Beschlusssammlung – einfach erklärt
Du willst eine Eigentumswohnung kaufen. Der Makler schickt Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle und die Abrechnung. Alles sieht ordentlich aus. Zwei Jahre später schickt die Verwaltung eine Rechnung über Deinen Anteil an der Balkonsanierung — beschlossen lange vor Deinem Kauf, in einem Protokoll, das Du nie gesehen hast.
Genau dafür gibt es die Beschlusssammlung. Sie ist das Gedächtnis der Gemeinschaft, und sie ist die eine Unterlage, die Du vor jedem Kauf sehen willst.
Was ist die Beschlusssammlung?
Die Beschlusssammlung ist ein fortlaufend nummeriertes Verzeichnis, in dem der Wortlaut aller Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht.
Sie ist keine Sammlung von Protokollen, sondern eine Liste der Beschlüsse selbst — ohne Diskussion, ohne Wortmeldungen, ohne Stimmungsbild. Nur das Ergebnis. Geregelt ist sie in § 24 Abs. 7 und 8 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Der Verwalter muss sie führen. Gibt es keinen Verwalter, ist der Vorsitzende der Versammlung dafür verantwortlich, solange die Eigentümer niemand anderen dafür bestellt haben (§ 24 Abs. 8 WEG).
Was drinsteht — und was nicht
Aufgenommen werden nur drei Dinge (§ 24 Abs. 7 WEG):
- der Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse, mit Ort und Datum der Versammlung,
- der Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse, also der Umlaufbeschlüsse, mit Ort und Datum der Verkündung,
- die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen aus WEG-Streitigkeiten, mit Datum, Gericht und Parteien.
Erfasst wird alles, was nach dem 1. Juli 2007 ergangen ist. Für ältere Häuser heißt das: Beschlüsse aus der Zeit davor stehen nicht drin. Bei einem Haus, das in den 1960er Jahren gebaut und früh aufgeteilt wurde, musst Du deshalb zusätzlich die alten Protokolle anfordern.
Nicht hinein gehören Diskussionsverläufe, Anträge, die abgelehnt wurden und deshalb keinen Beschluss ergeben haben, oder Ankündigungen des Verwalters. Wird ein Beschluss angefochten oder aufgehoben, muss das angemerkt werden. Bei einer Aufhebung darf die Eintragung auch gelöscht werden, ebenso wenn sie für die Eigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Wie das in der Praxis aussieht
In gut geführten Gemeinschaften ist die Beschlusssammlung eine Tabelle: laufende Nummer, Datum, Beschlusstext, Bemerkung. Fünfzehn Jahre Gemeinschaftsleben passen so auf wenige Seiten. Die Eintragungen sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen — ein Nachtragen im Block am Jahresende erfüllt die Pflicht nicht.
Einsicht bekommst Du als Eigentümer jederzeit auf Verlangen, und Du kannst dafür auch einen Dritten bevollmächtigen (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG). Das ist der Weg für Kaufinteressenten: Du lässt Dich vom Verkäufer ermächtigen und siehst selbst nach, statt Dich auf eine Zusammenfassung zu verlassen.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil Beschlüsse gegen den Rechtsnachfolger wirken, ohne dass sie im Grundbuch stehen müssen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Alles, was die Gemeinschaft vor Deinem Kauf beschlossen hat, gilt für Dich weiter. Ein Beschluss über eine Dachsanierung in einem Altbau in Holsterhausen wandert mit der Wohnung zu Dir, auch wenn er drei Jahre alt ist.
Seit der WEG-Reform ist das noch wichtiger geworden, weil die Gemeinschaft heute per Beschluss vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen darf (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Früher stand die Kostenverteilung praktisch vollständig in der Teilungserklärung. Heute steht dort nur der Ausgangspunkt — der aktuelle Stand steht in der Beschlusssammlung. Wer nur die Teilungserklärung liest, liest die halbe Wahrheit.
Kommt es zum Streit, entscheidet das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG); für einen großen Teil des Essener Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52. Und dort ist der Wortlaut des Beschlusses das erste, wonach gefragt wird.
