchtigt. Auf die Frage, ob der Vermieter dafür etwas kann, kommt es für die Minderung nicht an — wohl aber darauf, ob der Zustand bei Vertragsschluss schon absehbar war.
Was gilt, wenn ich die Wohnung kaufe und der Mieter mindert?
Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete trittst Du in das bestehende Mietverhältnis ein, mit Mangel und mit Minderung. Deshalb gehört die Frage nach laufenden Mängelrügen in jede Prüfung vor dem Kauf, siehe Mietunterlagen beim Verkauf und Vermietete Wohnung verkaufen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.