Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – einfach erklärt

Im Protokoll der Eigentümerversammlung steht: „Der Beschluss zu TOP 4 wurde mit 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).“ Du liest das, nickst — und weißt nicht, ob Du jetzt zahlen musst oder nicht. Drei Buchstaben, hinter denen ein ganzes Gesetz steckt.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, ist das Gesetz, das regelt, wie ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und wie die Eigentümer danach miteinander umgehen.

Sein voller Titel lautet „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, ausgefertigt am 15. März 1951. Es hat die Eigentumswohnung in Deutschland überhaupt erst möglich gemacht: Vorher galt der Grundsatz, dass wesentliche Bestandteile eines Gebäudes nicht getrennt im Eigentum stehen können. § 3 Abs. 1 WEG durchbricht diesen Grundsatz ausdrücklich.

Wie das Gesetz aufgebaut ist

Es ist übersichtlicher, als es aussieht. Der erste Teil behandelt das Wohnungseigentum, der zweite das Dauerwohnrecht, der dritte die Verfahrensvorschriften. Wichtig für Dich ist fast nur der erste Teil:

• §§ 1 bis 9 — Begriffe und Begründung. Was Wohnungseigentum und Teileigentum sind (§ 1), wie beides entsteht (§§ 2, 3, 8), was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist (§ 5), welche Anlagen das Grundbuchamt verlangt (§ 7 Abs. 4: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung).
• § 9a — die rechtsfähige Gemeinschaft. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann selbst Rechte erwerben, klagen und verklagt werden. Sie entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
• §§ 10 bis 17 — das Verhältnis untereinander. Vereinbarungen und ihre Grundbuchwirkung (§ 10), Veräußerungsbeschränkung (§ 12), Rechte am Sondereigentum (§ 13), Pflichten (§ 14), Kostenverteilung (§ 16).
• §§ 18 bis 29 — die Verwaltung. Wer verwaltet (§ 18), was zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19), bauliche Veränderungen (§ 20) und deren Kosten (§ 21), Versammlung und Beschlusssammlung (§§ 23, 24), Stimmrecht (§ 25), Verwalterbestellung (§ 26), Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28).
• §§ 43 bis 45 — der Streitfall. Gerichtsstand, Beschlussklagen, Fristen.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil das Gesetz seit der letzten großen Reform, dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, an entscheidenden Stellen anders funktioniert als in den Ratgebern, die noch im Netz stehen. Die wichtigsten Punkte:

• Die Gemeinschaft handelt, nicht der einzelne Eigentümer. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt bei der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Klagen gegen Beschlüsse richten sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Nachbarn (§ 44 Abs. 2 WEG).
• Bauliche Veränderungen sind beschließbar. Es braucht keine Einstimmigkeit mehr; die Gemeinschaft kann sie beschließen oder einem Eigentümer gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer sie für sich verlangt, zahlt sie allein (§ 21 Abs. 1 WEG).
• Fünf privilegierte Maßnahmen. Auf Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte hast Du einen Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft.
• Kostenverteilung per Beschluss. Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen — auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Mehr Transparenz. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), und der Verwalter muss jährlich einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Virtuelle Versammlung. Mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann eine rein virtuelle Versammlung für längstens drei Jahre beschlossen werden (§ 23 Abs. 1a WEG).

Und es gilt eine Übergangsregel, die für Essener Altbestände zentral ist: Alte Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 stehen der Anwendung des neuen Rechts in der Regel nicht entgegen (§ 47 WEG). Wer eine Wohnung in einem Gründerzeithaus in Frohnhausen oder in einem umgewandelten Zechenhaus in Katernberg kauft, dessen Teilungserklärung aus den Siebzigern stammt, muss deshalb beides nebeneinanderlegen: den alten Text und das heutige Gesetz.

Fristen, die Du kennen solltest

• Einladung zur Versammlung: in Textform, Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Anfechtung eines Beschlusses: Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG). Diese Frist ist scharf — wer sie verpasst, muss den Beschluss gegen sich gelten lassen, solange er nicht nichtig ist (§ 23 Abs. 4 WEG).
• Verwalterbestellung: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
• Verwaltervertrag: endet spätestens sechs Monate nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Zuständig für WEG-Streitigkeiten ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG) — unabhängig vom Streitwert. Das Grundbuchamt für Essen sitzt am Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr am Amtsgericht Essen-Steele, Grendplatz 2.

Die häufigsten Fallstricke

Die Abstimmung nach Köpfen

Viele glauben, wer mehr Anteile hat, habe mehr Stimmen. Das Gesetz sagt das Gegenteil: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Wer zwei Wohnungen besitzt, hat trotzdem nur eine. Nach Miteigentumsanteilen wird nur abgestimmt, wenn die Gemeinschaftsordnung das anordnet.

Veralteter Sprachgebrauch

Die „Instandhaltungsrücklage“ heißt im Gesetz Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), „Instandhaltung und Instandsetzung“ heißen zusammen Erhaltung, und der „Verband“ ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer mit alten Begriffen sucht, findet alte Rechtslagen.

Nichtig ist nicht dasselbe wie anfechtbar

Ein Beschluss, der gegen unverzichtbares Recht verstößt, ist nichtig und bleibt es. Jeder andere fehlerhafte Beschluss ist nur anfechtbar und wird bestandskräftig, wenn niemand fristgerecht klagt (§ 23 Abs. 4 WEG). Das ist der Grund, warum Du die Protokolle nach jeder Versammlung zeitnah lesen solltest — siehe Protokolle lesen.

Das Gesetz allein reicht nie

Was in Deinem Haus gilt, ergibt sich immer aus drei Quellen: dem Gesetz, der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und der Beschlusssammlung. Fehlt eine davon, rechnest Du mit falschen Zahlen.

Das Wichtigste in Kürze

• Das WEG regelt Begründung, Abgrenzung, Verwaltung und Streitentscheidung beim Wohnungseigentum.
• Seit der letzten Reform ist die Gemeinschaft rechtsfähig und verwaltet das gemeinsame Eigentum (§§ 9a, 18 WEG).
• Bauliche Veränderungen sind mehrheitsfähig; die Kosten trägt in der Regel, wer sie verlangt (§§ 20, 21 WEG).
• Kostenverteilungen lassen sich für einzelne Kostenarten per Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Beschlüsse anfechten: einen Monat Klagefrist, zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG).
• Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort des Grundstücks.

Häufige Fragen

Gilt das WEG auch für ein Haus mit nur zwei Wohnungen?

Ja. Sobald Wohnungseigentum begründet und Wohnungsgrundbücher angelegt sind, gilt das Gesetz — auch bei zwei Einheiten. Die Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Grundbücher (§ 9a Abs. 1 WEG).

Braucht jede Gemeinschaft zwingend einen Verwalter?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten gilt eine Ausnahme, wenn ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Kann ich als einzelner Eigentümer eine Sanierung durchsetzen?

Du kannst von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung und damit die Erhaltung des gemeinsamen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Bleibt ein notwendiger Beschluss aus, kann das Gericht ihn auf Klage ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Darf ich ohne Versammlung abstimmen?

Ein Beschluss außerhalb der Versammlung ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft aber beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).

Was ist ein Dauerwohnrecht?

Ein im zweiten Teil des Gesetzes geregeltes, veräußerliches und vererbliches Recht, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Es kommt in der Praxis viel seltener vor als Wohnungseigentum.

Wo finde ich die Begriffe aus dem Gesetz erklärt?

Im Themenbereich WEG und Teileigentum, für Grundbuchfragen unter Grundbuch und Eigentumsrecht und im gesamten Lexikon.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.