Jahresabrechnung (WEG) – einfach erklärt

Ende Mai kommt der Umschlag vom Verwalter. Darin: eine Gesamtabrechnung, eine Einzelabrechnung, eine Heizkostenabrechnung von einem fremden Dienstleister und ein Vermögensbericht. Unten rechts auf Seite zwei steht eine Zahl mit Minuszeichen, und Du weißt nicht, ob das gut oder schlecht ist.

Die Jahresabrechnung ist das wichtigste Dokument, das Du als Wohnungseigentümer im Jahr bekommst. Sie sagt Dir nicht nur, was Du nachzahlst — sie sagt Dir auch, wie es um Dein Haus steht.

Was ist die Jahresabrechnung?

Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung über den Wirtschaftsplan: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im abgelaufenen Kalenderjahr den geleisteten Vorauszahlungen gegenüber.

Nach § 28 Absatz 2 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Eigentümer beschließen dann über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Wichtig ist die Blickrichtung: Die Abrechnung schaut zurück. Sie ändert nichts an dem, was Du im Vorjahr gezahlt hast, sondern legt fest, was noch fehlt oder was Du zu viel gezahlt hast.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine ordentliche Jahresabrechnung besteht aus vier Teilen:

• Die Gesamtabrechnung. Alle Einnahmen und Ausgaben des Hauses, aufgestellt als reine Geldflussrechnung — was tatsächlich vom Konto der Gemeinschaft geflossen ist.
• Die Einzelabrechnung. Dein Anteil daran, aufgeschlüsselt nach den geltenden Verteilungsschlüsseln. Am Ende steht Deine Nachzahlung oder Erstattung.
• Die Heizkostenabrechnung. Sie folgt der Heizkostenverordnung und wird meistens von einem Messdienstleister erstellt. Zwischen 50 und 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden.
• Der Vermögensbericht. Neu seit der WEG-Reform: Nach § 28 Absatz 4 WEG muss der Verwalter jedes Jahr den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens vorlegen und sie jedem Eigentümer zur Verfügung stellen.

Eine vereinfachte Einzelabrechnung für eine 69-Quadratmeter-Wohnung:

Diese Differenz von 290 Euro ist die Abrechnungsspitze. Nur über sie wird beschlossen, nicht über die Abrechnung insgesamt.

Warum das für Dich wichtig ist

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind drei aufeinanderfolgende Jahresabrechnungen wertvoller als jedes Exposé. Sie zeigen Dir Verläufe: Steigen die Heizkosten überproportional, ist die Anlage ineffizient. Tauchen jedes Jahr größere Reparaturposten auf, wird das Haus auf Verschleiß gefahren. Wird die Rücklage regelmäßig entnommen und nie aufgefüllt, ist die Substanz das Problem und nicht das Konto.

Genau das ist bei Essener Objekten der Punkt. Ein Wiederaufbauhaus der fünfziger Jahre oder eine Siedlungsanlage der Siebziger in Frohnhausen oder Steele hat einen Erneuerungsstau, der sich in der Abrechnung ankündigt, lange bevor er in einer Sonderumlage ankommt. Wer den Vermögensbericht liest und sieht, dass die Rücklage bei zwanzig Einheiten unter 30.000 Euro liegt, kennt seinen Verhandlungsspielraum. Bei einem Immobilienrichtwert von rund 2.050 Euro je Quadratmeter in Steele entscheidet das über mehrere tausend Euro im Kaufpreis.

Wenn Du vermietest, ist die Jahresabrechnung außerdem die Grundlage Deiner Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Du darfst sie aber nicht einfach weiterreichen: Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung, Kontogebühren und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum sind nicht umlagefähig.

Wo Du das findest

Die Abrechnung kommt üblicherweise mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, weil dort darüber beschlossen wird. Eine gesetzliche Frist für die Aufstellung nennt das Gesetz nicht ausdrücklich; als ordnungsmäßig gilt in der Praxis die Vorlage innerhalb von etwa sechs Monaten nach Jahresende. Belege kannst Du nach § 18 Absatz 4 WEG einsehen. Als Kaufinteressent forderst Du die Unterlagen über den Verkäufer beim Verwalter an — siehe WEG-Unterlagen anfordern.