Wie Du sie bekommst
Als Eigentümer schriftlich beim Verwalter anfordern, mit Frist. Als Kaufinteressent über den Verkäufer, der Dich zur Einsicht ermächtigt. Als Erbe mit dem Nachweis Deiner Stellung. Rechne mit wenigen Tagen; die Sammlung liegt in jeder Verwaltung digital vor. Mehr zum Vorgehen unter WEG-Unterlagen anfordern und WEG-Unterlagen prüfen.
Die häufigsten Fallstricke
Es gibt gar keine
Vor allem kleine Gemeinschaften, die sich selbst verwalten, führen keine Beschlusssammlung. Das ist ein Pflichtverstoß und kann ein wichtiger Grund sein, den Verwalter abzuberufen. Für Dich als Käufer heißt es: Du musst jedes einzelne Protokoll seit der Aufteilung durchsehen.
Nur die Überschrift steht drin
„TOP 5: Fenster“ ist kein Beschlusswortlaut. Das Gesetz verlangt den Wortlaut. Steht nur ein Stichwort da, lässt sich später nicht mehr klären, was genau gilt — und wer was zahlt.
Die Anfechtung ist nicht vermerkt
Ist ein Beschluss angefochten, muss das angemerkt werden. Fehlt der Vermerk, hältst Du einen Beschluss für gültig, über den in Wahrheit noch gestritten wird.
Du verlässt Dich auf die Protokolle
Protokolle enthalten mehr, aber sie sind unvollständig, wenn eines fehlt. Die Sammlung ist durchnummeriert — eine Lücke fällt sofort auf. Beides zusammen zu lesen ist die sichere Variante; wie das geht, steht unter Protokolle lesen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Beschlusssammlung enthält den Wortlaut aller Beschlüsse, fortlaufend nummeriert (§ 24 Abs. 7 WEG).
- Sie umfasst Versammlungsbeschlüsse, Umlaufbeschlüsse und Urteilsformeln, soweit sie nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.
- Der Verwalter muss sie führen und Dir auf Verlangen Einsicht geben.
- Beschlüsse binden auch den Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen.
- Seit der WEG-Reform steht die aktuelle Kostenverteilung oft nur hier, nicht mehr in der Teilungserklärung.
- Fehlt die Sammlung, ist das ein ernstes Warnzeichen für die Qualität der Verwaltung.
Häufige Fragen
Wer darf die Beschlusssammlung einsehen?
Jeder Wohnungseigentümer, und jeder Dritte, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG). Ein Kaufinteressent hat kein eigenes Recht — er braucht die Ermächtigung des Verkäufers.
Darf mir der Verwalter Kosten für die Einsicht berechnen?
Die Einsicht selbst schuldet er ohne Zusatzentgelt. Für Kopien oder eine aufwendige Zusammenstellung sehen viele Verwalterverträge eine Pauschale vor. Was gilt, steht in Deinem Verwaltervertrag.
Was ist der Unterschied zwischen Protokoll und Beschlusssammlung?
Das Protokoll ist die Niederschrift einer einzelnen Versammlung mit Verlauf und Ergebnis. Die Beschlusssammlung ist die durchgehende Liste aller Beschlüsse über alle Jahre hinweg, ohne Verlauf.
Was, wenn ein Beschluss dort fehlt?
Er bleibt trotzdem gültig. Die fehlende Eintragung macht einen Beschluss nicht unwirksam, sie ist aber eine Pflichtverletzung des Verwalters und kann Schadensersatzansprüche auslösen, wenn Dir daraus ein Nachteil entsteht.
Wie weit zurück muss ich lesen?
Bei der Beschlusssammlung bis zum Anfang — sie ist kurz. Bei den Protokollen sind drei bis fünf Jahre der übliche Standard, bei geplanten Großmaßnahmen gern mehr.
Was mache ich, wenn der Verwalter die Einsicht verweigert?
Schriftlich mit Frist auffordern, dann den Anspruch gerichtlich durchsetzen. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Parallel gehört das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
Ersetzt die Beschlusssammlung den Blick in die Teilungserklärung?
Nein. Die Teilungserklärung sagt, was Dir gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Die Beschlusssammlung sagt, was die Gemeinschaft seither daraus gemacht hat. Du brauchst beides.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.