Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete – einfach erklärt

In der Anzeige stehen 720 Euro. Im Mietvertrag stehen 720 Euro. Und auf dem Kontoauszug gehen jeden Monat 940 Euro ab. Beides kann stimmen — es kommt darauf an, welche Miete gemeint ist. Wer die drei Begriffe nicht auseinanderhält, vergleicht Wohnungen, die sich gar nicht vergleichen lassen.

Was sind Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete?

Die drei Begriffe sagen, wie viel von den Nebenkosten in dem genannten Betrag schon drinsteckt: bei der Nettokaltmiete nichts, bei der Bruttokaltmiete die kalten Betriebskosten, bei der Warmmiete zusätzlich Heizung und Warmwasser.

Die Nettokaltmiete ist der Preis für die reine Wohnung. Die Bruttokaltmiete rechnet die laufenden Kosten dazu, die auch ohne Heizung anfallen: Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gebäudeversicherung, Beleuchtung, Aufzug. Die Warmmiete legt Heizung und Warmwasser obendrauf. In Verträgen taucht sie oft als „Gesamtmiete“ auf.

Das Gesetz kennt diese Wörter übrigens nicht. § 556 BGB spricht von der Miete und von den Betriebskosten, die die Parteien zusätzlich vereinbaren können. Die drei Begriffe sind Praxissprache — deshalb muss im Vertrag stehen, was genau gemeint ist.

Wie das in der Praxis aussieht

Ein Rechenbeispiel für eine 70-Quadratmeter-Wohnung:

Die Nebenkosten können als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Der Unterschied ist erheblich. Über Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden; die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein, sonst kann der Vermieter nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine Pauschale wird nie abgerechnet: Sie deckt ab, was sie deckt, und der Vermieter trägt das Risiko steigender Kosten — erhöhen darf er sie nur, wenn das im Vertrag so vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).

Bei Heizung und Warmwasser ist eine Pauschale in Gebäuden mit mehreren Wohnungen in aller Regel unzulässig, weil die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt. Was das bedeutet, steht unter Heizkostenverordnung.

Warum das für Dich wichtig ist

An der Nettokaltmiete hängen drei Dinge, die richtig Geld bedeuten.

Erstens die Kaution. Sie darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Im Beispiel oben sind das 2.160 Euro und nicht 2.820 Euro. Wer die Warmmiete zugrunde legt, verlangt eine zu hohe Kaution — und die Vereinbarung ist insoweit unwirksam. Mehr dazu unter Mietkaution.

Zweitens der Mietspiegel. Mietspiegel arbeiten mit der Nettokaltmiete je Quadratmeter. Wer seine Warmmiete durch die Wohnfläche teilt und mit dem Mietspiegel vergleicht, kommt immer zu hoch heraus. Wie Du den richtigen Wert findest, steht unter Mietspiegel Essen.

Drittens jede Mieterhöhung. Erhöht wird die Nettokaltmiete, und auch die Kappungsgrenze bezieht sich nur auf sie. Betriebskosten laufen in einem eigenen Kanal (§ 560 BGB) und werden bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mitgezählt.

In Essen kommt eine praktische Besonderheit dazu: Der Wohnungsbestand ist in vielen Stadtteilen alt. Ein Wiederaufbauhaus in Frohnhausen und ein sanierter Altbau in Rüttenscheid können dieselbe Nettokaltmiete haben und trotzdem 100 Euro Unterschied in der Warmmiete, weil der Heizbedarf ein völlig anderer ist. Wer nur auf die Kaltmiete schaut, vergleicht die falsche Zahl.

Die häufigsten Fallstricke

Die Inklusivmiete ohne Abrechnung

„Alles inklusive“ klingt bequem, ist für den Vermieter aber riskant: Steigen Grundsteuer oder Müllgebühren, bleibt er darauf sitzen, wenn keine Erhöhungsklausel für die Pauschale vereinbart wurde. Und ohne wirksame Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB darf er überhaupt keine Betriebskosten umlegen.

Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen

Eine bewusst niedrige Vorauszahlung macht die Anzeige hübsch und die erste Abrechnung teuer. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Nach jeder Abrechnung kann jede Seite sie auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Der falsche Verteilerschlüssel

Ist nichts vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt; verbrauchsabhängige Kosten nach einem Maßstab, der den Verbrauch abbildet (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne andere Abrede der Schlüssel, der auch zwischen den Eigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 BGB). Das steht selten im Mietvertrag und führt regelmäßig zu Streit über die Betriebskostenabrechnung.

Nicht umlagefähige Posten in der Warmmiete

Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Bei vermieteten Eigentumswohnungen wandern sie trotzdem oft aus der Hausgeldabrechnung in die Nebenkostenabrechnung. Welche Posten zulässig sind, steht unter umlagefähige Nebenkosten.

Das Wichtigste in Kürze

• Nettokaltmiete = reine Wohnungsmiete; Bruttokaltmiete = plus kalte Betriebskosten; Warmmiete = plus Heizung und Warmwasser.
• Kaution, Mietspiegel und Mieterhöhung knüpfen alle an die Nettokaltmiete an.
• Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet, Pauschalen nie.
• Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten ist eine Ausschlussfrist für Nachforderungen.
• Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor.
• Wohnungen vergleichst Du sinnvoll nur über die Warmmiete je Quadratmeter, Mietspiegelwerte dagegen nur über die Nettokaltmiete.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Nettokaltmiete?

Umgangssprachlich meist nichts. „Kaltmiete“ wird aber auch für die Bruttokaltmiete benutzt. Verlass Dich deshalb nie auf das Wort, sondern schau in die Aufstellung im Mietvertrag.

Welche Miete steht im Exposé?

In der Regel die Nettokaltmiete, daneben getrennt die Nebenkosten. Zur Warmmiete fehlt oft der Heizkostenanteil. Frag nach der tatsächlichen Gesamtbelastung des Vormieters, das ist die ehrlichere Zahl.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Darf der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen?

Nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Dann geht es per Erklärung in Textform, in der der Grund bezeichnet und erläutert wird (§ 560 Abs. 1 BGB). Sinken die Kosten, muss die Pauschale herabgesetzt werden (§ 560 Abs. 3 BGB).

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung da sein?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie so eine Abrechnung aufgebaut wird, steht unter Betriebskostenabrechnung erstellen.

Zählen die Betriebskosten bei einer Mieterhöhung mit?

Nein. Erhöht wird die Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Änderungen der Betriebskosten laufen über § 560 BGB und bleiben dabei außer Betracht (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Wie rechne ich meine Miete auf den Quadratmeter um?

Nettokaltmiete geteilt durch die Wohnfläche laut Mietvertrag. Genau diese Zahl brauchst Du für den Vergleich mit dem Mietspiegel und für jede Mieterhöhung.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Eine Miete, in der einzelne Betriebskosten bereits enthalten sind und der Rest separat abgerechnet wird. Das ist zulässig, muss aber im Vertrag genau aufgeschlüsselt sein — sonst weiß bei der Abrechnung niemand, welche Position schon bezahlt ist.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.