Die häufigsten Fallstricke

Die Rücklagenzuführung wird als Kostenposition gelesen

Geld, das in die Erhaltungsrücklage fließt, ist nicht ausgegeben, sondern angespart. In der Einzelabrechnung steht es trotzdem als Belastung. Wer es als Kosten wertet, hält ein gut wirtschaftendes Haus für teuer.

Nachzahlung und offene Vorschüsse werden verwechselt

Wenn Du im Vorjahr Hausgeld nicht gezahlt hast, verschwindet diese Schuld nicht durch die Abrechnung. Der beschlossene Nachschuss ist ein zusätzlicher Betrag. Die alte Forderung aus dem Wirtschaftsplan bleibt bestehen.

Der Vermögensbericht wird nicht gelesen

Er ist das kürzeste Dokument im Umschlag und das aussagekräftigste. Dort steht in einer Zeile, wie viel Geld die Gemeinschaft tatsächlich hat. Ohne diese Zahl kannst Du keinen Zustand beurteilen.

Ein Jahr reicht nicht

Eine einzelne Abrechnung ist eine Momentaufnahme, in der ein Sturmschaden oder eine Versicherungserstattung das Bild verzerrt. Verlange immer drei Jahre und lies sie nebeneinander.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenüber (§ 28 Absatz 2 WEG).
• Sie besteht aus Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung, Heizkostenabrechnung und Vermögensbericht.
• Beschlossen wird nur die Differenz, also der Nachschuss oder die Anpassung der Vorschüsse.
• Der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG nennt den Stand der Rücklagen — die wichtigste Zahl überhaupt.
• Vor einem Kauf brauchst Du drei aufeinanderfolgende Abrechnungen, nicht eine.
• Beim Vermieten ist nur ein Teil der Positionen auf den Mieter umlegbar.

Häufige Fragen

Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Das Gesetz nennt keine ausdrückliche Frist. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht es in der Praxis, die Abrechnung innerhalb einiger Monate nach Ablauf des Kalenderjahres vorzulegen. Bleibt sie dauerhaft aus, kannst Du sie einfordern und notfalls gerichtlich durchsetzen.

Was wird eigentlich beschlossen?

Seit der WEG-Reform nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Abrechnung selbst ist die Rechengrundlage dafür, nicht der Beschlussgegenstand.

Ich habe die Wohnung mitten im Jahr gekauft — wer zahlt die Nachzahlung?

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet sie derjenige, der bei Fälligkeit des Beschlusses Eigentümer ist. Das ist regelmäßig der Käufer, auch für ein Jahr, in dem er nur einige Monate Eigentümer war. Wie Käufer und Verkäufer das untereinander ausgleichen, gehört in den Kaufvertrag.

Kann ich die Abrechnung anfechten?

Du kannst den Beschluss über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse anfechten, und zwar binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, mit Begründung binnen zwei Monaten (§ 45 WEG). Die Abrechnung selbst ist kein Beschluss.

Warum stimmt meine Heizkostenabrechnung nicht mit der Gesamtabrechnung überein?

Weil die Heizkostenabrechnung häufig einen abweichenden Abrechnungszeitraum hat und nach der Heizkostenverordnung anderen Regeln folgt als der Rest. Die Summen müssen sich am Ende trotzdem im Gesamtwerk wiederfinden.

Muss der Verwalter mir die Belege zeigen?

Ja. § 18 Absatz 4 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen. Üblich ist ein Termin in den Räumen der Verwaltung.

Was bedeutet ein Guthaben in der Einzelabrechnung?

Dass Du im abgelaufenen Jahr mehr vorausgezahlt hast, als auf Deine Wohnung entfallen ist. Ausgezahlt wird das Guthaben nur, wenn die Gemeinschaft das beschließt — häufig wird es stattdessen mit künftigen Vorschüssen verrechnet.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.