Abgeschlossenheitsbescheinigung – einfach erklärt

Du willst Dein Dreifamilienhaus aufteilen, um die obere Wohnung einzeln zu verkaufen. Der Notar nennt als erste Voraussetzung die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Klingt nach Formalie, zwei Wochen eingeplant. Und dann stellt sich heraus, dass der einzige Zugang zur oberen Wohnung durch die untere führt — und aus zwei Wochen werden Monate.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die amtliche Bestätigung der Bauaufsicht, dass die einzelnen Wohnungen und Räume eines Hauses baulich vollständig voneinander getrennt sind und deshalb in Eigentum aufgeteilt werden können.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG: Der Eintragungsbewilligung ist eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Und § 3 Abs. 3 WEG sagt, worum es geht: Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie Flächen außerhalb des Gebäudes durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

Wie das in der Praxis aussieht

„In sich abgeschlossen“ heißt in der Verwaltungspraxis zwei Dinge:

• Bauliche Trennung. Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von den anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener, abschließbarer Zugang. Man erreicht sie vom Treppenhaus, vom Hof oder von der Straße aus, ohne durch eine fremde Wohnung zu gehen.

Das Verfahren läuft in Essen über die Bauaufsicht der Stadt. Eingereicht werden der Aufteilungsplan mit den Grundrissen aller Geschosse, Schnitten, Ansichten und dem Lageplan, dazu die Nummerierung der Einheiten. Die Behörde prüft die Abgeschlossenheit, versieht die Zeichnungen mit Siegel oder Stempel und stellt die Bescheinigung aus. Beides zusammen — gestempelter Plan und Bescheinigung — geht anschließend als Anlage der notariellen Teilungserklärung an das Grundbuchamt.

Antragsberechtigt ist der Eigentümer des Grundstücks, in der Praxis vertreten durch den Architekten oder Vermessungsingenieur, der den Plan gezeichnet hat. Die Gebühr richtet sich nach der Gebührenordnung und wächst mit der Zahl der Einheiten. Plane für Zeichnung, Prüfung und Ausfertigung mehrere Wochen ein — bei Altbauten eher mehr.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil ohne sie kein Wohnungseigentum entsteht. Für Dich als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie der Türöffner: Erst nach der Aufteilung kannst Du einzelne Wohnungen getrennt verkaufen, getrennt beleihen und getrennt vererben. Das ist bei Essener Mehrfamilienhäusern regelmäßig der wirtschaftliche Kern einer Verkaufsentscheidung, weil die Summe der Einzelwohnungen fast immer über dem Preis für das Haus im Ganzen liegt.

Für Dich als Käufer ist sie ein Prüfstein. Findest Du in den Unterlagen einer Wohnung keine Bescheinigung und keinen gesiegelten Plan, ist die Aufteilung möglicherweise nie sauber vollzogen worden. Bei Gründerzeithäusern in Frohnhausen, Altendorf oder im Nordviertel und bei umgewandelten Zechenhäusern in Katernberg oder Schonnebeck ist das ein realistisches Szenario: Die Aufteilung stammt aus den Siebzigern, die Bausubstanz hat sich seitdem verändert.

Nach der letzten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist § 3 Abs. 3 WEG als Soll-Vorschrift formuliert. Praktisch ändert das wenig: § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG verlangt die Bescheinigung weiterhin als Anlage der Eintragungsbewilligung. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.

Was Du tun musst

1. Bestandspläne beschaffen. Aus der Bauakte über das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen — siehe Bauakte Essen.
2. Aufteilungsplan zeichnen lassen. Durch Architekt oder Vermessungsingenieur, mit durchgehender Nummerierung aller zusammengehörenden Räume.
3. Antrag bei der Bauaufsicht stellen. Sie prüft, siegelt und bescheinigt.
4. Teilungserklärung beurkunden lassen. Der Notar reicht Erklärung, Plan und Bescheinigung beim Grundbuchamt ein — für Essen am Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr am Amtsgericht Essen-Steele, Grendplatz 2.

