Heizkostenverordnung – einfach erklärt

Zwei Nachbarn im selben Haus, gleiche Wohnungsgröße, gleiche Etage. Der eine zahlt 1.100 Euro Heizkosten im Jahr, der andere 1.640 Euro. Dass dieser Unterschied überhaupt in der Abrechnung ankommt, liegt an einer Verordnung, die die wenigsten je gelesen haben.

Was ist die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung ist die Bundesverordnung, die vorschreibt, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser in Mehrparteienhäusern zum überwiegenden Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Der volle Titel lautet „Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“. Sie gilt nach § 1 für zentrale Heizungsanlagen, zentrale Warmwasserversorgungsanlagen und für die gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser.

Die Durchschlagskraft der Verordnung steht in § 2: Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Und nach § 3 gilt sie auch für Wohnungseigentum, unabhängig davon, was die Eigentümer vereinbart oder beschlossen haben. Was im Mietvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung steht, hilft also nicht dagegen.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Ablauf hat drei Schritte, und alle drei sind Pflicht.

Erfassen. Nach § 4 Absatz 1 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und die Räume dafür mit Messgeräten auszustatten; die Nutzer haben das zu dulden. Nach § 5 Absatz 1 sind das Wärmezähler oder Heizkostenverteiler für die Wärme und Warmwasserzähler für das Warmwasser.

Verteilen. Hier steht die Zahl, um die es geht. Nach § 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Der Rest geht nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Für Warmwasser gilt nach § 8 Absatz 1 dieselbe Spanne. Die Wahl innerhalb der Spanne trifft nach § 6 Absatz 4 der Gebäudeeigentümer; ändern darf er sie nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus den dort genannten sachgerechten Gründen.

Ein Sonderfall macht daraus eine feste Zahl: Nach § 7 Absatz 1 Satz 2 sind zwingend 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen, wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Das trifft einen erheblichen Teil des Essener Altbestands.

Informieren. Sind fernablesbare Geräte installiert, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern nach § 6a Absatz 1 HeizkostenV Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitzuteilen — ab dem 1. Januar 2022 monatlich. Sie muss nach Absatz 2 den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden enthalten, den Vergleich mit Vormonat und Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie.

Fernablesbar heißt nach § 5 Absatz 2 Satz 2: ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen ablesbar. Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein; ältere nicht fernablesbare Geräte sind nach § 5 Absatz 3 bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen, soweit das nicht technisch unmöglich ist oder eine unbillige Härte bedeutet.

Das Kürzungsrecht von 15 Prozent

Die Verordnung hat einen eigenen Sanktionsmechanismus. § 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV: Soweit die Kosten entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen.

Daneben stehen zwei kleinere Kürzungsrechte von je 3 Prozent: wenn keine fernablesbare Ausstattung installiert wurde, obwohl § 5 Absatz 2 oder 3 das verlangt, und wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.

Wichtig ist die letzte Einschränkung in § 12 Absatz 1 Satz 4: Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gelten diese Kürzungsrechte nicht. Wer als Eigentümer mit der Jahresabrechnung unzufrieden ist, muss den Weg über die Anfechtungsklage gehen. Der Mieter dagegen kürzt einfach.

Warum das für Dich wichtig ist

Für Vermieter ist das Kürzungsrecht eine Zahl mit Hebel. Bei einem Haus mit acht Wohnungen und 16.000 Euro Jahresheizkosten sind 15 Prozent 2.400 Euro, die im Zweifel am Eigentümer hängen bleiben — jedes Jahr, in dem nicht sauber abgerechnet wird. Die 3 Prozent für die fehlende Verbrauchsinformation kommen gegebenenfalls obendrauf.

Für Essen ist der Gebäudebestand entscheidend. Sehr viele Mehrfamilienhäuser in Altenessen, Bochold, Katernberg oder Frohnhausen stammen aus dem Wiederaufbau und den sechziger Jahren, haben eine Gas- oder Ölzentralheizung und erfüllen den Standard der Wärmeschutzverordnung nicht. Genau dort greift die Pflicht-Quote von 70 Prozent nach Verbrauch. Wer weiter mit 50 Prozent abrechnet, weil das seit jeher so gemacht wurde, rechnet falsch — und der Mieter darf kürzen.

Für Mieter heißt es: Die Abrechnung lässt sich in wenigen Minuten grob prüfen. Steht dort ein Verbrauchsanteil unter 50 oder über 70 Prozent, stimmt etwas nicht. Kommt seit Monaten keine Verbrauchsinformation, obwohl die Zähler von außen abgelesen werden, fehlt eine Pflichtangabe. Beides gehört in den Einwendungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung — und zwar innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Absatz 3 BGB.

