Eigentümerversammlung – einfach erklärt

Im Briefkasten liegt ein Umschlag der Hausverwaltung. Darin: eine Einladung mit neun Tagesordnungspunkten, ein Wirtschaftsplan, eine Abrechnung und ein Formular für eine Vollmacht. Der Termin ist an einem Dienstagabend um 18 Uhr, und Du fragst Dich, ob Du wirklich hingehen musst.

Musst Du nicht. Aber wer nicht hingeht, lässt andere über sein Geld entscheiden.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist das Treffen aller Wohnungseigentümer eines Hauses, auf dem sie durch Abstimmung entscheiden, was mit dem gemeinsamen Eigentum geschieht.

Sie ist das Parlament der Wohnungseigentümergemeinschaft. Was dort beschlossen wird, gilt für alle Eigentümer, auch für die, die nicht da waren. Die gesetzliche Grundlage steht in § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes: Angelegenheiten, über die die Eigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden in einer Versammlung geordnet.

Der Verwalter beruft sie ein, und zwar mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einladung muss in Textform kommen, eine E-Mail genügt also, und die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Wie das in der Praxis aussieht

Eine typische Versammlung dauert zwei bis drei Stunden. Der Verwalter führt den Vorsitz, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Abgearbeitet wird die Tagesordnung Punkt für Punkt.

Die immer wiederkehrenden Punkte sind:

• Beschluss über die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) — daraus ergibt sich Dein Hausgeld.
• Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).
• Der Vermögensbericht, den der Verwalter jedem Eigentümer zur Verfügung stellen muss (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat.
• Erhaltungsmaßnahmen, Auftragsvergaben, manchmal eine Sonderumlage.

Abgestimmt wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Im gesetzlichen Regelfall hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie groß seine Wohnung ist (§ 25 Abs. 2 WEG) — das nennt man Kopfprinzip. Viele Teilungserklärungen weichen davon ab und rechnen nach Miteigentumsanteilen. Schau in Deine Teilungserklärung, dort steht, welches Prinzip in Deinem Haus gilt.

Kannst Du nicht kommen, kannst Du Dich vertreten lassen. Die Vollmacht braucht dafür Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Manche Gemeinschaftsordnungen schränken ein, wer bevollmächtigt werden darf, etwa nur andere Eigentümer oder der Verwalter.

Was sich seit der WEG-Reform geändert hat

Zwei Änderungen merkst Du sofort.

Erstens ist die Versammlung immer beschlussfähig. Nach altem Recht musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile im Raum sein, sonst musste der Verwalter eine Zweitversammlung einberufen, die dann ohne Quorum entscheiden durfte. Dieses Spiel gibt es nicht mehr. Wer heute nicht erscheint, wird überstimmt — auch von zwei Anwesenden in einem Haus mit zwanzig Parteien. Mehr dazu unter Beschlussfähigkeit.

Zweitens darf die Versammlung auch virtuell stattfinden. Die Eigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung für längstens drei Jahre ohne physische Anwesenheit stattfindet (§ 23 Abs. 1a WEG). In einer Übergangszeit muss trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, solange die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Versammlung über Deine laufenden Kosten entscheidet. Ein Beschluss über eine Fassadensanierung in einem Haus in Rüttenscheid kann für eine Wohnung mit siebzig Quadratmetern schnell einen fünfstelligen Betrag bedeuten. Wenn Du nicht da warst und nicht anfichst, zahlst Du trotzdem.

Und weil Beschlüsse den Käufer binden. Sie wirken gegen den Rechtsnachfolger, ohne dass sie im Grundbuch stehen müssen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wer in Essen eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt also alles, was die Versammlung vorher beschlossen hat — auch die Sonderumlage, die erst im nächsten Jahr fällig wird. Deshalb gehören die Protokolle der letzten drei Jahre und die Beschlusssammlung zu den Unterlagen, die Du vor jedem Kauf sehen willst. Wie Du die liest, steht unter Protokolle lesen.

Wird ein Beschluss angefochten, landet der Streit beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Für einen großen Teil des Essener Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52.

Die häufigsten Fallstricke

Der Tagesordnungspunkt ist zu unbestimmt

Zur Gültigkeit eines Beschlusses gehört, dass der Gegenstand schon in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Punkt namens „Verschiedenes“ trägt keinen Beschluss über eine Dachsanierung. Wer trotzdem darunter abstimmt, produziert einen anfechtbaren Beschluss.

Die Ladungsfrist wurde nicht eingehalten

Drei Wochen sind eine Sollvorschrift, keine harte Grenze. Aber wer zehn Tage vorher einlädt, ohne dass es dringend ist, riskiert, dass jeder gefasste Beschluss angreifbar wird.

Die Vollmacht war nur mündlich

Textform heißt: lesbar, mit Namen des Erklärenden, auf einem dauerhaften Datenträger. Ein Anruf beim Verwalter reicht nicht. Ohne wirksame Vollmacht wird die Stimme nicht gezählt.

Niemand unterschreibt die Niederschrift

Das Protokoll muss vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, wenn es einen Verwaltungsbeirat gibt, auch von dessen Vorsitzendem oder Vertreter unterschrieben werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Fehlt eine Unterschrift, ist das ein Formfehler, der später beim Verkauf Fragen aufwirft.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Gemeinschaft; der Verwalter beruft sie mindestens einmal im Jahr ein.
• Einladung in Textform, die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; ein Quorum gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr.
• Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG).
• Beschlüsse binden auch den späteren Käufer, ohne Eintrag im Grundbuch.
• Wer einen Beschluss kippen will, hat einen Monat Zeit — danach steht er fest.

Häufige Fragen

Muss ich zur Eigentümerversammlung gehen?

Nein, eine Pflicht gibt es nicht. Aber die Versammlung ist auch ohne Dich beschlussfähig, und die gefassten Beschlüsse gelten für Dich genauso wie für die Anwesenden.

Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein, damit abgestimmt werden darf?

Seit der WEG-Reform kein bestimmter Anteil mehr. Das früher nötige Quorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile ist ersatzlos gestrichen, die Versammlung ist immer beschlussfähig.

Kann ich eine außerordentliche Versammlung erzwingen?

Ja. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig oder fehlt ein Verwalter, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Darf ich meinen Mieter zur Versammlung schicken?

Nur mit Vollmacht in Textform, und nur wenn die Gemeinschaftsordnung den Kreis der möglichen Bevollmächtigten nicht einschränkt. Viele Ordnungen lassen nur Eigentümer, Ehegatten oder den Verwalter zu.

Bin ich immer stimmberechtigt?

Nein. Geht es um ein Rechtsgeschäft mit Dir selbst oder um einen Rechtsstreit gegen Dich, ruht Dein Stimmrecht (§ 25 Abs. 4 WEG). Ein Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, darf also nicht über seinen eigenen Verwaltervertrag mitstimmen.

Was kann ich tun, wenn mir ein Beschluss nicht passt?

Du kannst ihn anfechten. Die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet sein (§ 45 WEG). Details unter Anfechtungsklage.

Geht es auch ohne Versammlung?

Ja, im Umlaufbeschluss. Der braucht im Regelfall die Zustimmung aller Eigentümer in Textform; für einen einzelnen Gegenstand kann die Versammlung vorher beschließen, dass die Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.