Die häufigsten Fallstricke

Der Zugang durch fremde Räume

Der häufigste Ablehnungsgrund. Führt der einzige Weg in die Dachwohnung durch das Wohnzimmer der unteren Einheit, ist sie nicht abgeschlossen. Abhilfe schafft nur ein baulicher Eingriff: eine neue Treppe, ein abgetrennter Flur, ein zweiter Zugang. Das kostet Geld und dauert.

Sie ist keine Baugenehmigung

Die Bescheinigung sagt nur etwas über die bauliche Abgeschlossenheit aus. Sie erlaubt keine Nutzungsänderung, ersetzt keine Baugenehmigung und trifft keine Aussage darüber, ob ein Raum als Wohnraum genutzt werden darf. Ein Kellerraum kann abgeschlossen und trotzdem Teileigentum ohne Wohnnutzung sein — siehe Hobbyraum und Teileigentum.

Sie ist kein Qualitätssiegel

Über Schallschutz, Feuchtigkeit, Heizung, Fenster oder den Zustand des Daches sagt sie nichts. Wer aus ihr auf einen guten Bauzustand schließt, verwechselt zwei völlig verschiedene Dinge.

Eine alte Bescheinigung passt nicht mehr

Wurden nach der Aufteilung Wohnungen zusammengelegt, getrennt oder Zugänge verlegt, beschreiben Bescheinigung und Plan einen anderen Zustand als die Wirklichkeit. Für jede Änderung der Zuschnitte brauchst Du eine neue Bescheinigung, einen neuen Plan und eine geänderte Teilungserklärung — mit Notar und Grundbuch.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Einheiten baulich getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben.
• Rechtsgrundlage sind § 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG.
• In Essen stellt sie die Bauaufsicht der Stadt aus; sie siegelt zugleich den Aufteilungsplan.
• Ohne Bescheinigung und gesiegelten Plan legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.
• Sie ist weder Baugenehmigung noch Aussage über den Bauzustand.
• Nach Umbauten wird eine neue Bescheinigung nötig.

Häufige Fragen

Wer beantragt die Bescheinigung?

Der Grundstückseigentümer, meist über den Architekten oder Vermessungsingenieur, der den Aufteilungsplan erstellt. Ein Mieter oder ein einzelner Wohnungseigentümer kann sie nicht für sich beantragen.

Wie lange dauert das?

Der Löwenanteil der Zeit geht für Bestandsaufnahme und Zeichnung drauf, nicht für die Behörde. Bei einem gut dokumentierten Neubau kann alles in wenigen Wochen stehen; bei einem Altbau ohne brauchbare Bestandspläne dauert es deutlich länger. Was Unterlagenbeschaffung sonst noch kostet an Zeit, steht unter Dauer der Unterlagenbeschaffung.

Gilt sie unbegrenzt?

Sie verfällt nicht von selbst, verliert aber ihren Wert, sobald die beschriebene Bausubstanz nicht mehr stimmt. Maßgeblich ist immer der Zustand, den Plan und Bescheinigung dokumentieren.

Brauche ich sie auch für eine Garage oder einen Stellplatz?

Für Stellplätze gilt eine eigene Regel: Sie gelten als Räume, müssen aber durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Ist das nicht geschehen, bleibt nur ein Sondernutzungsrecht.

Was hat sie mit der Gemeinschaftsordnung zu tun?

Nichts inhaltlich. Die Bescheinigung betrifft die Bausubstanz, die Gemeinschaftsordnung das Zusammenleben und die Kosten. Beide sind aber Bestandteile desselben Vorgangs beim Grundbuchamt.

Lohnt sich die Aufteilung meines Mehrfamilienhauses überhaupt?

Das ist eine Rechenaufgabe aus Kosten für Vermessung, Notar und Grundbuch auf der einen und dem Mehrerlös auf der anderen Seite — plus der Frage, ob vermietete Einheiten dabei sind und welche Kündigungssperrfrist gilt. Zum Verkauf im Ganzen siehe Mehrfamilienhaus verkaufen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.