Die häufigsten Fallstricke

Der falsche Verteilerschlüssel wird jahrelang fortgeschrieben

Eine einmal gewählte Aufteilung wird oft über Jahrzehnte übernommen, auch wenn sich das Gebäude verändert hat. Nach § 6 Absatz 4 HeizkostenV darf sie ohnehin nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums geändert werden. Prüfen lohnt sich vor allem nach einer Dämmung oder einem Heizungstausch.

Warmwasser und Heizung werden nicht getrennt

Bei verbundenen Anlagen muss der Anteil der Warmwasserbereitung nach § 9 HeizkostenV rechnerisch abgetrennt werden, im Regelfall über einen Wärmezähler, ersatzweise über die dort genannten Formeln. Eine Abrechnung, die beides in einen Topf wirft, ist angreifbar.

Die Ausnahmen werden überschätzt

§ 11 HeizkostenV nennt Ausnahmen, aber sie sind eng: Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, Fälle unverhältnismäßig hoher Erfassungskosten, Räume in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Verbrauch nicht beeinflussen kann, sowie Heime. Die praktisch wichtigste Ausnahme steht dagegen in § 2: das Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt.

Die Kosten der Messgeräte werden vergessen

Miete, Verwendung, Eichung, Ablesung und Abrechnung der Erfassungsgeräte gehören nach § 7 Absatz 2 HeizkostenV zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage und sind damit umlagefähig — die Anschaffung eigener Geräte dagegen nicht. Zur Abgrenzung siehe Umlagefähige Nebenkosten.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Heizkostenverordnung geht rechtsgeschäftlichen Regelungen vor und gilt auch für Wohnungseigentum.
• Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach Verbrauch zu verteilen.
• Bei ungedämmten Altbauten mit Öl- oder Gasheizung sind es zwingend 70 Prozent.
• Bei fernablesbaren Zählern besteht eine monatliche Pflicht zur Verbrauchsinformation (§ 6a HeizkostenV).
• Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer seinen Anteil um 15 Prozent kürzen.
• Fehlende Fernablesbarkeit oder fehlende Verbrauchsinformation kosten jeweils weitere 3 Prozent.

Häufige Fragen

Gilt die Verordnung auch für mein Zweifamilienhaus?

Nein, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und Du eine davon selbst bewohnst. Dann geht nach § 2 HeizkostenV die vertragliche Vereinbarung vor, und Du darfst die Heizkosten mit Deinem Mieter frei aufteilen. Sobald Du beide Wohnungen vermietest, gilt die Verordnung wieder.

Darf ich als Mieter einfach 15 Prozent abziehen?

Das Kürzungsrecht besteht kraft Verordnung, wenn tatsächlich nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Gekürzt wird der auf Dich entfallende Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten, nicht die gesamte Abrechnung. Halte die Einwendungsfrist von zwölf Monaten ein und begründe die Kürzung schriftlich.

Was ist ein Heizkostenverteiler und wie genau ist er?

Ein Gerät am Heizkörper, das keine Kilowattstunden misst, sondern relative Verbrauchseinheiten. Es verteilt den Gesamtverbrauch des Hauses, statt absolut zu messen. Dein Anteil hängt deshalb auch davon ab, wie viel die Nachbarn heizen.

Muss ich den Austausch der Zähler dulden?

Ja. § 4 Absatz 2 HeizkostenV verpflichtet die Nutzer ausdrücklich zur Duldung. Will der Eigentümer die Geräte mieten statt kaufen, muss er das vorher unter Angabe der Kosten mitteilen; widerspricht die Mehrheit der Nutzer binnen eines Monats, ist die Anmietung unzulässig.

Bekomme ich die monatliche Verbrauchsinformation auch als Eigentümer?

Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer gegenüber den Nutzern; bei vermietetem Wohnungseigentum ist das nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 HeizkostenV im Verhältnis zum Mieter der Wohnungseigentümer und im Verhältnis zum Eigentümer die Gemeinschaft. In der Praxis liefert der Messdienstleister die Daten, und der Verwalter gibt sie weiter.

Ändert ein neuer Heizkessel etwas an der Abrechnung?

Am Prinzip nicht, an der Verteilung möglicherweise schon: Nach § 6 Absatz 4 Nummer 2 HeizkostenV darf der Abrechnungsmaßstab nach baulichen Maßnahmen geändert werden, die nachhaltig Heizenergie einsparen. Was der Austausch selbst mietrechtlich bedeutet, steht unter Modernisierungsumlage und Heizung tauschen oder Abschlag.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.